將澳大利亞近期房?jī)r(jià)下跌引入新西蘭的情況是無(wú)效的

新西蘭首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家托尼亞歷山大說(shuō)，將澳大利亞近期房?jī)r(jià)下跌引入新西蘭的情況是無(wú)效的。

亞歷山大在他的周刊概述中解釋了新西蘭和澳大利亞房屋市場(chǎng)之間的重大差異

“自20世紀(jì)80年代以來(lái)，對(duì)新西蘭房?jī)r(jià)崩盤(pán)的預(yù)測(cè)一再發(fā)生，并且在全球金融危機(jī)期間和之后最為普遍，”他說(shuō)。

“這些預(yù)測(cè)都沒(méi)有證明是正確的。

“2007年至2009年間平均價(jià)格僅下跌11%，此后上漲了88%。

“盡管如此，自2003年澳大利亞首都城市房?jī)r(jià)指數(shù)上漲了90%以來(lái)，新西蘭的全國(guó)指數(shù)已經(jīng)上漲了150%。新西蘭是世界上最不負(fù)擔(dān)得起的住房市場(chǎng)之一。”

然而，他詳細(xì)介紹了這里與澳大利亞之間的差異。

他說(shuō)，自2003年以來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)差異的一個(gè)原因是，盡管澳大利亞自2003年以來(lái)27%的人口增長(zhǎng)率超過(guò)新西蘭22%，但澳大利亞的住房存量增長(zhǎng)了30%，而新西蘭僅為20%。新西蘭的住房短缺情況越來(lái)越嚴(yán)重，而澳大利亞則出現(xiàn)(暫時(shí))供過(guò)于求的情況。

“在過(guò)去的五年里，新西蘭的人口增長(zhǎng)了458,000。平均每戶(hù)住宅的入住率為2.7人，這需要建造170,000個(gè)額外凈房屋。實(shí)際住宅存量增長(zhǎng)僅為126,000。新西蘭住房短缺正在增長(zhǎng)將繼續(xù)這樣做，因?yàn)閮粢泼窳髁棵磕杲咏?0,000(占人口的1%)。“

另一個(gè)區(qū)別是債務(wù)和償債。亞歷山大說(shuō)，2003年至2019年間，澳大利亞的家庭償債率從8.2%上升至9.1%。

“新西蘭的比率從9.1%下降到7.6%。澳大利亞的家庭債務(wù)與收入比率已從134%躍升至190%，新西蘭的匯率從130%上升至164%。”

然后，外國(guó)買(mǎi)家：亞歷山大說(shuō)新西蘭的外國(guó)房屋購(gòu)買(mǎi)水平從來(lái)沒(méi)有像澳大利亞那么高。

亞歷山大指出的另一個(gè)不同之處是，在澳大利亞建造了更多的公寓 - 這些公寓的價(jià)格波動(dòng)性更大。

“自2003年以來(lái)，67%的澳大利亞住宅一直處于多單元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。新西蘭的比例僅為26%。公寓價(jià)格歷來(lái)表現(xiàn)出比房屋價(jià)格更高的波動(dòng)性。”

亞歷山大說(shuō)，在新西蘭，澳大利亞沒(méi)有像澳大利亞那樣將強(qiáng)制退休金納入住房的人數(shù)激增(由于缺乏自我管理的退休金基金)，因此最近貸款停止對(duì)價(jià)格沒(méi)有強(qiáng)大的下行壓力。 。

他說(shuō)，新西蘭的住宅購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有印花稅，因此澳大利亞沒(méi)有“最近令人沮喪的價(jià)格影響”來(lái)自各州，并且仍在增加對(duì)外國(guó)買(mǎi)家和業(yè)主的關(guān)稅和征稅。

然后是只有利息的貸款。亞歷山大在2015年表示，在澳大利亞，近40%的家庭貸款只是利息。在新西蘭同時(shí)這一比例為28%。由于實(shí)施了新的限制，澳大利亞的這一比例目前接近20%，而新西蘭為26%。

最后，還有施工限制。

亞歷山大說(shuō)，新西蘭發(fā)布的最新住宅同意書(shū)數(shù)量為34,500或1.8%。

“在澳大利亞，這一數(shù)字為190,285，比例為1.9% - 即使在一年前從230,000下降后仍然高于新西蘭。新西蘭所有行業(yè)的建筑商短缺 - 部分原因是海外短缺吸引了一些新西蘭人獲得更高的收入和機(jī)會(huì)。“