貸款人可以使用常規(guī)結(jié)案文件更改地面租賃嗎

在任何租賃期內(nèi)，財(cái)產(chǎn)所有者可能會(huì)多次獲得抵押貸款，甚至出售其頭寸。如果租賃是地面租賃，則租戶也可能會(huì)這樣做。這些交易中的每一個(gè)都涉及貸方。每個(gè)貸方都希望對(duì)租賃的狀態(tài)感到安慰。

因此，幾乎每筆租約都要求每一方為另一方的貸方簽署所謂的禁止反言證書。這些證明書確認(rèn)了有關(guān)租賃的事實(shí)，例如沒有違約，如果無法從租賃的表面確定當(dāng)前租金，以及是否完成了所需的建筑。如果是地面租賃，則業(yè)主還可以承諾與租戶的貸方簽署協(xié)議，以確認(rèn)租約中對(duì)貸方的保護(hù)。

這些證書和協(xié)議絕對(duì)不會(huì)引起任何爭議或評(píng)論。但是他們經(jīng)常這樣做。這是因?yàn)榉刨J人通常將其作為機(jī)會(huì)，而不是重新確認(rèn)事實(shí)或租賃的現(xiàn)有條款。不幸的是，作為一個(gè)非常常見的例子，地面租賃承租人的貸方可能會(huì)要求財(cái)產(chǎn)所有人在禁止反言證書中同意，有關(guān)保險(xiǎn)收益和恢復(fù)的貸款文件規(guī)定將取代租賃中任何不一致的規(guī)定。換句話說，如果建筑物被燒毀，那么即使租賃說必須將其用于恢復(fù)建筑物，貸方仍希望獲得保險(xiǎn)收益的權(quán)利。

在提交人最近處理的一項(xiàng)交易中，承租人的放貸人希望財(cái)產(chǎn)所有人在禁止反言書上達(dá)成協(xié)議，以(除其他外)擴(kuò)大允許的租賃放貸人的范圍;避免在租戶破產(chǎn)程序中采取某些本應(yīng)允許的行動(dòng);并放棄一些聲稱，如果業(yè)主曾取消贖回權(quán)，則財(cái)產(chǎn)所有人可能會(huì)對(duì)債權(quán)人提出索賠。房東不適應(yīng)，拒絕了。當(dāng)房客的資金崩潰時(shí)，房客將責(zé)任歸咎于業(yè)主。

一個(gè)在馬薩諸塞州最近聯(lián)邦情況下考慮事件的類似序列。在那里，租約要求財(cái)產(chǎn)所有人與租戶的出借人達(dá)成協(xié)議，“同意本節(jié)中的所有規(guī)定”，即租約中賦予出借人某些保護(hù)和權(quán)利的部分。

租約說，任何保險(xiǎn)收入都必須用于恢復(fù)建筑物。但是，貸方(通常如此)希望財(cái)產(chǎn)所有者同意，貸款文件中有關(guān)保險(xiǎn)收益的規(guī)定將取代任何與租賃不符的規(guī)定。當(dāng)然，貸款文件說，貸方可以保留保險(xiǎn)金，因此大樓將無法恢復(fù)。

業(yè)主說不，而是堅(jiān)持必須解決任何矛盾以支持租賃。雙方來回走動(dòng)，但物業(yè)所有人和租戶的貸方都沒有放手。最終，結(jié)清貸款的最后期限過去了。房客失去了貸方，并起訴了業(yè)主。

法院的結(jié)論是，財(cái)產(chǎn)所有人沒有義務(wù)簽署一項(xiàng)協(xié)議，該協(xié)議賦予貸款人除已提供的租賃之外的權(quán)利。由于租賃要求將保險(xiǎn)收益用于恢復(fù)，因此財(cái)產(chǎn)所有者沒有義務(wù)同意貸方可以保留這些收益。因此，財(cái)產(chǎn)所有人沒有違反租約，承租人敗訴，并且承租人必須支付財(cái)產(chǎn)所有人的律師費(fèi)。

該案重申了一個(gè)相當(dāng)明顯的主張，即當(dāng)租賃要求財(cái)產(chǎn)所有人確認(rèn)禁止反言證書中的事實(shí)或在單獨(dú)的協(xié)議中確認(rèn)貸款人在