房價飆升繁榮還是曇花一現

過去一年，坦帕的房價上漲了 10%，鹽湖城的房價上漲了 12%，博伊西的房價上漲了 18%。

這不應該發(fā)生在經濟衰退期間。在上一次經濟衰退的第一年——2008 年——唯一一個價格上漲的大市場是休斯頓，那里的價格上漲了 3%。

一些分析師(我)認為，由于人們的財務未來存在很大的不確定性，因此 2020 年和 2021 年的價格只會小幅上漲。

那么，發(fā)生了什么?更重要的是，我們現在應該對明年有什么期待?價格會繼續(xù)飆升嗎?您是否必須立即進行投資，以免其定價遙不可及?

為了獲得一些觀點，讓我們研究一下在美國經濟仍處于虧損狀態(tài)的特定時間房價會上漲如此之大的合理原因。

加利福尼亞效應。我們以前見過這種情況：經過長期繁榮和房價上漲，加州經濟陷入低迷，人們離開了該州。他們去了波特蘭、博伊西、丹佛、鹽湖城、鳳凰城、阿爾伯克基和德克薩斯;他們口袋里有一大筆房屋凈值。因此，當他們到達博伊西時，他們認為花 50 萬美元買一套房子什么都沒有。

大流行前的增長。在大流行之前，包括博伊西、奧斯汀、鳳凰城、達拉斯、羅利和鹽湖城在內的十幾個大市場以每年超過 3% 的速度為其經濟增加了就業(yè)機會。即使是增長的停頓也趕不上如此高的住房需求。

超低利率。低于 3% 的抵押貸款利率不僅鼓勵購房——他們實際上要求投資者考慮購買房產——無論是出租、第二套住房還是只是空置一段時間的房子——因為類似安全的投資，如債券或 CD 的回報是接近于零。

布法羅、紐黑文和阿倫敦等不太可能發(fā)生的地方的價格大幅上漲暗示了最后一種現象現在發(fā)揮了更大的作用，這些地方的就業(yè)和人口已經停滯多年。通常，市場上每年大約有 5% 的房屋被售出，而不是很多;因此，如果沒有人愿意出售，即使需求疲軟也會迅速推高價格。

這并不能解釋博伊西的價格上漲，但它確實讓我們能夠預測價格可能會繼續(xù)走高的地方，以及最近的大幅上漲是暫時的。

如果供應有限是價格上漲的主要因素，那么隨著大流行消退和“正常”行為回歸，將會發(fā)生什么?是的，更多的供應但也更多的需求。我猜，當不僅僅是富裕的人推動需求時，供需之間的正常平衡也會恢復。繁榮市場將走高，曇花一現市場將趨于平穩(wěn)。(是的，我知道，我對 2020 年的看法是錯誤的......)

我們的表格顯示了過去一年房價至少上漲 9% 的 20 個市場。根據最近的人口增長，我將它們歸類為繁榮期，即明年價格將繼續(xù)快速上漲 - 或短暫上漲，價格可能仍會上漲，但幅度要溫和得多。一些市場介于兩者之間。

關于繁榮市場的最后一句話：博伊