美聯(lián)儲的利率變化為美國房地產(chǎn)市場帶來了新鮮空氣

經(jīng)過2018年末的平靜后，美聯(lián)儲的利率變化為美國房地產(chǎn)市場帶來了新鮮空氣，活動預期小幅回升。這不一定會持續(xù)很長時間。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人(NAR)的2月份全國協(xié)會，該協(xié)會將在周五公布應確認的成屋銷售反彈，從最低這些預期超過三年一月創(chuàng)下的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

“市場是非?？膳碌?，但今天有點起色可以預計，”克里斯托夫BARRAUD，在市場證券首席經(jīng)濟學家和策略師，誰預計前者增加了銷售額的9.9%的人表示2月份的預測遠高于市場預期的+ 3.2%。

銷售諾言月，2月下旬宣布，已經(jīng)顯示出在市場上的改進以更高的高于預期4.6%的初步跡象。

反彈的預期，在美國政府的寒潮和局部封閉(“停機”)在十二月和一月的負面影響會加劇二月轉(zhuǎn)售至543萬，據(jù)估計市場證券，仍然遠低于2005年9月的725萬高峰。

房價仍然有房地產(chǎn)和金融泡沫的高度，對2007年的高峰肯定采取了一些30%，但活動再也沒有恢復其勢頭危機的“次貸”，其可持續(xù)之前駁回了中產(chǎn)階級的房屋所有權(quán)。

2017年美國人口的住房份額從危機前的69.5%的峰值降至62.9%的低點。

“從2008年的危機中走出來，我們知道購買房屋將長期遭受損失。價格有所上漲，但業(yè)主數(shù)量在2017年前一直在下降。從那時起，事情就要發(fā)生了只是好一點，我們在年初回到了65%，“VRF研究的經(jīng)濟學家VéroniqueRiches-Flores說。

房價上漲至少是2015年以來工資增長速度的兩倍，加劇了這一趨勢，因為在2018年3月達到峰值6.7%之后，他們的節(jié)奏開始僅在最近開始放緩。

Case-Shiller指數(shù)價格的上漲在2月份回落至4.2%，因供應上漲，銀行監(jiān)管在2018年5月有所緩解。

2018年剪刀的影響

在這個現(xiàn)在由機構(gòu)和散戶投資者主導的市場中，對信貸狀況特別敏感的參與者，在貨幣政策正常化的背景下，利率的激增已經(jīng)嚴重拖累了對住房的需求。 。

Christophe Barraud總結(jié)道：“我們在經(jīng)濟放緩和其他(......)2018年底利率上升之間有一點剪刀”。

但相反，自美聯(lián)儲開始宣布暫停其加息周期以來，抵押貸款利率下降至4.22%，而峰值為4.80 11月中旬 - 迅速恢復了對房地產(chǎn)信貸的需求并穩(wěn)定了市場。

樂觀主義者，市場證券經(jīng)濟學家預計全年房地產(chǎn)市場將溫和復蘇。

“2018年，我們不得不承受稅制改革的負面影響，房地產(chǎn)一直是改革的犧牲部門，但整個房地產(chǎn)市場應該在2019年比2018年更好，”他說。同時注意到該部門對經(jīng)濟增長的貢獻將是有限的。

它預測今年美國GDP增長2.2%，而去年為2.9%，同時回顧住宅投資目前僅占GDP的5%左右，而70%供消費。

除了價格，他指出，在就業(yè)方面在美國的新聞是相當市場支撐元件，肯定與創(chuàng)造就業(yè)機會的速度放緩，但工資增長的加速。

在房地產(chǎn)的信心恢復這兩個在指數(shù)中房地產(chǎn)開發(fā)商(NAHB)，從56上升至月62日，在ISHARE ETF美國房屋建筑的性能體現(xiàn)(ITBUS)自今年年初以來已占15%。

以低潮流呼吸

VéroniqueRiches-Flores也認為市場應該略有改善，但它將是溫和的，沒有未來。

“我們可以在一個只能保持看跌的趨勢中喘不過氣來，第二季度將給人一種進入恢復階段的印象，這將使特朗普政府再次吹噓自己的健康狀況。美國經(jīng)濟，“她說。

由于價格和租金處于“過高”水平，不僅家庭不再購買，而且投資者維持足夠回報的能力很低，只有低利率維持活動。

“市場完全沒有喘息，但只要利率不動，它就不會受到崩潰的威脅，”她說，并補充說，在這種背景下，房地產(chǎn)已成為一個變數(shù)。對增長和價格上漲幾乎保持中立。

經(jīng)濟學家VRF Research加入了這一點，房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(NAR)的首席經(jīng)濟學家勞倫斯•尹(Lawrence Yun)最近指出，經(jīng)過十年的房價明顯高于工資住房無法承受住房，限制了未來幾年的進一步增長。