預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將走向何方會(huì)變得更加困難

奧克蘭的房?jī)r(jià)可能處于一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但無(wú)論這種轉(zhuǎn)變是上漲還是下跌都是任何人的猜測(cè)。

傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，價(jià)格下跌通常會(huì)導(dǎo)致銷量下降，奧克蘭的房屋銷售數(shù)量已經(jīng)持續(xù)一段時(shí)間。

下圖顯示了2012年8月至今年5月期間每月在奧克蘭銷售的房屋數(shù)量(REINZ數(shù)據(jù))以及可在此處顯示所有地區(qū)的相同信息的互動(dòng)版本。

圖表清楚地顯示了一個(gè)相當(dāng)規(guī)律的季節(jié)性模式，銷售年度高峰出現(xiàn)在3月份。它還表明，自2015年3月以來(lái)，奧克蘭每個(gè)月出售的房屋數(shù)量一直在穩(wěn)步下降。

5月銷售額下降尤其陡峭，新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)僅錄得1925個(gè)銷售額，與去年5月相比下降了22%。與此同時(shí)，4月份銷售額同比下降12%，3月份下降16%。與2015年5月相比，今年5月的銷售額下降了37%。通常情況下，銷售量的這種持續(xù)下降將預(yù)示著價(jià)格的顯著下降，但到目前為止情況并非如此。

下面的第二張圖顯示了2012年4月至2019年5月期間REINZ在奧克蘭的每月銷售中位數(shù)價(jià)格，此處提供互動(dòng)版本。

這表明中位數(shù)價(jià)格在2016年8月之前穩(wěn)步上漲，但自那時(shí)以來(lái)，每個(gè)月的走勢(shì)相對(duì)較小，無(wú)論是850,000美元，自2016年8月以來(lái)的總體趨勢(shì)是平餅。而且不只是中位數(shù)價(jià)格持平。

2016年3月，REINZ在奧克蘭的較低四分位數(shù)價(jià)格創(chuàng)下了68萬(wàn)美元的歷史新高。然后從2017年4月到2019年1月，它保持在相當(dāng)窄的范圍內(nèi)，每月上下移動(dòng)649,000美元至675,000美元。然后它在今年2月再次達(dá)到68萬(wàn)美元，在3月份保持在那個(gè)水平，4月份略微下降至676,000美元，然后在5月再次達(dá)到68萬(wàn)美元。這意味著雖然較低的四分位數(shù)價(jià)格總體上也持平，但它正在測(cè)試其上限。

因此，在市場(chǎng)的底端價(jià)格也保持平穩(wěn)，但可能會(huì)開(kāi)始走高。

毫無(wú)疑問(wèn)，最近的價(jià)格穩(wěn)定得益于較低的利率，利息公司計(jì)算出主要銀行提供的兩年期固定抵押貸款利率的平均值在過(guò)去兩年中從4.80%下降到3.95%雖然最近取消潛在的資本收益稅也不會(huì)受到影響。

然而，如果奧克蘭的銷售數(shù)量在剩余的冬季持續(xù)下降，那將嚴(yán)重影響市場(chǎng)維持當(dāng)前價(jià)格的能力。

但目前市場(chǎng)并未遵循通常的規(guī)則，而且沒(méi)有足夠的證據(jù)表明奧克蘭的價(jià)格會(huì)以某種方式發(fā)生變化。