商業(yè)地產(chǎn)投資在第二季度放緩 因為供應(yīng)增長導(dǎo)致謹慎

根據(jù)Cushman&Wakefield Research最新的大中華資本市場快報報告，由于投資者在持續(xù)交易中變得越來越謹慎，的商業(yè)地產(chǎn)投資在第二季度同比下降19%至人民幣402億元摩擦，租賃需求疲軟和新增供應(yīng)，尤其是辦公部門。的辦公室空置率在第二季度達到峰值19.7%，進一步下降1.5%的租金。相比之下，第二季度和的投資增長，環(huán)比增長分別為510%和65%。

盡管本季度投資減少，但上半年投資額為人民幣1,258億元，同比增長3.3%。特別是，新加坡投資者越來越活躍，過去18個月在投資總額為人民幣435億元，遠高于10年平均每年約人民幣50億元。來自，和加拿大的投資者在過去一年中也表現(xiàn)得相當活躍。

Francus Li，Cushman&Wakefield大中華區(qū)資本市場主管，提到，“許多準備部署干粉的投資者正在以合適的價格積極尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并獲得正確的回報。最近，我們注意到買家和賣家的期望之間存在10-20%的價格差距，導(dǎo)致延長交易談判和最終確定。展望未來，隨著越來越多的可交易資產(chǎn)流入市場，我們預(yù)計今年下半年價格將會走軟。目前，資本化率正處于歷史低位且預(yù)期價格下跌。短期內(nèi)可能會帶來更高的回報率。此外，黃金地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)越來越受到大量外國機構(gòu)投資者的青睞。一旦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合可供出售，我們預(yù)計投資量將再次回升。“

Cushman&Wakefield亞太區(qū)研究主管James Shepherd表示：“對于許多市場參與者來說，今年上半年一直充滿挑戰(zhàn)。美中貿(mào)易爭端繼續(xù)嚴重影響市場情緒。商業(yè)樓宇的吸收盡管最近一系列被壓抑的需求被釋放，但上一季度的水平在第二季度大幅回升。盡管近期出現(xiàn)了一系列租賃活動，但我們預(yù)計2019年剩余時間的需求將比近幾年更為疲軟。經(jīng)濟比一些人認為的更具彈性，刺激措施已顯示出一些緩解跡象。“

天津和成都等核心二線城市的投資活動有所增加。這兩個城市在第二季度的零售投資交易總額分別為人民幣79億元和22億元。除了ARA最近在成都Atrium Mall的合資企業(yè)投資外，Blackstone預(yù)計今年將完成對Taubman CityOn投資組合的收購，其中三個零售物業(yè)中有兩個位于西安和鄭州。

Cushman&Wakefield大中華區(qū)預(yù)測與資本市場研究主管Catherine Chen表示：“受益于人口增長和可支配收入增加，一些二線城市黃金地段的購物中心對國內(nèi)外投資者越來越有吸引力此外，鑒于行業(yè)前景，土地可用性限制以及與辦公樓相比略高的上限率，物流物業(yè)仍然備受追捧。的優(yōu)質(zhì)設(shè)施物流總收益率通常在5%至6.5%之間“。

第二季度值得注意的物流交易包括工商在沉陽，無錫和鄭州購買三個宇培物流園區(qū)，合并代價為人民幣7.553億元。此外，電子商務(wù)巨頭京東最近與新加坡主權(quán)財富基金一起成立了JD物流物業(yè)核心基金，總承諾資本為人民幣48億元。該基金預(yù)計將于今年年底前以人民幣109億元完成從JD Property Management(JDPM)購買物流設(shè)施。

Chen補充說：“越來越多的市政府正在對新收購的物流基地實施”最低稅收要求“(已在上海，南京，蘇州和杭州等城市實施)，這表明這些新的物流中心可能需要更長的時間來租賃當房東尋求能夠滿足最低稅收要求的房客時，他們會變得有選擇性。“

Shepherd補充說：“我們預(yù)計2019年和2020年將有強勁的基礎(chǔ)設(shè)施投資。加上第三產(chǎn)業(yè)的大量預(yù)測就業(yè)，特別是2019年至2021年的一線和二線城市，這將支持的擴張。商業(yè)房地產(chǎn)市場。“

牛津經(jīng)濟研究所表示，2019年至2021年間，的一線城市預(yù)計將增加120多萬個就業(yè)崗位，預(yù)計其中大部分將用于第三產(chǎn)業(yè)。