零售租金全線上漲 但步伐加快

盡管商店繼續(xù)關(guān)門(mén)，但零售租金率卻有小幅上升的趨勢(shì)，有人認(rèn)為整個(gè)零售部門(mén)的狀況相對(duì)良好。

房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行(JLL)的美洲零售研究主管詹姆斯·庫(kù)克(James Cook)表示：“當(dāng)您考慮所有零售產(chǎn)品類(lèi)型時(shí)，總的租金要上漲。” “這掩蓋或違背了當(dāng)今流行的敘述。”

“問(wèn)題的真相是，我們有很多零售子類(lèi)型都做得很好。有所有這些服務(wù)和雜貨店固定的中心，甚至電力中心最近也卷土重來(lái)。大部分商場(chǎng)仍然運(yùn)轉(zhuǎn)良好。您會(huì)看到這些招貼畫(huà)的孩子因?yàn)榱闶蹣I(yè)的壞消息而誤導(dǎo)人們遠(yuǎn)離大局。”

數(shù)據(jù)說(shuō)什么?

研究公司Reis Inc.報(bào)告稱(chēng)，不包括房東讓步的全國(guó)平均要租租金(每平方英尺21.39美元)和有效租金(每平方英尺18.73美元)與2019年第二季度相比增長(zhǎng)了1.7%一年前。Reis報(bào)告說(shuō)，區(qū)域購(gòu)物中心的租金上漲了0.2%。

高級(jí)定量策略師馬??修·史瑞克(Matthew Schreck)表示，該行業(yè)正在“持續(xù)不斷地詢(xún)問(wèn)租金和有效租金的緩慢，緩慢的增長(zhǎng)，其增幅與去年同期相比大致在1%的中間水平。”在線房地產(chǎn)市場(chǎng)Ten-X Commercial。Schreck指出，與2000年代初的最后一次擴(kuò)張相比，這是緩慢的，當(dāng)時(shí)租金在2%的中間水平增長(zhǎng)到3%的最高水平。但是他們?nèi)匀怀_的方向前進(jìn)。

他說(shuō)：“租金在房地產(chǎn)類(lèi)型和市場(chǎng)之間都在增長(zhǎng)，我認(rèn)為這與我們處于長(zhǎng)期，相當(dāng)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這一事實(shí)有關(guān)。” “失業(yè)率確實(shí)很低。收入在增長(zhǎng)。人們正在花錢(qián)，從某種意義上說(shuō)，上漲的浪潮抬高了所有船只。”

但是，施雷克補(bǔ)充說(shuō)，他們被解除的程度各不相同。在這一周期中，某些行業(yè)和某些市場(chǎng)的房地產(chǎn)復(fù)蘇要強(qiáng)于其他行業(yè)，而零售業(yè)的復(fù)蘇速度最慢。他指出，租金上漲的速度令人失望。“而且，這就引出了一個(gè)問(wèn)題，即如果出現(xiàn)任何形式的經(jīng)濟(jì)衰退，這些(疲軟的)市場(chǎng)將是什么樣子。”

Reis的研究表明，第二季度許多城市的租金增長(zhǎng)都很健康，其中八個(gè)擁有1%或更高的租金增長(zhǎng)。有效租金增長(zhǎng)最高的大都市包括西雅圖;田納西州納什維爾;加利福尼亞薩克拉曼多;奧克蘭東灣;還有肯塔基州路易斯維爾。

然而，包括方舟的小石城在內(nèi)的19個(gè)大都市的季度租金有效下降?？八_斯城; 內(nèi)布拉斯加州奧馬哈;肯·列克星敦;和圣路易斯。

盡管困難重重，市場(chǎng)基本面依然穩(wěn)固

仲量聯(lián)行報(bào)告稱(chēng)，盡管門(mén)店關(guān)閉，但總體零售物業(yè)基本面仍然保持穩(wěn)定。2019年第一季度的平均整體零售租金為17.96美元，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)5.4%。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，高峰市場(chǎng)包括俄勒岡州的波特蘭，休斯頓，亞特蘭大和佛羅里達(dá)州的奧蘭多。購(gòu)物中心的平均租金為每平方英尺17.22美元，環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，但同比下降8.2%。年。

根據(jù)庫(kù)克的說(shuō)法，影響最大的兩個(gè)零售租戶(hù)類(lèi)別包括百貨商店和中檔服裝商店，并且都是基于購(gòu)物中心的零售商。宣布關(guān)閉主要商店的連鎖店包括JC Penney，Payless Shoe Source，Charlotte Russe和Gymboree。

然而，暫時(shí)而言，商場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定。庫(kù)克說(shuō)：“一年前，您看到一些負(fù)數(shù)，但如果與上一季度和當(dāng)前季度相比，它似乎已經(jīng)趨于穩(wěn)定。”

仲量聯(lián)行在報(bào)告中指出，與此同時(shí)，困境中的百貨公司如JC Penney， Sears和Bon-Ton 留下的空缺也不是壞消息。

一流的甲級(jí)大型購(gòu)物中心的業(yè)主將關(guān)閉百貨商店的機(jī)會(huì)視為重新定位和重塑品牌空間并增加收入的機(jī)會(huì)。像Dick's Sporting Goods，Ross或Whole Foods這樣的租戶(hù)回填空間帶來(lái)了更高的租金，產(chǎn)生了更大的銷(xiāo)售額并吸引了更多的人流。

庫(kù)克說(shuō)：“那些主力和租戶(hù)都是20年前見(jiàn)過(guò)的人的購(gòu)物中心，這些購(gòu)物中心將繼續(xù)掙扎。”

同時(shí)，他指出，黃金地段的A級(jí)購(gòu)物中心不斷更新最新的商店以及最佳的飲食和選擇，將更加成功。

庫(kù)克說(shuō)：“他們會(huì)出去找一家很酷的，新的數(shù)字本地零售商。” “也許他們會(huì)在食品大廳或與廚師合作做某事。那些家伙仍然是這場(chǎng)比賽的“擁有者”。他們?nèi)匀皇敲總€(gè)周末去的地方。”

電力中心卷土重來(lái)

庫(kù)克說(shuō)，即使在電力中心，租金率也有上升的趨勢(shì)。大型玩具商店的倒閉極大地影響了電力中心，包括玩具反斗城，嬰兒反斗城和體育總局。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，第一季度電力中心的平均租金為每平方英尺17.83美元，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，同比增長(zhǎng)1.8%。

庫(kù)克指出：“需求來(lái)自?xún)蓚€(gè)主要領(lǐng)域，一個(gè)是圍繞價(jià)值零售業(yè)，而零售業(yè)仍在增長(zhǎng)。” 其中包括TJX的概念，羅斯和舊海軍。另一個(gè)是健身概念的需求 —包括Planet Fitness，Anytime Fitness和Blink Fitness等有價(jià)值的健身房，以及Orangetheory，Pure Barre和CrossFit等較小的精品健身品牌。

社區(qū)，鄰里和脫衣舞中心表現(xiàn)良好

第一季度，社區(qū)，社區(qū)和剝離中心的平均租金為每平方英尺16.06美元，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)3.6%。

該雜貨店部門(mén)看到更小的空間價(jià)值的球員越來(lái)越多，其中包括進(jìn)入擁擠，Aldi和商人喬。

庫(kù)克說(shuō)：“盡管HEB和Kroger開(kāi)設(shè)了一些新辦事處，但大多數(shù)需求都在較小的占地面積上。” “它們面積較小，選擇范圍有限，服務(wù)非常有限，但價(jià)值很高。”

餐館活躍;支付更高的租金

位于鳳凰城的零售物業(yè)管理/租賃公司ZELL Commercial Real Estate Services的總裁Alan Zell說(shuō)：“除了餐館以外，房?jī)r(jià)一直在逐步提高，但略有增加。”

“這是房東投資于改善租戶(hù)的能力，以便能夠獲得更高的價(jià)格，而且還有大量的第二代餐廳空間可供使用，這為在城市中尋求空間的新餐廳創(chuàng)造了很多價(jià)值。區(qū)域。”

澤爾指出，在有些情況下，房東準(zhǔn)備投資以安裝隔油池和通風(fēng)櫥，將以前沒(méi)有餐廳的第二代空間改成餐廳，以吸引愿意支付更高租金的租戶(hù)。

他還指出，鄰里和社區(qū)中心的大部分空間都租給了抗互聯(lián)網(wǎng)租戶(hù)，包括餐館和服務(wù)零售，例如醫(yī)療和健身租戶(hù)。

Zell指出：“現(xiàn)在可能是CBD需求最大的用戶(hù)了。” CBD(二酚)商店出售各種產(chǎn)品，從油和霜到狗零食和軟糖。

澤爾說(shuō)：“他們?cè)敢庵Ц陡甙旱淖饨穑驗(yàn)樗麄冎涝S多業(yè)主可能仍然不確定。” “但是，我們已經(jīng)完成的那些交易通常使租戶(hù)有權(quán)在法律變更并使其業(yè)務(wù)無(wú)利可圖的情況下提早終止合同。”

未來(lái)該何去何從?

購(gòu)物中心和鄰里/社區(qū)中心的業(yè)績(jī)可能會(huì)受到整個(gè)下半年關(guān)閉商店的影響。

但是，Reis研究人員指出，第二季度趨勢(shì)的穩(wěn)定性表明“零售業(yè)在一定程度上能夠承受該行業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化”。

同時(shí)，隨著大型主力店繼續(xù)搬遷房屋，許多新概念開(kāi)始出現(xiàn)。Reis認(rèn)為，雜貨，家庭用品商店，體育館/健身，雜貨店，折扣服裝店，甚至蹦床公園現(xiàn)在都是熱門(mén)概念。

全球市場(chǎng)研究公司Coresight Research估計(jì)，宣布的商店關(guān)閉可能會(huì)在2019年底達(dá)到12,000家。今年到目前為止，零售商已宣布關(guān)閉7,062家商店，而2018年全年則關(guān)閉5,864家。

但是，零售店的數(shù)量也在增加。Coresight報(bào)告稱(chēng)，今年迄今已宣布3022家商店開(kāi)業(yè)，而2018年全年為3258家。