住房繁榮將在2021年后結束

去年美國的房屋開工量超過了人口的增長。即使每個新居民都獨自生活，我們的供給也要超過基本需求。如果有幾個人聚在一起，那么多余的供應就更糟了。

但是，隨著一年中多戶建筑的減少，這種失衡將得到緩解。隨著人們搬離公寓，單身家庭的需求將繼續(xù)增長，從而繼續(xù)推動對獨立住房的需求。如果移民回國，我們將很高興增加2020年的供應量，但前提是這很大。

將建造的住房單元(公寓和單戶住宅)與人口增長進行比較，有助于發(fā)現(xiàn)總體失衡。(上圖。)例如，從2002年到2006年，我們明顯超建。然后，相對于新需求，我們的建筑規(guī)模不足，因為繁榮時期剩余的供應過剩。從2018年到2020年，建筑商一直在過度建造房屋。不過，這種比較是粗略的。人口變化的測量是從7月1日到下一個7月1日，但是建筑物數(shù)據(jù)是針對日歷年的。在這個簡單的比較中不包括拆除和移動房屋。但是對于巨大的失衡，該措施提供了有價值的信息。

2020年的大流行導致許多人試圖從公寓搬到獨戶房屋，這是故事的最大部分。一些人已經(jīng)計劃在幾年內購買房屋，廉價的抵押貸款利率使他們能夠提前完成計劃。其他人則希望有更多的遠程工作空間。而對于另一些人來說，封鎖期間城市生活的樂趣卻暗淡了。我們的經(jīng)濟學家專注于“邊際”的變化。我們認識到，大多數(shù)人將保持其當前的住房類型-租金保持租賃，業(yè)主保持所有權。但是，少數(shù)人從一種類型轉換為另一種類型，會對價格產(chǎn)生明顯影響。因此，對單戶住宅的需求猛增，價格上漲，建筑商介入以滿足需求。

2020年，多戶住宅建設僅放緩了一點，這似乎很奇怪。但是公寓項目的交貨時間較長，項目越大，從開始到完成的時間越長。與單戶住宅相比，土地的獲取，融資和許可通常更為復雜，公寓所需的時間更長。如果官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示八月份開始施工，那么整個項目早就構思了。開發(fā)人員決定繼續(xù)滾動，因為他們在準備工作上投入了大量資金。

現(xiàn)在，房東正在提供新的租戶優(yōu)惠，使他們能夠搬進公寓，而空置率卻有所上升(盡管由于大流行而導致的數(shù)據(jù)不如往常可靠)。

2021年公寓建筑將顯著下降，使新公寓的總數(shù)接近需求的平衡。

但是，人口增長緩慢對住房市場構成了挑戰(zhàn)。去年的人口增長是100多年來最低的。1990年代，每年的新居民人數(shù)比2020年高出三倍。增長率低的主要原因是外國移民非常疲軟。盡管大多數(shù)移民不是立即購買房屋，但他們對某種住房的需求支撐了總需求。如果沒有他們填補出租房屋，買或租的經(jīng)濟效益將不會導致這么多人擁有房屋。

拜登政府時期的移民前景比特朗普時期要好一些，