零售租金全線上漲 但步伐加快

盡管商店繼續(xù)關(guān)門，但零售租金率卻有小幅上升的趨勢，有人認為整個零售部門的狀況相對良好。

房地產(chǎn)服務公司仲量聯(lián)行(JLL)的美洲零售研究主管詹姆斯·庫克(James Cook)表示：“當您考慮所有零售產(chǎn)品類型時，總的租金要上漲。” “這掩蓋或違背了當今流行的敘述。”

“問題的真相是，我們有很多零售子類型都做得很好。有所有這些服務和雜貨店固定的中心，甚至電力中心最近也卷土重來。大部分商場仍然運轉(zhuǎn)良好。您會看到這些招貼畫的孩子因為零售業(yè)的壞消息而誤導人們遠離大局。”

數(shù)據(jù)說什么?

研究公司Reis Inc.報告稱，不包括房東讓步的全國平均要租租金(每平方英尺21.39美元)和有效租金(每平方英尺18.73美元)與2019年第二季度相比增長了1.7%一年前。Reis報告說，區(qū)域購物中心的租金上漲了0.2%。

高級定量策略師馬??修·史瑞克(Matthew Schreck)表示，該行業(yè)正在“持續(xù)不斷地詢問租金和有效租金的緩慢，緩慢的增長，其增幅與去年同期相比大致在1%的中間水平。”在線房地產(chǎn)市場Ten-X Commercial。Schreck指出，與2000年代初的最后一次擴張相比，這是緩慢的，當時租金在2%的中間水平增長到3%的最高水平。但是他們?nèi)匀怀_的方向前進。

他說：“租金在房地產(chǎn)類型和市場之間都在增長，我認為這與我們處于長期，相當強勁的經(jīng)濟增長這一事實有關(guān)。” “失業(yè)率確實很低。收入在增長。人們正在花錢，從某種意義上說，上漲的浪潮抬高了所有船只。”

但是，施雷克補充說，他們被解除的程度各不相同。在這一周期中，某些行業(yè)和某些市場的房地產(chǎn)復蘇要強于其他行業(yè)，而零售業(yè)的復蘇速度最慢。他指出，租金上漲的速度令人失望。“而且，這就引出了一個問題，即如果出現(xiàn)任何形式的經(jīng)濟衰退，這些(疲軟的)市場將是什么樣子。”

Reis的研究表明，第二季度許多城市的租金增長都很健康，其中八個擁有1%或更高的租金增長。有效租金增長最高的大都市包括西雅圖;田納西州納什維爾;加利福尼亞薩克拉曼多;奧克蘭東灣;還有肯塔基州路易斯維爾。

然而，包括方舟的小石城在內(nèi)的19個大都市的季度租金有效下降?？八_斯城; 內(nèi)布拉斯加州奧馬哈;肯·列克星敦;和圣路易斯。

盡管困難重重，市場基本面依然穩(wěn)固

仲量聯(lián)行報告稱，盡管門店關(guān)閉，但總體零售物業(yè)基本面仍然保持穩(wěn)定。2019年第一季度的平均整體零售租金為17.96美元，環(huán)比增長1.4%，同比增長5.4%。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，高峰市場包括俄勒岡州的波特蘭，休斯頓，亞特蘭大和佛羅里達州的奧蘭多。購物中心的平均租金為每平方英尺17.22美元，環(huán)比增長0.1%，但同比下降8.2%。年。

根據(jù)庫克的說法，影響最大的兩個零售租戶類別包括百貨商店和中檔服裝商店，并且都是基于購物中心的零售商。宣布關(guān)閉主要商店的連鎖店包括JC Penney，Payless Shoe Source，Charlotte Russe和Gymboree。

然而，暫時而言，商場表現(xiàn)穩(wěn)定。庫克說：“一年前，您看到一些負數(shù)，但如果與上一季度和當前季度相比，它似乎已經(jīng)趨于穩(wěn)定。”

仲量聯(lián)行在報告中指出，與此同時，困境中的百貨公司如JC Penney， Sears和Bon-Ton 留下的空缺也不是壞消息。

一流的甲級大型購物中心的業(yè)主將關(guān)閉百貨商店的機會視為重新定位和重塑品牌空間并增加收入的機會。像Dick's Sporting Goods，Ross或Whole Foods這樣的租戶回填空間帶來了更高的租金，產(chǎn)生了更大的銷售額并吸引了更多的人流。

庫克說：“那些主力和租戶都是20年前見過的人的購物中心，這些購物中心將繼續(xù)掙扎。”

同時，他指出，黃金地段的A級購物中心不斷更新最新的商店以及最佳的飲食和選擇，將更加成功。

庫克說：“他們會出去找一家很酷的，新的數(shù)字本地零售商。” “也許他們會在食品大廳或與廚師合作做某事。那些家伙仍然是這場比賽的“擁有者”。他們?nèi)匀皇敲總€周末去的地方。”

電力中心卷土重來

庫克說，即使在電力中心，租金率也有上升的趨勢。大型玩具商店的倒閉極大地影響了電力中心，包括玩具反斗城，嬰兒反斗城和體育總局。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，第一季度電力中心的平均租金為每平方英尺17.83美元，環(huán)比增長0.2%，同比增長1.8%。

庫克指出：“需求來自兩個主要領(lǐng)域，一個是圍繞價值零售業(yè)，而零售業(yè)仍在增長。” 其中包括TJX的概念，羅斯和舊海軍。另一個是健身概念的需求 —包括Planet Fitness，Anytime Fitness和Blink Fitness等有價值的健身房，以及Orangetheory，Pure Barre和CrossFit等較小的精品健身品牌。

社區(qū)，鄰里和脫衣舞中心表現(xiàn)良好

第一季度，社區(qū)，社區(qū)和剝離中心的平均租金為每平方英尺16.06美元，環(huán)比增長1.2%，同比增長3.6%。

該雜貨店部門看到更小的空間價值的球員越來越多，其中包括進入擁擠，Aldi和商人喬。

庫克說：“盡管HEB和Kroger開設了一些新辦事處，但大多數(shù)需求都在較小的占地面積上。” “它們面積較小，選擇范圍有限，服務非常有限，但價值很高。”

餐館活躍;支付更高的租金

位于鳳凰城的零售物業(yè)管理/租賃公司ZELL Commercial Real Estate Services的總裁Alan Zell說：“除了餐館以外，房價一直在逐步提高，但略有增加。”

“這是房東投資于改善租戶的能力，以便能夠獲得更高的價格，而且還有大量的第二代餐廳空間可供使用，這為在城市中尋求空間的新餐廳創(chuàng)造了很多價值。區(qū)域。”

澤爾指出，在有些情況下，房東準備投資以安裝隔油池和通風櫥，將以前沒有餐廳的第二代空間改成餐廳，以吸引愿意支付更高租金的租戶。

他還指出，鄰里和社區(qū)中心的大部分空間都租給了抗互聯(lián)網(wǎng)租戶，包括餐館和服務零售，例如醫(yī)療和健身租戶。

Zell指出：“現(xiàn)在可能是CBD需求最大的用戶了。” CBD(二酚)商店出售各種產(chǎn)品，從油和霜到狗零食和軟糖。

澤爾說：“他們愿意支付高昂的租金，因為他們知道許多業(yè)主可能仍然不確定。” “但是，我們已經(jīng)完成的那些交易通常使租戶有權(quán)在法律變更并使其業(yè)務無利可圖的情況下提早終止合同。”

未來該何去何從?

購物中心和鄰里/社區(qū)中心的業(yè)績可能會受到整個下半年關(guān)閉商店的影響。

但是，Reis研究人員指出，第二季度趨勢的穩(wěn)定性表明“零售業(yè)在一定程度上能夠承受該行業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化”。

同時，隨著大型主力店繼續(xù)搬遷房屋，許多新概念開始出現(xiàn)。Reis認為，雜貨，家庭用品商店，體育館/健身，雜貨店，折扣服裝店，甚至蹦床公園現(xiàn)在都是熱門概念。

全球市場研究公司Coresight Research估計，宣布的商店關(guān)閉可能會在2019年底達到12,000家。今年到目前為止，零售商已宣布關(guān)閉7,062家商店，而2018年全年則關(guān)閉5,864家。

但是，零售店的數(shù)量也在增加。Coresight報告稱，今年迄今已宣布3022家商店開業(yè)，而2018年全年為3258家。