利率的傳遞是印度儲(chǔ)備銀行關(guān)注的主要問(wèn)題

這是一項(xiàng)房屋貸款計(jì)劃，將利率與外部基準(zhǔn)，回購(gòu)集以及印度儲(chǔ)備銀行(RBI)在其雙月度貨幣政策審查中宣布的一致。印度國(guó)家銀行(SBI)是第一家推出回收利率掛鉤住房貸款計(jì)劃，自2019年7月起生效。因此，如果政策回購(gòu)利率發(fā)生變化，回購(gòu)貸款利率將從下個(gè)月的第一天開(kāi)始變化這對(duì)借款人來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常有效的舉動(dòng)。

繼SBI步履蹣跚之后，Baroda銀行也從8月12日起推出了一項(xiàng)回購(gòu)利率掛鉤住房貸款計(jì)劃。其他公共部門(mén)銀行可能很快也會(huì)效仿。

MyMoneyMantra董事總經(jīng)理兼創(chuàng)始人Raj Khosla表示，“與基于邊際成本基金的貸款利率(MCLR)相關(guān)的現(xiàn)有貸款相比，與利率掛鉤的房屋貸款計(jì)劃是透明的。貸款利率將根據(jù)印度儲(chǔ)備銀行宣布的回購(gòu)利率變動(dòng)而向上或向下變化。“

為什么要提供回購(gòu)利率掛鉤住房貸款?

利率的傳遞是印度儲(chǔ)備銀行關(guān)注的主要問(wèn)題。銀行沒(méi)有將RBI降息的好處轉(zhuǎn)嫁給借款人。例如，履行機(jī)構(gòu)2018年10月和2019年8月提供的一年期MCLR費(fèi)率分別為8.5%和8.25%。同樣，ICICI銀行的一年期MCLR從2018年10月到2019年8月保持不變，為8.65%。

但是，在此期間，印度儲(chǔ)備銀行的回購(gòu)利率已從6.5%降至5.4%。顯然，銀行在將減息的好處傳遞給借款人方面進(jìn)展緩慢。

在2018年12月的貨幣政策會(huì)議上，印度儲(chǔ)備銀行要求銀行將所有浮動(dòng)利率零售貸款產(chǎn)品與2019年4月開(kāi)始的外部基準(zhǔn)掛鉤。

印度儲(chǔ)備銀行表示，銀行應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)印度私人有限公司(FBIL)制定的印度政府回購(gòu)利率或印度政府91天或182天國(guó)庫(kù)券收益率或由其制定的任何其他外部基準(zhǔn)來(lái)確定利率。 FBIL。

但是，在與印度儲(chǔ)備銀行協(xié)商期間，一些銀行反對(duì)將貸款利率與外部基準(zhǔn)掛鉤的決定，表明其資金成本與這些外部基準(zhǔn)無(wú)關(guān)，并無(wú)限期推遲執(zhí)行。但是，RBI仍然沒(méi)有關(guān)于這一發(fā)展的正式公告。即便如此，一些銀行已經(jīng)推出了回購(gòu)利率掛鉤住房貸款計(jì)劃。

這是什么意思?

此前，浮動(dòng)利率住房貸款借款人只有一種期權(quán) - 貸款與基金貸款利率(MCLR)的邊際成本掛鉤。但現(xiàn)在，他們可以獲得與回購(gòu)利率或MCLR掛鉤的房屋貸款。

要獲得SBI回購(gòu)利率掛鉤住房貸款計(jì)劃的資格，借款人的最低年收入應(yīng)為6萬(wàn)盧比。貸款期限最長(zhǎng)為33年。在建設(shè)中項(xiàng)目的情況下，提供最長(zhǎng)兩年的最長(zhǎng)暫停期限超過(guò)33年的最高貸款期限。因此，在這種情況下，總貸款期限不能超過(guò)35年。

在這項(xiàng)住房貸款計(jì)劃中，借款人需要每月按等額分期償還至少3%的本金貸款額。如果您獲得50萬(wàn)盧比的房屋貸款，您需要每年償還至少1.50盧比的本金和利息成本。

該計(jì)劃的利率與RBI公布的回購(gòu)利率數(shù)據(jù)沒(méi)有直接關(guān)系。貸款利率比回購(gòu)利率高2.25個(gè)百分點(diǎn)。7月1日，回購(gòu)利率為5.75%，因此回購(gòu)利率為8%(2.25 + 5.75)。但是，回購(gòu)貸款利率可能會(huì)在9月1日生效，因?yàn)楸驹翿BI公布的回購(gòu)利率下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)(bps)。百基點(diǎn)等于一個(gè)百分點(diǎn)。

目前，我們將回購(gòu)貸款利率定為8%。除了回購(gòu)貸款利率之外，這些銀行維持40個(gè)基點(diǎn)至55個(gè)基點(diǎn)的差價(jià)。因此，住房貸款的有效稅率高達(dá)7??5萬(wàn)盧比，從8.4%到8.55%不等。如果貸款與價(jià)值比率超過(guò)80%，銀行將對(duì)利率收取20個(gè)基點(diǎn)的溢價(jià)。對(duì)于超過(guò)75萬(wàn)盧比的住房貸款，有效稅率為8.95%至9.10%(即回購(gòu)率為95個(gè)基點(diǎn)，回購(gòu)掛鉤貸款利率為8個(gè)百分點(diǎn)為110個(gè)基點(diǎn))。自8月10日起，與MCLR相關(guān)的房屋貸款利率在SBI將為8.6%至8.85%，高于回購(gòu)利率。

同樣，對(duì)于巴羅達(dá)銀行而言，MCLR掛鉤住房貸款利率率為8.45%，而回購(gòu)利率則為8.35%。目前它比SBI的回購(gòu)住房貸款計(jì)劃便宜5個(gè)基點(diǎn)。

在線(xiàn)財(cái)富管理公司Prospurts的創(chuàng)始人Gautam Bhasin表示，“當(dāng)利率下降時(shí)，Repo利率掛鉤住房貸款計(jì)劃將對(duì)直接儲(chǔ)蓄的借款人有利。”例如，下一次降息將進(jìn)一步加息50個(gè)基點(diǎn)一年，利息借款人將進(jìn)一步節(jié)省(參見(jiàn)表格)。

除了利率之外，借款人選擇回購(gòu)房屋貸款計(jì)劃還需要額外的費(fèi)用。例如，SBI收取的貸款金額加上服務(wù)稅的0.35%的處理費(fèi)。最低費(fèi)用為2000盧比，最高費(fèi)用為10,000盧比加服務(wù)稅。這些費(fèi)用可能因銀行而異。

什么有效

將貸款與MCLR聯(lián)系在一起的銀行的降息傳輸有所延遲。但現(xiàn)在，有更好的選擇。Khosla說(shuō)，“在一個(gè)回購(gòu)房屋貸款計(jì)劃中，借款人無(wú)需等待銀行修改MCLR利率，這將導(dǎo)致房屋貸款實(shí)際利率的變化，此時(shí)通過(guò)打點(diǎn)“。

在RBI貨幣政策公布后，回購(gòu)房屋貸款的借款人能夠在下個(gè)月的利率降息中受益。

借款人也確切地知道銀行如何收取利率。

現(xiàn)在，借款人是否會(huì)選擇與回購(gòu)利率或MCLR相關(guān)的房屋貸款計(jì)劃陷入兩難境地。SBI的回購(gòu)房屋貸款計(jì)劃利率為8.4%至8.55%，而基于MCLR的房屋貸款計(jì)劃收取8.6%至8.85%的利率。顯然，回購(gòu)房屋貸款的利率較低。

什么不

在該計(jì)劃中，由于計(jì)劃的性質(zhì)，借款人需要為其任期或EMI的波動(dòng)做好準(zhǔn)備。有幾個(gè)借款人沒(méi)有為EMI的這種波動(dòng)概念做好準(zhǔn)備。

MyLoanCare.in的聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官Gaurav Gupta說(shuō)：“在這個(gè)計(jì)劃中，如果RBI因經(jīng)濟(jì)因素而增加回購(gòu)利率，借款人也需要為利率的大幅提高做好準(zhǔn)備。”在與MCLR相關(guān)的房屋貸款中銀行已經(jīng)重置了六個(gè)月或一年的條款，而在回購(gòu)掛鉤計(jì)劃中，銀行在RBI貨幣政策公布后的下個(gè)月有效。

此外，SBI希望借款人的最低年收入為60萬(wàn)盧比才符合資格。古普塔說(shuō)：“由于這樣的年收入上限，很大一部分市場(chǎng)無(wú)法利用這一計(jì)劃。目前，借款主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)適用房和Pradhan Mantri Awas Yojana(PMAY)計(jì)劃中，借款人的年收入低于每年60萬(wàn)盧比。

此外，如果貸款與價(jià)值比率超過(guò)80%，SBI將對(duì)利率收取20個(gè)基點(diǎn)的溢價(jià)，從而增加借貸成本。銀行還考慮了借款人的信用評(píng)分，因此利率最終可能會(huì)達(dá)到該范圍的上限，并進(jìn)一步增加借貸成本。

Moneycontrol的看法

憑借其特點(diǎn)，回購(gòu)利率掛鉤計(jì)劃主要針對(duì)一級(jí)，二級(jí)和三級(jí)城市的借款人。此外，在SBI的情況下，貸款僅適用于年收入超過(guò)6萬(wàn)盧比的借款人。

與MCLR掛鉤房屋貸款計(jì)劃相比，與回購(gòu)利率掛鉤的貸款便宜10-30個(gè)基點(diǎn)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，您將節(jié)省利息成本。如果您能夠適應(yīng)EMI的波動(dòng)性，請(qǐng)考慮申請(qǐng)回購(gòu)房屋貸款計(jì)劃。