為什么連通性和靈活性在自存儲中至關(guān)重要

自儲行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)中新興的子行業(yè)之一。有利的人口趨勢和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面推動該行業(yè)的發(fā)展在由于資產(chǎn)階級的流行,越來越多的開發(fā)商和投資者進(jìn)入自我存儲領(lǐng)域,刺激企業(yè)尋找替代策略以保持領(lǐng)先地位的競爭。

本·卡爾，邁阿密城市自助倉儲發(fā)展公司新任總裁投資公司(Investment Co.)提供了他對2019年self - storage產(chǎn)品成功的洞察，以及開發(fā)商和投資者應(yīng)該關(guān)注哪些方面以適應(yīng)不斷變化的市場趨勢。此外，卡爾闡明了邁阿密自助存儲市場的現(xiàn)狀。

在過去的一年里，南佛羅里達(dá)市場發(fā)生了怎樣的變化?

卡爾:南弗羅里達(dá)有各種不同的次級市場，它們有著本質(zhì)上不同的文化和人口密度，但不管這些次級市場有什么細(xì)微差別，與一年前相比，南弗羅里達(dá)仍然是一個健康的地區(qū)。從零售到多戶型住宅再到自儲式住宅，房地產(chǎn)各子行業(yè)的發(fā)展勢頭依然強(qiáng)勁。雖然與一年前相比，房地產(chǎn)市場沒有發(fā)生重大變化，但該地區(qū)持續(xù)的吸引力令人鼓舞。

邁阿密自助倉儲市場的最大優(yōu)勢是什么?

卡爾:邁阿密的自助倉儲市場是一個健康的市場。在過去的36個月里，我們看到了新設(shè)施的開發(fā)，我們繼續(xù)看到這些設(shè)施租賃，這是對該產(chǎn)品持續(xù)需求的跡象，盡管一些次級市場在租賃期間面臨短期利率壓力。此外，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了多種買家的交易，包括現(xiàn)有的邁阿密投資者和新到邁阿密的投資者。

怎樣才能讓自助存儲提供商成為2019年的領(lǐng)跑者?

卡爾:連接。那些比競爭對手做得更好的供應(yīng)商，會以各種方式與消費(fèi)者建立更有影響力的聯(lián)系，比如現(xiàn)場互動、在線評論、高效有效的租賃體驗(yàn)、社交媒體參與以及租賃后的跟進(jìn)。移動的過程可能是一個非常有壓力的過程，而那些提供有用的存儲解決方案的供應(yīng)商，通過強(qiáng)大的連接性將增加的壓力最小化，繼續(xù)保持領(lǐng)先于他們的競爭對手。

2019年和2020年的自助存儲市場將會有怎樣的發(fā)展趨勢?

的靈活性。自存儲市場有供應(yīng)商和消費(fèi)者。供應(yīng)商包括結(jié)構(gòu)各異的公共和私人公司。我們檢查內(nèi)部是否開發(fā)新設(shè)施,現(xiàn)有設(shè)施的采購,重新定位的資產(chǎn)負(fù)債表,多元化控股發(fā)展網(wǎng)上業(yè)務(wù)或獨(dú)特的產(chǎn)品消費(fèi)者,自我存儲市場將改變未來時期提供者的能力保持靈活的經(jīng)濟(jì)潛在的變化時期,技術(shù)進(jìn)步的新產(chǎn)品。

消費(fèi)者也將繼續(xù)發(fā)展他們的靈活性。雖然智能手機(jī)的廣泛使用目前已經(jīng)存在，但消費(fèi)者對其可用選擇的教育可能才剛剛開始。從現(xiàn)有自助倉儲設(shè)施的競爭，到物流代客服務(wù)，再到便攜式存儲設(shè)備，消費(fèi)者的選擇在過去五年中不斷增加，并將在未來幾年繼續(xù)發(fā)展。

在當(dāng)今的自存儲市場中，發(fā)布新產(chǎn)品時需要考慮哪些關(guān)鍵因素?

卡爾:在今天的市場上，無論是開發(fā)還是收購自儲，都必須執(zhí)行一個徹底的盡職調(diào)查程序。盡管在評估潛在的房地產(chǎn)交易時，任何謹(jǐn)慎的買家都應(yīng)如此，但在目前的市場上，由于創(chuàng)紀(jì)錄的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期和強(qiáng)勁基本面帶來的新供應(yīng)，出錯的余地較小。關(guān)鍵的審查要素包括場地的地理市場和次級市場的經(jīng)濟(jì)健康狀況、現(xiàn)有和預(yù)計(jì)的人均自儲供應(yīng)、開發(fā)過程的投入成本和資本/債務(wù)成本。

到目前為止，MCSS主要集中在擴(kuò)大其在南佛羅里達(dá)州的存在。你還打算把哪些市場加入你的投資組合?

卡爾:除了邁阿密，我們目前在紐約、新澤西和加利福尼亞也有不同階段的交易。無論是開發(fā)新設(shè)施還是收購現(xiàn)有設(shè)施，我們都關(guān)注基礎(chǔ)牢固的市場，考察近期和預(yù)期的人口增長、家庭構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成等多個變量。雖然我們的分析是持續(xù)的，并反映了每個市場的動態(tài)性質(zhì)，但我們的投資理論包括我們考慮投資的每個市場的長期實(shí)力。市場增長、需要額外空間的家庭和健康的行業(yè)暴露只是我們考慮的一些數(shù)據(jù)點(diǎn)。

在各地都有關(guān)系，我們的管道是一個不斷移動的目標(biāo)，包括開發(fā)機(jī)會以及現(xiàn)有設(shè)施的收購機(jī)會。我們目前正在評估至少10個市場的30多個開發(fā)地點(diǎn)和10個設(shè)施收購機(jī)會。