投資者關注英國地區(qū)以提高辦公室回報率

來自遠東的投資者在倫敦特別活躍，2018年投資超過50億英鎊，但有證據表明海外資金被放置在英國其他地方。例如，科威特人去年在希思羅機場附近的曼徹斯特和斯托克利公園的辦公室投入了9000萬英鎊。

那么，是什么推動了投資者對地區(qū)辦事處的興趣呢?

毫無疑問，供需動態(tài)起著重要作用。在廣為人知的私人和公共遷移的幫助下創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，導致了更多的人數(shù)增加。加上缺乏新的開發(fā)以及通過允許的開發(fā)權將舊庫存轉換為住宅用途，加強了租賃增長的前景。

區(qū)域辦公樓市場不像倫敦那樣暴露于與英國相關的問題，因為它們對外來投資的依賴程度較低，而且更依賴于當?shù)氐慕洕鷦討B(tài)。

雖然目前已將政府的稅收和支出權決策權下放到地方，但委員會已將財產投資作為增加額外收入和對需要重建的資產進行戰(zhàn)略控制的一種方式。

在新基礎設施方面的支出有助于吸引國際業(yè)務到該地區(qū)。HS2等重大項目將把一些Northern Powerhouse經濟體與伯明翰和倫敦及其周邊地區(qū)連接起來。希思羅機場的擴建將推動一些地區(qū)城市的發(fā)展。

定價顯然是一個關鍵驅動因素。對于質量和收入持續(xù)時間非常相似的產品，頂級區(qū)域中心的辦事處提供比倫敦和其他歐洲城市更高的收益折扣。通常這需要彌補較低的租金增長前景。然而，最新的IPF共識預測表明，在未來五年內，區(qū)域辦事處的租金將超過倫敦的租金，與同期的城市和西區(qū)相比，預期的年度總回報率更高。

我們認為，在周期的這一點上，對東部頂級城市和東南部地區(qū)的辦公室投資提供了比倫敦中心更好的相對價值。挑戰(zhàn)是采購適當?shù)膸齑?。由于英國面臨政治不確定的時期，我們與任何其他長期機構投資者在為穩(wěn)定和可持續(xù)的收入狀況支持的客戶尋求高質量，流動資產方面沒有什么不同。這將是投資在低回報環(huán)境中表現(xiàn)的關鍵。

隨著倫敦辦事處的回報疲軟，投資者可能會進一步調高風險曲線以提升業(yè)績。具有一定程度的租賃或建筑風險的發(fā)展機會，或通過翻新或重建提供改善余地的更多二級資產，將成為短期業(yè)績范圍內的目標。對翻新或重新開發(fā)所涉及的成本進行準確，預先分析將有助于確保最大限度地降低這些風險并使回報最大化。