如何投資商城房地產(chǎn)投資信托基金

許多投資者害怕將資金投入任何與零售相關(guān)的股票，誰(shuí)能責(zé)怪他們呢?感謝亞馬遜和其他電子商務(wù)零售商，在實(shí)體零售空間中出現(xiàn)了大量零售破產(chǎn)，商店關(guān)閉和大規(guī)模屠殺的浪潮。

雖然零售業(yè)的某些領(lǐng)域肯定會(huì)受到傷害，但重要的是要意識(shí)到所有類型的零售都不在同一條船上。舉一個(gè)例子，以折扣為導(dǎo)向的零售業(yè)蓬勃發(fā)展。如果你最近在Costco或Five Below，你就知道我的意思。擁有體驗(yàn)成分的零售企業(yè)在大多數(shù)情況下表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò) - 例如超大型電影院和高爾夫娛樂場(chǎng)所。

有一些以商場(chǎng)為中心的房地產(chǎn)投資信托(REITs)可以讓您投資于正確的零售類型。以下是您在投資任何商城房地產(chǎn)投資信托基金之前需要了解的內(nèi)容，以及值得仔細(xì)研究的三個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金。

什么是REIT?

REIT(發(fā)音為“reet”)或房地產(chǎn)投資信托是一種特殊類型的投資工具。描述房地產(chǎn)投資信托的簡(jiǎn)單方法就像共同基金或ETF，但對(duì)于房地產(chǎn)資產(chǎn)。正如共同基金或ETF匯集投資者資金以購(gòu)買一系列股票，債券或其他投資一樣，房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)匯集許多投資者的資金，以擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)組合。

創(chuàng)建房地產(chǎn)投資信托基金是為了讓個(gè)人投資者獲得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，否則這些投資機(jī)會(huì)將無(wú)法承受或不切實(shí)際。以這篇文章的重點(diǎn)為例，沒有太多人閱讀這篇文章，他們有能力購(gòu)買一流的購(gòu)物中心。但是，REIT可以讓您以這種方式投入資金。

為了有資格成為房地產(chǎn)投資信托基金，投資公司必須至少有75%的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)，并且還必須從租金或其他房地產(chǎn)來(lái)源獲得75%或更多的收入。房地產(chǎn)投資信托必須承諾支付至少90%的應(yīng)稅收入作為股息 - 這就是大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托基金的收益率高于平均水平的原因。

REIT有兩個(gè)主要品種 - 股票房地產(chǎn)投資信托基金和抵押房地產(chǎn)投資信托基金。股權(quán)房地產(chǎn)投資信托基金主要擁有，經(jīng)營(yíng)，開發(fā)和/或管理實(shí)物投資房地產(chǎn)，而抵押房地產(chǎn)投資信托基金則投資于抵押貸款，抵押貸款支持證券和其他此類與金融相關(guān)的資產(chǎn)。對(duì)于本討論的其余部分，如果我使用REIT一詞，您可以假設(shè)我指的是股票REIT。

一些房地產(chǎn)投資信托基金，就像我將在本文中討論的三項(xiàng)房地產(chǎn)投資信托基金，在主要證券交易所公開交易。其他可用于公共投資，但不是交換列表，還有一些是私人的。

誰(shuí)應(yīng)該投資商城房地產(chǎn)投資信托?

Mall REITs為那些希望從投資中獲得強(qiáng)勁總回報(bào)的人們提供巨額投資。這些股票通常支付高于平均水平的股息收益率，但隨著零售業(yè)的發(fā)展，也提供了出色的增長(zhǎng)潛力。

然而，與任何發(fā)展一樣，從舊的零售環(huán)境向在電子商務(wù)驅(qū)動(dòng)的世界中運(yùn)作的環(huán)境的轉(zhuǎn)變不會(huì)在一夜之間發(fā)生?？紤]購(gòu)物中心房地產(chǎn)投資信托基金，就像我將要在這里嚴(yán)格討論的那些長(zhǎng)期投資一樣。除非你有很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)讓你的投資增長(zhǎng) - 至少五年左右 - 我不會(huì)建議你的投資組合的商城REIT。

最重要的是凈收入，在討論股票時(shí)通常與“收益”一詞互換使用。然而，凈收入是房地產(chǎn)投資信托基金賺多少錢的一個(gè)很差的指標(biāo)。我不會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)討論過(guò)于深入，但主要原因是允許公司將商業(yè)資產(chǎn)(包括房地產(chǎn))折舊作為稅收利潤(rùn)的扣除。對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言，其房地產(chǎn)持有可能包括工廠或倉(cāng)庫(kù)，這并不會(huì)造成太大的扭曲。對(duì)于其資產(chǎn)幾乎完全是房地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)完全不同的故事。折舊“費(fèi)用”往往使REIT收益遠(yuǎn)低于實(shí)際收益。

這就是來(lái)自運(yùn)營(yíng)或FFO的資金流入的地方.FFO增加了折舊費(fèi)用，并進(jìn)行了一些其他較小的調(diào)整，讓投資者更清楚地了解房地產(chǎn)投資信托實(shí)際賺多少錢。將FFO視為REIT世界的“收益”，并相應(yīng)地使用它 - 例如，在進(jìn)行市盈率分析時(shí)。

更進(jìn)一步，許多房地產(chǎn)投資信托基金也使用公司特定的FFO指標(biāo)。您可能會(huì)看到這些列為核心FFO，標(biāo)準(zhǔn)化FFO或調(diào)整后的FFO。一般的想法是，這些調(diào)整某些一次性項(xiàng)目或考慮其他因素，以便盡可能清晰地顯示收入情況。作為一般規(guī)則，如果公司與其FFO一起發(fā)布其中一個(gè)指標(biāo)，則在評(píng)估REIT作為投資的價(jià)值時(shí)使用它是個(gè)好主意。

房地產(chǎn)投資信托基金投資者要知道的另一個(gè)重要指標(biāo)是資本化率或“資本化率”。這是房產(chǎn)的年收入占其購(gòu)置成本(或當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值)的百分比。它可用于顯示新獲得的房產(chǎn)的盈利程度，或者可以用來(lái)顯示房地產(chǎn)投資信托基金為其出售的房產(chǎn)獲得多少價(jià)值。例如，如果房地產(chǎn)投資信托以7%的上限率獲得1000萬(wàn)美元的房產(chǎn)，這意味著該房產(chǎn)預(yù)計(jì)每年可產(chǎn)生70萬(wàn)美元的營(yíng)業(yè)收入。

REIT投資的優(yōu)勢(shì)

為了同意REIT分類的要求，這些公司享有相當(dāng)大的稅收優(yōu)勢(shì)。具體而言，REIT不會(huì)在公司層面征稅，無(wú)論他們賺多少錢。

當(dāng)您購(gòu)買大部分股息時(shí)，公司賺取的利潤(rùn)實(shí)際上是兩次征稅 - 一次是在公司層面獲利時(shí)，再次在個(gè)人層面上，因?yàn)槔麧?rùn)是作為股息支付給股東的。另一方面，房地產(chǎn)投資信托基金的利潤(rùn)只有在向股東支付后才會(huì)征稅。如果投資者持有REIT在稅收優(yōu)惠退休賬戶(如IRA)中的股份，他們甚至不需要在個(gè)人層面上繳納股息稅，這使得房地產(chǎn)投資信托基金的投資成為夢(mèng)幻般的投資。

將REIT添加到您的投資組合中還有一些其他優(yōu)勢(shì)。多元化是一個(gè)很大的問題 - 盡管公開交易的房地產(chǎn)投資信托基金是技術(shù)上的股票，但大多數(shù)專家將房地產(chǎn)置于不同的資產(chǎn)類別。此外，房地產(chǎn)投資信托基金是優(yōu)秀的總回報(bào)投資，這意味著它們旨在產(chǎn)生高收入水平，以及長(zhǎng)期股價(jià)升值，因?yàn)榛A(chǔ)的房地產(chǎn)投資組合價(jià)值增長(zhǎng)。

為何投資商場(chǎng)房地產(chǎn)?

商場(chǎng)進(jìn)行可靠的投資有幾個(gè)很好的理由。其中：

商場(chǎng)往往非常多樣化。如果一個(gè)商場(chǎng)有100個(gè)不同的商店，那么它不會(huì)過(guò)于依賴任何一個(gè)租戶的收入。

商場(chǎng)也傾向于長(zhǎng)期租賃他們的空間給租戶，并逐步增加租金(稱為自動(dòng)扶梯)。

由于目前的逆風(fēng)影響零售業(yè)，商場(chǎng)房地產(chǎn)投資信托基金的估值較低。

我們之前討論過(guò)上限費(fèi)率; 截至最新可用信息，平均商場(chǎng)物業(yè)的上限率為8.2%。相比之下，平均公寓和工業(yè)物業(yè)的比例分別為5.3%或6.4%。換句話說(shuō)，相對(duì)于其收入潛力，零售物業(yè)的價(jià)值顯著低于許多其他類型的商業(yè)地產(chǎn)。

此外，值得澄清的是，大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)，通常分為A，B或C.(有D類房產(chǎn)，但你不想投資它們。這些通常是位于雖然沒有任何官方標(biāo)準(zhǔn)可以將商場(chǎng)納入某個(gè)“等級(jí)”，但A類是指具有現(xiàn)代化設(shè)施的頂級(jí)商場(chǎng)，位于理想的區(qū)域，B類和B類C商場(chǎng)指的是質(zhì)量較差的房產(chǎn)。

適合投資的商場(chǎng)

簡(jiǎn)而言之，我建議將您的搜索范圍縮小到可能適應(yīng)不斷變化的零售環(huán)境的購(gòu)物中心。例如，擁有大量餐飲選擇，混合用途空間和現(xiàn)代化設(shè)施的A級(jí)購(gòu)物中心擁有無(wú)法在線復(fù)制的體驗(yàn)組件。奧特萊斯購(gòu)物中心提供廉價(jià)商品，這些商品通常無(wú)法在網(wǎng)上獲得，而這種折扣優(yōu)勢(shì)使得它們除了具有抗電子商務(wù)外，還具有抗衰退性。

另一方面，較舊的購(gòu)物中心和那些嚴(yán)格依賴于幾家大型主力商店和一些全零售店的舊式購(gòu)物中心模式的購(gòu)物中心也不太可能適應(yīng)零售業(yè)的變化。我們已經(jīng)看到REIT中的一些虧損和股息削減專門從事B類和C類商場(chǎng)的特性，而且在很多情況下疼痛可能會(huì)變得更糟。

需要明確的是，房地產(chǎn)投資信托基金通常不會(huì)明確說(shuō)明他們持有C類房產(chǎn)。但是，您可以閱讀每個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金的最新年度報(bào)告，以更好地了解其擁有的商場(chǎng)類型。

投資商城房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)

除了可能導(dǎo)致電子商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)和潛在租戶破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) - 通過(guò)提供一流的設(shè)施，現(xiàn)代餐飲選擇和其他此類功能可以稍微減輕 - 投資者應(yīng)該有一些其他風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)到。

利率：一般而言，利率上升環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金不利。隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的上升(10年期國(guó)庫(kù)券是一個(gè)很好的房地產(chǎn)投資信托基金指標(biāo))，投資者預(yù)計(jì)REITs等基于收益的投資會(huì)帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。由于收益率和價(jià)格走勢(shì)相反，這給房地產(chǎn)投資信托基金的股價(jià)帶來(lái)下行壓力。

成本高的借款：大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托基金依靠借入資金來(lái)增長(zhǎng)，利率上升意味著借貸成本上升。

執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)商場(chǎng)投入大量資源來(lái)適應(yīng)不斷變化的消費(fèi)趨勢(shì)時(shí)，他們面臨著更大的壓力，需要做出正確的改變。例如，一家商場(chǎng)房地產(chǎn)投資信托我即將討論翻新和重新利用以前被Sears和JC Penney等陷入困境的主力商店占據(jù)的空間的計(jì)劃。如果轉(zhuǎn)型成功吸引新租戶和更高的租金收入，那就太棒了。請(qǐng)記住，句子以“if”開頭。

3個(gè)頂級(jí)商城REIT

現(xiàn)在我們已經(jīng)討論了房地產(chǎn)投資信托基金的投資和正確的商業(yè)房地產(chǎn)投資，讓我們來(lái)看看一些例子。以下是三個(gè)商場(chǎng)房地產(chǎn)投資信托基金，它們?cè)诓粩嘧兓牧闶郗h(huán)境中處于有利位置，所有這些都實(shí)施了一些獨(dú)特的策略。