仔細(xì)看看丹佛的自助存儲(chǔ)市場(chǎng)

紐約市市政委員會(huì)在紐約市議會(huì)通過了限制工業(yè)商業(yè)區(qū)發(fā)展的自儲(chǔ)案文修正案后5個(gè)月，對(duì)建造自儲(chǔ)設(shè)施也施加了限制。丹佛新的分區(qū)法使主要街道和在任何鐵路車站四分之一英里內(nèi)的區(qū)域成為目標(biāo)。這些條例被實(shí)施，以促進(jìn)更多的注重行人的發(fā)展。馬庫(kù)斯(Marcus&Millichap)自儲(chǔ)集團(tuán)(NationalSelf-StorageGroup)投資的第一副亞當(dāng)·施洛瑟(ADAMSchlosser)對(duì)新法律將如何改變丹佛的自儲(chǔ)市場(chǎng)進(jìn)行了權(quán)衡。

新的分區(qū)法將如何影響丹佛的自動(dòng)存儲(chǔ)市場(chǎng)？

亞當(dāng)Schlosser：影響將是最小的，因?yàn)樗绊懼鞘械暮苄∫徊糠?。在?shí)施該法律之前，將受到該法律影響的自我儲(chǔ)存地點(diǎn)。

你認(rèn)為這些限制將如何影響對(duì)自存行業(yè)的投資？

施洛瑟：幾乎沒有任何影響，但這些限制可能有助于提高現(xiàn)有設(shè)施的價(jià)值，因?yàn)樗鼈優(yōu)檫M(jìn)入市中心的次級(jí)市場(chǎng)設(shè)置了新的障礙。

除了尋找理想的存儲(chǔ)地點(diǎn)外，投資者和開發(fā)商還將面臨哪些其他挑戰(zhàn)？

Schlosser：鋼鐵和勞動(dòng)力成本的上漲正在推高項(xiàng)目成本和減緩交貨時(shí)間。同時(shí)，在許多地區(qū)，租金和占用情況正在軟化。在過去的幾年里，由于市場(chǎng)上每平方英尺的銷售額都很高，市政府提高了房地產(chǎn)稅。所有這些都使自我儲(chǔ)存設(shè)施更難以用鉛筆。利率繼續(xù)上升，但開發(fā)商的壓力比債務(wù)的成本要高得多。較低的貸款成本比和更多的追索權(quán)意味著游戲中更多的皮膚，而比開發(fā)人員一年前面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。

你能告訴我們關(guān)于丹佛自儲(chǔ)市場(chǎng)的供求情況嗎？

Schlosser：丹佛的MSA在過去的四年里接受了大量的新的供應(yīng)，增加了新的面積，接近現(xiàn)有庫(kù)存的35%。在此之前，市場(chǎng)供不應(yīng)求，我們看到前所未有的租金增長(zhǎng)和入住率在90年代中期徘徊。強(qiáng)勁的基本面、樂觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、可得的土地和大量想要參與其中的資本促使了一系列新的開發(fā)活動(dòng)?，F(xiàn)在地鐵周圍的一些地區(qū)供過于求，基本面受到侵蝕。自我存儲(chǔ)是一項(xiàng)本地化的業(yè)務(wù)，所以幸運(yùn)的是，它應(yīng)該被限制在特定的口袋里。

自存儲(chǔ)設(shè)備的一個(gè)問題是，這些屬性被認(rèn)為是死胡同。將來儲(chǔ)存樓宇的性質(zhì)會(huì)否有所改變呢？

Schlosser：我認(rèn)為這種看法很久以前就消失了，我們繼續(xù)看到工業(yè)的發(fā)展和改進(jìn)。曾經(jīng)是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資者的土地儲(chǔ)備已經(jīng)變成了世界上最大的機(jī)構(gòu)、重組和投資基金的一個(gè)可行的投資引擎。

這個(gè)行業(yè)的“制度化”從我們管理這些屬性的方式改變了它們的構(gòu)建方式。他們現(xiàn)在以更零售為中心的方式設(shè)計(jì)，更像辦公室建筑，而不僅僅是車庫(kù)。復(fù)雜的收入管理過程實(shí)時(shí)地要求價(jià)格，類似于酒店和航空公司的行業(yè)。過去10年，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)走過了很長(zhǎng)的路。