春天即將來臨 房產銷售的旺季就要開始

詹妮弗-威茲(Jennifer Waze)是住在美國康州的一位資深房產中介。春天即將來臨，房產銷售的旺季就要開始。威茲給第一財經記者展示了自己正在出售的一處位于康州韋斯特波特(Westport)的獨棟房屋，該房屋面積287平方米，去年4月份開價162萬美元，一直沒有成交，且價格一路下跌，去年12月一度降到120萬美元。不過就在前不久，賣家又提高開價到121萬美元。

“去年的形勢不太好，但最近來詢問的人開始增加了。”威茲告訴第一財經記者，“我希望今年有所改變。”

威茲眼中的房市，也是美國近期房地產市場的一個縮影。美國商務部3月4日公布的數據顯示，去年12月營建支出同比下降0.6%，遠低于之前專家預計的上升0.2%，也遠低于去年11月的上升0.8%。消息公布以后，股市開始回吐漲幅，最終收跌。

很快美國還將公布去年12月新屋銷售，專家們預計，環(huán)比將出現-8.7%的跌幅，也就是預期美國去年12月新屋銷售將從11月的65.7萬戶下跌到59萬戶。

營建數據大跌但專家們都很樂觀

因為白宮創(chuàng)紀錄的長時間停擺，去年12月營建支出數據的公布時間被推遲到3月。作為一項重要經濟數據，12月營建支出同比下降0.6%的消息，對美國2018年第四季度國內生產總值(GDP)帶來負面影響。彭博認為，這一指標意味著，2018年的營建支出很可能是上世紀大蕭條以來最糟糕的一年。

另外，美國2018年全年私人營建支出同比只增長了3.3%，為2011年以來最小增幅。在12月，私人住宅類營建支出環(huán)比下跌1.4%，遠遜于11月環(huán)比增長3.3%的水平。私人非住宅類營建支出環(huán)比增長為0，比11月環(huán)比下跌1%有所好轉。

盡管經濟數據顯示增長正在放緩，房地產專家們卻并不太悲觀。在由美國亞洲金融協會房地產分會(Asian Financial Society Real Estate Committee)主辦的2019年美國經濟和房地產市場發(fā)展論壇上，專家普遍認為，這是個好的時機。

“目前市場已經步入一個經濟周期的晚期。2018年美聯儲提升了4次利率，對房地產自然不利。但如果美聯儲解下來放緩甚至暫停加息，2019年將值得期待。”美國國際集團(American International Group，AIG)首席經濟師和房地產市場分析專家董事總經理亨利·莫(Henry Mo)告訴第一財經記者。

而美國商業(yè)地產經紀公司Cushman & Wakefield的經濟學家和美洲地區(qū)市場預測負責人麗貝卡·洛奇(Rebecca Rockey)則更加樂觀。“2018年年底和2019年年初股票市場有所波動，是由于全球金融市場波動導致的。”洛奇在會上提到，“整體來說，2018年的GDP是繼2015年之后增長最快的一年，漲幅預計為2.9%。預計2019年GDP增長維持在2.5%左右，預計新增250萬就業(yè)。房地產市場，特別是美國一線城市的房地產市場目前整體看來空置率低、需求強勁、租金見漲，同時市場資本充足，政府的政策有利于房地產市場增長。”

逢低吸納美國商業(yè)房地產?

紐約大學房地產教授約書亞·哈里斯(Joshua Harris)在接受第一財經記者專訪時強調，“投資房地產最重要的是當地的人口構成。”科斯特洛認為房地產投資需要考慮的因素很多，既要考慮宏觀數據的影響，也要考慮當地情況。其中，他認為當地情況更加重要。

而商業(yè)房產研究機構Real Capital Analytics的高級主管吉姆·科斯特洛(Jim Costello)則認為，在目前許多零售企業(yè)不景氣，紛紛空置或出售商業(yè)地產的時代，逢低吸納會是一個很好的機會。

“目前零售房地產市場受到沖擊較大，行業(yè)調整較多，更多投資者轉而選擇投資工業(yè)、物流地產。但是我喜歡那些掙扎中的商場地產，沒人愿意賣掉賺錢的商場地產，掙扎中的商場地產則容易買到，也容易改建成其他建筑。如果你買下一塊綠地建房，很可能當地民意代表、環(huán)保人士會阻止你的開發(fā)計劃，但是改造一個經營不善的商場地產，可能相關申請費用都可以減免。”科斯特洛告訴第一財經記者。

科斯特洛所說的民意代表組織并非無風起浪。亞馬遜去年曾打算在紐約長島市投資25億美元，建造約120萬平方米的第二總部，以及雇傭2.5萬員工，就因為社區(qū)民意代表的反對而被迫放棄。亞馬遜在西雅圖總部的擴建計劃也因為西雅圖市議會指責亞馬遜抬高當地房價，制造無家可歸人士，并試圖立法對大公司加稅而告吹。

除了商業(yè)地產，洛奇認為“寫字樓和公寓都是投資熱門。隨著越來越多的嬰兒潮一代退休，老年公寓也是未來投資的熱點，學生公寓和數據中心更是未來投資需要關注的地方”。

而其他專家則認為，美國傳統(tǒng)上的理想居住地——市郊——也有很大潛力。“因為城市中心區(qū)(Central Business District)生活成本高，人們開始選擇住到城市周邊地區(qū)、郊區(qū)?，F在城市周邊地區(qū)、郊區(qū)住房市場正在迅速發(fā)展。”科斯特洛表示。

美國房地產能否在下一次危機中保值

雖然專家們都同意，目前市場已經步入一個經濟周期的晚期，但是對于經濟危機的時間和強度還有不同看法。

“雖然某些金融研究機構對于金融危機有較詳細的時間預測和分析，比如穆迪認為2019~2020年可能迎來下一次金融危機，但從多方面分析市場走向以及各方指標，目前并沒有明顯的指標說明金融危機即將來臨。”亨利·莫說。

哈里斯同樣不認為2019年會發(fā)生金融危機。“目前市場流動性好，房地產市場投資回報率較為穩(wěn)定，投資者大多愿意把資金投入房地產。雖然從目前的情況來看，經濟增長可能受到整體勞動力不足的影響，但經濟發(fā)展趨勢還是要看市場需求和供給。供給和需求基本匹配，沒有出現供過于求的現象。”哈里斯說，“美國房子存量老化嚴重。有一大批50年以上的房子還在等著被替換，目前的營建速度根本不足。”

專家們認為，雖然經濟增長已經超過10年，但是經濟危機的到來需要一個原因或者是一個觸發(fā)點。“如果利率繼續(xù)上升，觸發(fā)債券市場崩潰，市場流動性大幅下降，資本出現匱乏，可能引發(fā)下一次金融危機。”亨利·莫說。

但也有專家表示，即便發(fā)生經濟危機，房地產市場也不見得會像2008年次貸危機時那樣大跌。“2008年金融危機后營建開支大跌。我們最近10年并沒有像上次那樣造出那么多房子，房子還是供給不足。即便下次金融危機襲來，房地產價值應該不會有太大的調整。”洛奇說。