房價(jià)飆升繁榮還是曇花一現(xiàn)

過去一年，坦帕的房價(jià)上漲了 10%，鹽湖城的房價(jià)上漲了 12%，博伊西的房價(jià)上漲了 18%。

這不應(yīng)該發(fā)生在經(jīng)濟(jì)衰退期間。在上一次經(jīng)濟(jì)衰退的第一年——2008 年——唯一一個(gè)價(jià)格上漲的大市場是休斯頓，那里的價(jià)格上漲了 3%。

一些分析師(我)認(rèn)為，由于人們的財(cái)務(wù)未來存在很大的不確定性，因此 2020 年和 2021 年的價(jià)格只會(huì)小幅上漲。

那么，發(fā)生了什么?更重要的是，我們現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)明年有什么期待?價(jià)格會(huì)繼續(xù)飆升嗎?您是否必須立即進(jìn)行投資，以免其定價(jià)遙不可及?

為了獲得一些觀點(diǎn)，讓我們研究一下在美國經(jīng)濟(jì)仍處于虧損狀態(tài)的特定時(shí)間房價(jià)會(huì)上漲如此之大的合理原因。

加利福尼亞效應(yīng)。我們以前見過這種情況：經(jīng)過長期繁榮和房價(jià)上漲，加州經(jīng)濟(jì)陷入低迷，人們離開了該州。他們?nèi)チ瞬ㄌ靥m、博伊西、丹佛、鹽湖城、鳳凰城、阿爾伯克基和德克薩斯;他們口袋里有一大筆房屋凈值。因此，當(dāng)他們到達(dá)博伊西時(shí)，他們認(rèn)為花 50 萬美元買一套房子什么都沒有。

大流行前的增長。在大流行之前，包括博伊西、奧斯汀、鳳凰城、達(dá)拉斯、羅利和鹽湖城在內(nèi)的十幾個(gè)大市場以每年超過 3% 的速度為其經(jīng)濟(jì)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。即使是增長的停頓也趕不上如此高的住房需求。

超低利率。低于 3% 的抵押貸款利率不僅鼓勵(lì)購房——他們實(shí)際上要求投資者考慮購買房產(chǎn)——無論是出租、第二套住房還是只是空置一段時(shí)間的房子——因?yàn)轭愃瓢踩耐顿Y，如債券或 CD 的回報(bào)是接近于零。

布法羅、紐黑文和阿倫敦等不太可能發(fā)生的地方的價(jià)格大幅上漲暗示了最后一種現(xiàn)象現(xiàn)在發(fā)揮了更大的作用，這些地方的就業(yè)和人口已經(jīng)停滯多年。通常，市場上每年大約有 5% 的房屋被售出，而不是很多;因此，如果沒有人愿意出售，即使需求疲軟也會(huì)迅速推高價(jià)格。

這并不能解釋博伊西的價(jià)格上漲，但它確實(shí)讓我們能夠預(yù)測價(jià)格可能會(huì)繼續(xù)走高的地方，以及最近的大幅上漲是暫時(shí)的。

如果供應(yīng)有限是價(jià)格上漲的主要因素，那么隨著大流行消退和“正常”行為回歸，將會(huì)發(fā)生什么?是的，更多的供應(yīng)但也更多的需求。我猜，當(dāng)不僅僅是富裕的人推動(dòng)需求時(shí)，供需之間的正常平衡也會(huì)恢復(fù)。繁榮市場將走高，曇花一現(xiàn)市場將趨于平穩(wěn)。(是的，我知道，我對(duì) 2020 年的看法是錯(cuò)誤的......)

我們的表格顯示了過去一年房價(jià)至少上漲 9% 的 20 個(gè)市場。根據(jù)最近的人口增長，我將它們歸類為繁榮期，即明年價(jià)格將繼續(xù)快速上漲 - 或短暫上漲，價(jià)格可能仍會(huì)上漲，但幅度要溫和得多。一些市場介于兩者之間。

關(guān)于繁榮市場的最后一句話：博伊