房地產(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定在不久的將來可能找不到實(shí)際的物理用途

2016年11月8日，政府取消通知500盧比和1000盧比的紙幣作為法定貨幣。暫時(shí)的現(xiàn)金短缺對依賴現(xiàn)金的幾個(gè)部門產(chǎn)生了不利影響，特別是批發(fā)市場，非正規(guī)部門甚至部分房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及正規(guī)和非正規(guī)部門的利益相關(guān)者。

根據(jù)一些估計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是未計(jì)入資金的重要儲(chǔ)存庫，通常是以“benami”形式以現(xiàn)金購買的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)其他估計(jì)，在房地產(chǎn)交易中約有30%的資金轉(zhuǎn)手是下落不明的。

惡魔化的一個(gè)關(guān)鍵目的是消除此類交易中的這種未計(jì)入現(xiàn)金。

具有諷刺意味的是，雖然在房地產(chǎn)交易中使用不明現(xiàn)金的目的是避免稅收和降低交易的有效成本，但實(shí)際上，它們實(shí)際上有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的定價(jià)。

之所以如此，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定供應(yīng)在不久的將來可能找不到實(shí)際的物理用途，但提供了適當(dāng)?shù)耐緩絹?ldquo;停放”下落不明的貨幣。惡魔化的步驟基本上導(dǎo)致需求暫時(shí)(如果不是永久性地)在購買者群體中減速，這些購買者群體傳統(tǒng)上使用房地產(chǎn)來“停放”下落不明的貨幣。在供應(yīng)存量方面，這影響了二級市場的銷售，以及小規(guī)模開發(fā)的資產(chǎn)，即作為開發(fā)商的小型承包商。

惡意化以三種方式打擊了房地產(chǎn)行業(yè)：生產(chǎn)放緩，包括停止新推出的產(chǎn)品。需求的轉(zhuǎn)移和購買者對新產(chǎn)品的興趣減少。降低價(jià)格以清理現(xiàn)成庫存。

另請參閱：后期惡魔化時(shí)期，是投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎?

Remonetisation：房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌還是上漲?

支持更高房價(jià)的論據(jù)

在惡魔化之前，開發(fā)商和土地所有者之間的交易往往完全以現(xiàn)金為基礎(chǔ)。

如果現(xiàn)金轉(zhuǎn)移對于陸基交易而言是非法的，那么土地所有者很可能會(huì)將價(jià)格上的稅費(fèi)加載給開發(fā)商，反過來，開發(fā)商會(huì)將這筆費(fèi)用反饋給購買者。這將提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，但開發(fā)商的利潤率沒有大幅增加。

支持降低房價(jià)的論點(diǎn)

現(xiàn)在的重點(diǎn)是提供物有所值的房屋，可以吸引更多預(yù)算較少的買家。但是，這些庫存往往是在與工作場所連接有限且缺乏基本經(jīng)濟(jì)和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的地區(qū)生產(chǎn)的。因此，就這種資產(chǎn)的可用性而言，幾乎沒有價(jià)值。

然而，該資產(chǎn)仍值得投資于投機(jī)性長期資本收益。在不使用資產(chǎn)的情況下持有資產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際的經(jīng)常性成本。根據(jù)一些估計(jì)，據(jù)報(bào)道，過去五年在首都地區(qū)生產(chǎn)的住房存量超過60%是無人居住的。如果這些空置股票需要繳納大量的持有稅或罰款，投機(jī)者投資并反過來減少支付高價(jià)的需求將變得沒有吸引力。在這樣的關(guān)頭，即使土地賣方支付的稅款被預(yù)先加到房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給購買者的最終價(jià)格上，開發(fā)商也可能不會(huì)介意削減利潤率以確保價(jià)格仍然可以承受。 。

房地產(chǎn)(監(jiān)管與發(fā)展)法案將如何影響市場

2016年房地產(chǎn)(監(jiān)管和發(fā)展)法案(RERA)在經(jīng)過近八年的審議后成立，主要是由于對開發(fā)商不道德行為的擔(dān)憂，例如延遲項(xiàng)目，要求計(jì)劃外或不計(jì)入付款而未實(shí)際交付產(chǎn)品該法案規(guī)定，發(fā)起人必須向房地產(chǎn)監(jiān)管局注冊所有項(xiàng)目，并提供有關(guān)它們的廣泛信息，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表，布局規(guī)劃，土地狀況，政府批準(zhǔn)，分包商等。 。，將提供給消費(fèi)者。

所有商業(yè)和住宅項(xiàng)目的地塊面積超過500平方米或八個(gè)公寓包括所有階段，必須在注冊。尚未收到完工證書且正在進(jìn)行的項(xiàng)目也將被要求在該法案生效后三個(gè)月內(nèi)向登記。

RERA要解決的挑戰(zhàn)

太多的法律：一個(gè)關(guān)鍵問題是根據(jù)新法律和適用范圍的擴(kuò)展，對內(nèi)已存在的土地法和公寓所有權(quán)行為進(jìn)行協(xié)調(diào)。至于后者，法律適用于它所定義的“城市地區(qū)” - 一個(gè)涵蓋所有市政區(qū)域和地區(qū)的類似地方或規(guī)劃區(qū)域控制區(qū)域的術(shù)語。

但是，有幾個(gè)州沒有確定規(guī)劃區(qū)域，而且?guī)讉€(gè)人口普查城鎮(zhèn)(根據(jù)人口普查而不是城市法律規(guī)定的城市)仍由村委會(huì)管轄。雖然城鎮(zhèn)和規(guī)劃法或國內(nèi)法規(guī)定的區(qū)域可能存在建筑和/或開發(fā)控制規(guī)則，但這些規(guī)則通常不屬于該法案所定義的“城市地區(qū)”的描述范圍。

RERA的稀釋：共有七到八個(gè)州和所有工會(huì)領(lǐng)土已經(jīng)頒布了適用于主要法律的規(guī)則和條例。然而，對于有效“淡化”主要法律規(guī)定的，特別是在法律適用于正在進(jìn)行的項(xiàng)目，對購房者的法定保護(hù)和開發(fā)商披露信息方面，一些擔(dān)憂已經(jīng)上升。

結(jié)論

惡魔化和隨后的再激活行為對房地產(chǎn)行業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備好遵守RERA。需要解決的關(guān)鍵問題是，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營成本可能會(huì)上升，而需求可能會(huì)繼續(xù)合理化到潛在購買者拒絕(或無法支付)超過一定價(jià)格的程度。雖然可承受性和房屋支付能力在一定程度上得到了提高，但通過引入利率補(bǔ)貼，房屋出售的價(jià)格仍然偏高。