如何確定公寓投資策略

人們普遍認(rèn)為公寓樓是不錯(cuò)的投資，但是它們適合您嗎?

為了回答這個(gè)問題，讓我們首先在公寓建筑方面區(qū)分兩種投資策略：購(gòu)買交鑰匙物業(yè)與增值物業(yè)。

交鑰匙物業(yè)

購(gòu)買交鑰匙公寓樓提供了一種積累財(cái)富的方法，而無需翻新任何東西或從頭開始。您只需每月向租戶收取租金。如果您長(zhǎng)期考慮，這是建立股權(quán)和扎實(shí)投資的好方法。作為一種被動(dòng)投資，其回報(bào)不如增值策略那么高，但是對(duì)于不希望花費(fèi)大量時(shí)間管理其財(cái)產(chǎn)的投資者而言，這可能會(huì)更好。

那么，為什么有人要買交鑰匙的公寓樓呢?對(duì)于那些沒有時(shí)間管理建筑項(xiàng)目的人來說，交鑰匙投資是很棒的，因?yàn)樗鼈兪亲鈶?，從第一天開始就有現(xiàn)金流。交鑰匙公寓樓是不斷升值積累多代財(cái)富的好方法。

杠桿是房地產(chǎn)的主要優(yōu)勢(shì)之一。要購(gòu)買公寓樓，您需要申請(qǐng)商業(yè)貸款。與典型的住宅抵押相比，這些貸款具有明顯的優(yōu)勢(shì)。銀行在承銷商業(yè)貸款時(shí)不會(huì)考慮您的W-2，而是會(huì)考慮建筑物的內(nèi)在凈營(yíng)業(yè)收入(NOI)，與您試圖購(gòu)買單戶住宅相比，這可以帶來更多的機(jī)會(huì)。這些商業(yè)貸款中的某些可通過無追索權(quán)條款獲得，該保護(hù)條款在建筑物發(fā)生影響您償還抵押貸款能力的事件時(shí)為您提供保護(hù)。銀行無法向您本人要求償還債務(wù)，這使其成為保護(hù)您的個(gè)人資產(chǎn)的絕佳選擇。

交鑰匙公寓樓并非完全沒有增值機(jī)會(huì)。您可以略微增加租金，提供額外的服務(wù)(例如WiFi)，調(diào)整建筑物費(fèi)用，并進(jìn)行其他各種裝修和策略以增加建筑物的凈營(yíng)業(yè)收入，從而增加建筑物的價(jià)值。

增值屬性

第二種投資策略是尋找需要大量翻新的公寓樓。增值公寓樓非常耗時(shí)。您必須定期與承包商，物業(yè)管理人員和其他各種人員進(jìn)行互動(dòng)，這些人員可以在建設(shè)過程中保持建筑物的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并管理租戶。必須進(jìn)行大量協(xié)調(diào);在裝修完成和建筑物完全租用之前，它不會(huì)成為一項(xiàng)被動(dòng)投資。它類似于“購(gòu)買，修復(fù)，出租，再融資，重復(fù)”(BRRRR)策略，但是規(guī)模更大。翻新期間將使用過橋貸款。一旦建筑物被完全占用并顯示出其最高價(jià)值，便將通過長(zhǎng)期商業(yè)貸款對(duì)其進(jìn)行再融資。

建筑物的價(jià)值取決于其NOI和該地區(qū)附近或同類建筑物的上限費(fèi)用。例如，如果建筑物的NOI為100,000美元，且該區(qū)域的上限率為10%，則建筑物的價(jià)值為1,000,000美元。因此，如果您可以將NOI(無論是通過翻新，增加租金，減少支出還是更多方式)增加10,000美元，那么您的建筑物總價(jià)值將增加100,000美元。如您所見，封頂率是您投資的強(qiáng)大乘數(shù)。只要最高費(fèi)用超過您的裝修費(fèi)用，您就可以享受建筑物的巨大增值。使用住宅物業(yè)很難獲得這些類型的回報(bào)，因?yàn)?/p>