如何在增值或現(xiàn)金流量投資之間做出選擇

在制定投資策略時(shí)，房地產(chǎn)投資者經(jīng)常會(huì)爭(zhēng)論集中于現(xiàn)金流或升值是否更有利。顯然，投資的目標(biāo)是賺錢(qián)，但是賺錢(qián)的方式很重要。我認(rèn)為，盡管每個(gè)人都有好處，但新投資者應(yīng)首先關(guān)注現(xiàn)金流機(jī)會(huì)。那是因?yàn)槲覉?jiān)信它可以幫助您實(shí)現(xiàn)第一目標(biāo)-無(wú)論是財(cái)務(wù)自由還是其他。當(dāng)您為現(xiàn)金流進(jìn)行投資時(shí)(例如，交鑰匙租賃物業(yè))，您將比達(dá)到目標(biāo)更近一步。盡管我偏愛(ài)，但這兩種方法都是有效的投資策略，每種方法都有其自己的折衷方案。我的意思是，您越專注于升值，可以預(yù)期的現(xiàn)金流量就越少。反之亦然。

當(dāng)您投資房地產(chǎn)增值時(shí)，您正在購(gòu)買(mǎi)和持有您認(rèn)為會(huì)隨著時(shí)間增加價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。這種升值策略通常在舊金山或紐約等高需求市場(chǎng)中找到。多數(shù)時(shí)候，投資者會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，進(jìn)行翻新，再融資然后出租。這些投資通常會(huì)產(chǎn)生低到負(fù)的現(xiàn)金流量。負(fù)現(xiàn)金流意味著投資者必須愿意每月增加額外的現(xiàn)金以維持生計(jì)。為了避免負(fù)現(xiàn)金流，投資者可以增加首期付款以減少抵押付款。由于購(gòu)置，裝修和使該物業(yè)產(chǎn)生正現(xiàn)金流量所需的初始投資金額通常較低，因此回報(bào)率很低。說(shuō)到升值策略，希望該投資物業(yè)的價(jià)值將隨著時(shí)間的推移繼續(xù)增加，但是這種升值只有在您通過(guò)出售或再融資將其提取出來(lái)之后才能實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)崩潰，流行病或其他經(jīng)濟(jì)力量可能會(huì)帶走未實(shí)現(xiàn)的升值。您如何將額外的股本轉(zhuǎn)換為收入流?如果您繼續(xù)持有該物業(yè)，則現(xiàn)金流量應(yīng)會(huì)改善，但凈資產(chǎn)收益率將下降。這意味著隨著您繼續(xù)擁有該物業(yè)，租金將增加，但抵押貸款將保持不變-這將改善您的凈現(xiàn)金流量。在此期間，由于本金償還和升值，您的權(quán)益也增加了，這反過(guò)來(lái)又會(huì)減少您的權(quán)益回報(bào)率。再融資將對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生負(fù)面影響。

現(xiàn)金流動(dòng)投資是一項(xiàng)收入涵蓋所有費(fèi)用(抵押，保險(xiǎn)，物業(yè)管理等)的投資。收入通常還會(huì)在每個(gè)月底提供剩余的資金。這些機(jī)會(huì)通常在可持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)中找到，在這些市場(chǎng)中房地產(chǎn)需求保持平衡。一些例子包括美國(guó)的中西部和南部地區(qū)

當(dāng)您投資現(xiàn)金流量性房地產(chǎn)時(shí)，您會(huì)犧牲一些升值以換取凈現(xiàn)金流量。這些物業(yè)仍會(huì)隨著時(shí)間而升值，但通常不如增值市場(chǎng)中的物業(yè)那么快?；貓?bào)各不相同，但我看到與我合作的投資者在融資后可獲得約15%的現(xiàn)金回報(bào)。幾年后，由于抵押貸款還清和升值，該物業(yè)仍具有正現(xiàn)金流量，并積累了一些權(quán)益。此時(shí)，您可以提取股權(quán)并將其添加到投資組合中，也可以繼續(xù)持有?，F(xiàn)金流策略非常適合那些希望專注于實(shí)現(xiàn)特定財(cái)務(wù)目標(biāo)的人。如果您希望減少工作時(shí)間或完全退休，那么現(xiàn)金流策略可能是一種有益的方法。您每個(gè)月都會(huì)收