涉及哪些類(lèi)型的貸方可以持有租賃抵押

任何與地面租賃進(jìn)行談判的人都知道它必須是可融資的，即，其中必須包含一些條款，這些條款將促使貸方接受其作為大量抵押貸款的抵押。這些規(guī)定定義明確。不過(guò)，在最近的幾項(xiàng)地面租賃交易中，我進(jìn)行了一些新的討論，涉及哪些類(lèi)型的貸方可以持有租賃抵押。

傳統(tǒng)上，想要合格的貸方必須是“機(jī)構(gòu)”，即它是銀行或其他一些傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)。它通常還必須滿(mǎn)足財(cái)務(wù)測(cè)試，例如凈資產(chǎn)和流動(dòng)性。在許多地面租賃中，這被視為衡量信譽(yù)，認(rèn)真程度和責(zé)任感的必要措施。

隨著越來(lái)越多地使用房地產(chǎn)基金，其他基金和其他非銀行作為貸方，地租下的財(cái)產(chǎn)所有人和租戶(hù)應(yīng)擴(kuò)大對(duì)機(jī)構(gòu)的看法。

例如，大型基金可能希望創(chuàng)建一個(gè)單一目的的實(shí)體以充當(dāng)貸方。該實(shí)體將由其上級(jí)實(shí)體全資擁有和管理，上級(jí)實(shí)體顯然符合財(cái)務(wù)測(cè)試的要求，并且是機(jī)構(gòu)性的，但實(shí)際的貸方實(shí)體本身不會(huì)達(dá)到該測(cè)試條件。

同樣，想要成為貸款人的基金本身可能無(wú)法通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)試，但可能屬于具有機(jī)構(gòu)質(zhì)量和規(guī)模的大型基金的一部分。如果將該組中的多個(gè)基金放在一起，它們將很容易滿(mǎn)足財(cái)務(wù)測(cè)試的要求。但這不是資金運(yùn)作的方式。

憑直覺(jué)，財(cái)產(chǎn)所有者可能總是希望貸款人具有高度信譽(yù)，因?yàn)檫@總是一件好事。但是，如果深入研究地面租賃如何對(duì)待貸方，那么貸方的實(shí)際信譽(yù)就不會(huì)有多大影響。貸方僅很少承擔(dān)對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人的任何直接義務(wù)。

在大多數(shù)情況下，典型的地面租賃僅賦予貸方權(quán)利，而很少有需要信譽(yù)良好的貸方的義務(wù)。貸方擁有權(quán)利，例如，有權(quán)接收通知，糾正違約(即，嘗試解決任何違反租賃的義務(wù))，進(jìn)入租賃場(chǎng)所，拒絕某些交易以及在某種程度上消失的情況下獲得替代租賃的權(quán)利。

財(cái)產(chǎn)所有人不能強(qiáng)迫貸方支付未付的租金或花費(fèi)金錢(qián)來(lái)解決違約，但可以放心，因?yàn)橘J方有各種動(dòng)機(jī)來(lái)這樣做以保留其抵押品。當(dāng)然，激勵(lì)措施很棒。但是，物業(yè)所有人也想知道，放貸人有能力在必要時(shí)支付租金，并以其他方式解決租戶(hù)的違約行為。這推動(dòng)了對(duì)租賃抵押貸款的財(cái)務(wù)測(cè)試。

但是，如果放款人能夠獲得必要的資金而不是自己持有這些資金，則通常應(yīng)該使財(cái)產(chǎn)所有人滿(mǎn)意。因此，合理的財(cái)產(chǎn)所有者通常應(yīng)將符合財(cái)務(wù)測(cè)試條件的母公司的任何子公司視為一家機(jī)構(gòu)，即使該子公司本身不符合該測(cè)試條件。如果貸方選擇解決任何拖欠的債務(wù)，對(duì)母公司資源的訪問(wèn)就足夠了。

附屬團(tuán)體的絕對(duì)規(guī)模也應(yīng)使財(cái)產(chǎn)所有人放心，放款人作為該團(tuán)體的成員，將以故意，明智和機(jī)構(gòu)化的方式行事。

如果放款人本身是不符合財(cái)務(wù)測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)的基金，但屬于大量基金的一