房地產(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定在不久的將來可能找不到實際的物理用途

2016年11月8日，政府取消通知500盧比和1000盧比的紙幣作為法定貨幣。暫時的現(xiàn)金短缺對依賴現(xiàn)金的幾個部門產(chǎn)生了不利影響，特別是批發(fā)市場，非正規(guī)部門甚至部分房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及正規(guī)和非正規(guī)部門的利益相關者。

根據(jù)一些估計，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是未計入資金的重要儲存庫，通常是以“benami”形式以現(xiàn)金購買的財產(chǎn)。根據(jù)其他估計，在房地產(chǎn)交易中約有30%的資金轉(zhuǎn)手是下落不明的。

惡魔化的一個關鍵目的是消除此類交易中的這種未計入現(xiàn)金。

具有諷刺意味的是，雖然在房地產(chǎn)交易中使用不明現(xiàn)金的目的是避免稅收和降低交易的有效成本，但實際上，它們實際上有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)的定價。

之所以如此，是因為房地產(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定供應在不久的將來可能找不到實際的物理用途，但提供了適當?shù)耐緩絹?ldquo;停放”下落不明的貨幣。惡魔化的步驟基本上導致需求暫時(如果不是永久性地)在購買者群體中減速，這些購買者群體傳統(tǒng)上使用房地產(chǎn)來“停放”下落不明的貨幣。在供應存量方面，這影響了二級市場的銷售，以及小規(guī)模開發(fā)的資產(chǎn)，即作為開發(fā)商的小型承包商。

惡意化以三種方式打擊了房地產(chǎn)行業(yè)：生產(chǎn)放緩，包括停止新推出的產(chǎn)品。需求的轉(zhuǎn)移和購買者對新產(chǎn)品的興趣減少。降低價格以清理現(xiàn)成庫存。

另請參閱：后期惡魔化時期，是投資房產(chǎn)的好時機嗎?

Remonetisation：房地產(chǎn)價格會下跌還是上漲?

支持更高房價的論據(jù)

在惡魔化之前，開發(fā)商和土地所有者之間的交易往往完全以現(xiàn)金為基礎。

如果現(xiàn)金轉(zhuǎn)移對于陸基交易而言是非法的，那么土地所有者很可能會將價格上的稅費加載給開發(fā)商，反過來，開發(fā)商會將這筆費用反饋給購買者。這將提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，但開發(fā)商的利潤率沒有大幅增加。

支持降低房價的論點

現(xiàn)在的重點是提供物有所值的房屋，可以吸引更多預算較少的買家。但是，這些庫存往往是在與工作場所連接有限且缺乏基本經(jīng)濟和社會基礎設施的地區(qū)生產(chǎn)的。因此，就這種資產(chǎn)的可用性而言，幾乎沒有價值。

然而，該資產(chǎn)仍值得投資于投機性長期資本收益。在不使用資產(chǎn)的情況下持有資產(chǎn)不會產(chǎn)生實際的經(jīng)常性成本。根據(jù)一些估計，據(jù)報道，過去五年在首都地區(qū)生產(chǎn)的住房存量超過60%是無人居住的。如果這些空置股票需要繳納大量的持有稅或罰款，投機者投資并反過來減少支付高價的需求將變得沒有吸引力。在這樣的關頭，即使土地賣方支付的稅款被預先加到房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給購買者的最終價格上，開發(fā)商也可能不會介意削減利潤率以確保價格仍然可以承受。 。

房地產(chǎn)(監(jiān)管與發(fā)展)法案將如何影響市場

2016年房地產(chǎn)(監(jiān)管和發(fā)展)法案(RERA)在經(jīng)過近八年的審議后成立，主要是由于對開發(fā)商不道德行為的擔憂，例如延遲項目，要求計劃外或不計入付款而未實際交付產(chǎn)品該法案規(guī)定，發(fā)起人必須向房地產(chǎn)監(jiān)管局注冊所有項目，并提供有關它們的廣泛信息，項目實施時間表，布局規(guī)劃，土地狀況，政府批準，分包商等。 。，將提供給消費者。

所有商業(yè)和住宅項目的地塊面積超過500平方米或八個公寓包括所有階段，必須在注冊。尚未收到完工證書且正在進行的項目也將被要求在該法案生效后三個月內(nèi)向登記。

RERA要解決的挑戰(zhàn)

太多的法律：一個關鍵問題是根據(jù)新法律和適用范圍的擴展，對內(nèi)已存在的土地法和公寓所有權行為進行協(xié)調(diào)。至于后者，法律適用于它所定義的“城市地區(qū)” - 一個涵蓋所有市政區(qū)域和地區(qū)的類似地方或規(guī)劃區(qū)域控制區(qū)域的術語。

但是，有幾個州沒有確定規(guī)劃區(qū)域，而且?guī)讉€人口普查城鎮(zhèn)(根據(jù)人口普查而不是城市法律規(guī)定的城市)仍由村委會管轄。雖然城鎮(zhèn)和規(guī)劃法或國內(nèi)法規(guī)定的區(qū)域可能存在建筑和/或開發(fā)控制規(guī)則，但這些規(guī)則通常不屬于該法案所定義的“城市地區(qū)”的描述范圍。

RERA的稀釋：共有七到八個州和所有工會領土已經(jīng)頒布了適用于主要法律的規(guī)則和條例。然而，對于有效“淡化”主要法律規(guī)定的，特別是在法律適用于正在進行的項目，對購房者的法定保護和開發(fā)商披露信息方面，一些擔憂已經(jīng)上升。

結(jié)論

惡魔化和隨后的再激活行為對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)準備好遵守RERA。需要解決的關鍵問題是，房地產(chǎn)行業(yè)的運營成本可能會上升，而需求可能會繼續(xù)合理化到潛在購買者拒絕(或無法支付)超過一定價格的程度。雖然可承受性和房屋支付能力在一定程度上得到了提高，但通過引入利率補貼，房屋出售的價格仍然偏高。