華爾街不應(yīng)因其在創(chuàng)造住房危機(jī)中的作用而獲得獎(jiǎng)勵(lì)

隨著住房危機(jī)的影響進(jìn)一步消退，遇險(xiǎn)標(biāo)記正在下降，但有一個(gè)值得注意的例外：在機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買的一批嚴(yán)重拖欠抵押貸款中，喪失抵押品贖回權(quán)的情況正在上升。

這一趨勢(shì)提醒人們，許多社區(qū)倡導(dǎo)者拒絕允許機(jī)構(gòu)投資者在2010年開始的政府拍賣中購(gòu)買違約抵押貸款的原因。那些擁護(hù)者說(shuō)，華爾街不應(yīng)因其在創(chuàng)造住房危機(jī)中的作用而獲得獎(jiǎng)勵(lì)。以美元為單位購(gòu)買價(jià)值下跌的資產(chǎn)。

政府拍賣承諾提供一種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)解決方案，幾乎可以使每個(gè)人受益：抵押貸款價(jià)格低廉的房主可以獲得貸款修改，投資者可以獲得有利可圖的資產(chǎn)，社區(qū)可以看到稅收收入恢復(fù)，社區(qū)恢復(fù)活力。

但這種雙贏局面可能會(huì)給那些陷入困境的資產(chǎn)中最困擾的人帶來(lái)一些緩解。針對(duì)MarketWatch的新Attom數(shù)據(jù)分析顯示，政府拍賣的抵押貸款取消抵押品贖回權(quán)。

例如，私募股權(quán)公司Lone Star Investments的子公司在今年7月初就已經(jīng)取消了近2000名房主，并且自2013年以來(lái)每年都取消了止贖。高盛的子公司名為MTGLQ，其止贖數(shù)量增加了一倍多。根據(jù)2017年初的數(shù)據(jù)，2014年至2016年的每年可能會(huì)在今年再次相同。

這些數(shù)據(jù)與整體房屋市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比，第二季止贖房屋下跌22%，觸及11年來(lái)的低點(diǎn)，僅略高于22萬(wàn)。

Attom公司高級(jí)副總裁Daren Blomquist指出，機(jī)構(gòu)投資者取消抵押品贖回權(quán)的數(shù)字只占總數(shù)的一小部分。而且他們并不會(huì)讓那些故意搶購(gòu)最難以抵押的抵押貸款的投資者感到驚訝 ，因?yàn)樗麄兊母唢L(fēng)險(xiǎn)承諾會(huì)提高收益率。Attom Data確實(shí)顯示其他貸方的取消抵押品贖回權(quán)上升，但并非所有參與政府拍賣。

但它們提醒人們，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷開始十年之后，仍然出現(xiàn)的取消抵押品贖回權(quán)的口袋代表了最糟糕的情況，促使那些質(zhì)疑該計(jì)劃的人同意一些取消抵押品贖回權(quán)是不可避免的，無(wú)論誰(shuí)擁有抵押貸款。分析人士稱，目前的取消抵押品贖回權(quán)“是最后一只通過(guò)蟒蛇的豬”。

對(duì)于像非營(yíng)利組織社區(qū)穩(wěn)定信托基金會(huì)執(zhí)行副總裁朱莉婭戈登這樣的倡導(dǎo)者而言 ，這些數(shù)據(jù)提醒人們“市場(chǎng)的大部分仍在掙扎，似乎再也沒有人關(guān)心他們了。”

住房和城市發(fā)展部七年前開始拍賣不良抵押貸款，房利美和房地美很快跟進(jìn)。

“這些交易旨在減少房利美擁有的嚴(yán)重拖欠貸款的數(shù)量，以幫助穩(wěn)定社區(qū)，并為借款人提供額外的止贖預(yù)防選擇，” 房利美在2015年表示。

然而，在實(shí)踐中，個(gè)人交易可能類似于陷入困境的房主和投資者之間的消耗戰(zhàn)。

房主可能會(huì)騰出他們希望失去的房產(chǎn)，或者沒有接收或退回貸款人的電話，因?yàn)樗麄兞?xí)慣于避開收款機(jī)構(gòu)。有些人缺乏顧問或經(jīng)驗(yàn)，可能會(huì)有不完整或不準(zhǔn)確的記錄; 其他人可能會(huì)避免付款，有時(shí)甚至是多年，以期達(dá)成更好的協(xié)議。他們可能會(huì)感到沮喪，因?yàn)樗麄儷@得抵押貸款的貸款機(jī)構(gòu)不再與它有任何關(guān)系 - 這是一個(gè)長(zhǎng)期的抵押貸款行業(yè)慣例。

MarketWatch采訪了一位居住在她的紅磚巴爾的摩聯(lián)排別墅18年的房主，她已經(jīng)多次看到她的抵押貸款變更所有權(quán)。她說(shuō)，幾年前，當(dāng)她尋求貸款修改時(shí)，她收取了1000美元的費(fèi)用，并且對(duì)她的月付款或利率都沒有任何減免。

當(dāng)她今年再次嘗試時(shí)，她說(shuō)她的每月賬單較低，但卻被罰款3000美元。與此同時(shí)，她正在努力跟蹤抵押貸款的所有者。“這就像我的貸款一直在這家公司和那家公司，”她說(shuō)。目前擁有抵押貸款的投資者表示，如果她明確允許，她只會(huì)討論她的案件，而她拒絕這樣做。

就他們而言，最終擁有抵押貸款的投資者表示，他們努力向房主通報(bào)變化。他們說(shuō)，通過(guò)電話，郵件和門環(huán)公司聯(lián)系房主既昂貴又耗時(shí)。Attom's Blomquist表示，“可能存在一個(gè)學(xué)習(xí)曲線”，投資者可以與嚴(yán)重陷入困境的借款人打交道。

盡管如此，因?yàn)樗麄円悦涝?gòu)買抵押貸款，如果他們修改貸款以產(chǎn)生固定收益流或可以轉(zhuǎn)售的“再造”貸款，投資者就可以獲利。

但他們聲稱，最終目標(biāo)是一樣的。“完成取消抵押品贖回權(quán)是最昂貴，最耗時(shí)的結(jié)果，為投資者提供盡可能低的投資回報(bào)，”Oaktree Capital Management發(fā)言人告訴MarketWatch。

一個(gè) 2016報(bào)告 用逐行掃描工會(huì)組織團(tuán)結(jié)這里檢查橡樹資本的紀(jì)錄，研究在巴爾的摩612個(gè)貸款。報(bào)告稱，Oaktree是較大的貸款購(gòu)買者之一，僅對(duì)其中14%的貸款進(jìn)行了修改，其中未償還本金增加了一半以上。根據(jù)該組織的分析，超過(guò)60%的人被取消贖回權(quán)或已經(jīng)被贖回。

Oaktree的女發(fā)言人表示，它已經(jīng)在巴爾的摩大區(qū)域修改了超過(guò)16%的貸款，原先支付了約450萬(wàn)美元的貸款。她說(shuō)，超過(guò)55%的貸款在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)取消抵押品贖回權(quán)，而且Oaktree已經(jīng)出售或?qū)⒊鍪?80套止贖房屋，不知所措。

高盛拒絕就此事發(fā)表評(píng)論。Lone Star Funds的發(fā)言人告訴MarketWatch，貸款修改是其“首選結(jié)果”，取消抵押品贖回權(quán)是最后的手段。

Lone Star在2016年完成了20,000多次修改，即使超過(guò)36%的房主在公司收到申請(qǐng)時(shí)已經(jīng)取消抵押品贖回權(quán)。該女發(fā)言人稱，Lone Star購(gòu)買的貸款中有超過(guò)80%是違約，平均支付拖欠約為2年半。

許多住房和消費(fèi)者權(quán)益倡導(dǎo)者認(rèn)為政府應(yīng)該將不良抵押貸款拍賣給幫助房主和社區(qū)的組織。有跡象表明，此類交易可以很好地為房主提供服務(wù) - 盡管很少有非營(yíng)利組織可以買得起有意義的票據(jù)。

新澤西州社區(qū)資本有一個(gè)例外 ，它表示，截至去年，其近40%的貸款已經(jīng)有貸款修改或按揭滿足，遠(yuǎn)高于HUD所說(shuō)的16%的貸款“重現(xiàn)/修改“因?yàn)樗_始出售它們。

他說(shuō)，消費(fèi)者法律中心的一名律師杰夫沃爾什認(rèn)為政府不應(yīng)該拍賣抵押貸款。他說(shuō)，這些機(jī)構(gòu)已經(jīng)制定了對(duì)不良抵押貸款進(jìn)行分類的指導(dǎo)方針，而應(yīng)該遵守這種做法。

戈登的組織試圖幫助社區(qū)團(tuán)體和非營(yíng)利組織獲得擁有和空置的房產(chǎn)，以避免枯萎和振興社區(qū)，她表示，她不再關(guān)注喪失抵押品贖回權(quán)而不是后來(lái)發(fā)生的事情。“你如何處理你的止贖房產(chǎn)，”她說(shuō)，“對(duì)這些社區(qū)的未來(lái)至關(guān)重要。”