美聯(lián)儲為美國房地產(chǎn)市場帶來了新鮮空氣

經(jīng)過2018年末的平靜后，美聯(lián)儲的利率變化為美國房地產(chǎn)市場帶來了新鮮空氣，活動預期小幅回升。這不一定會持續(xù)很長時間。

將于周五公布的2月份全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)合會(NAR)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)預計將證實這些預期房屋銷售將從1月份的三年多來的低點回升。

市場一直非?？膳?，但今天我們可以預期會有小幅改善，“Market Securities首席經(jīng)濟學家兼策略師Christophe Barraud表示，預計前者的銷售額將增長9.9% 2月份的預測遠高于市場預期的+ 3.2%。

2月份宣布的1月份銷售承諾已經(jīng)顯示出市場改善的初步跡象，增幅遠高于預期，增幅為4.6%。

這一預期的反彈，受到12月和1月寒潮以及美國政府關(guān)閉的負面影響的加劇，將使2月份的房屋轉(zhuǎn)售量達到543萬，根據(jù)估計市場證券，仍然遠低于2005年9月的725萬高峰。

在房地產(chǎn)和金融泡沫的高峰期，房地產(chǎn)價格在2007年的高峰時期肯定已經(jīng)恢復了30%左右，但在“次貸”危機之前，房地產(chǎn)價格從未恢復活力。駁回了中產(chǎn)階級的房屋所有權(quán)。

2017年美國人口的住房份額從危機前的69.5%的峰值降至62.9%的低點。

“從2008年的危機中走出來，我們知道購買房屋將長期遭受損失。價格有所上漲，但業(yè)主數(shù)量在2017年前一直在下降。從那時起，事情就要發(fā)生了只是好一點，我們在年初回到了65%，“VRF研究的經(jīng)濟學家VéroniqueRiches-Flores說。

房價上漲至少是2015年以來工資增長速度的兩倍，加劇了這一趨勢，因為在2018年3月達到峰值6.7%之后，他們的節(jié)奏開始僅在最近開始放緩。

Case-Shiller指數(shù)價格的上漲在2月份回落至4.2%，因供應上漲，銀行監(jiān)管在2018年5月有所緩解。

2018年剪刀的影響

在這個現(xiàn)在由機構(gòu)和散戶投資者主導的市場中，對信貸狀況特別敏感的參與者，在貨幣政策正?；谋尘跋拢实募ぴ鲆呀?jīng)嚴重拖累了對住房的需求。 。

Christophe Barraud總結(jié)道：“我們在經(jīng)濟放緩和其他(......)2018年底利率上升之間有一點剪刀”。

但相反，自美聯(lián)儲開始宣布暫停其加息周期以來，抵押貸款利率下降至4.22%，而峰值為4.80 11月中旬 - 迅速恢復了對房地產(chǎn)信貸的需求并穩(wěn)定了市場。

樂觀主義者，市場證券經(jīng)濟學家預計全年房地產(chǎn)市場將溫和復蘇。

“在2018年，我們必須吸收稅制改革的負面影響，已經(jīng)犧牲了房地產(chǎn)行業(yè)的改革，但是，房地產(chǎn)市場作為一個整體應該是在2019年比2018年更好，”他說，同時注意到該部門對經(jīng)濟增長的貢獻將是有限的。

它預測今年美國GDP增長2.2%，而去年為2.9%，同時回顧住宅投資目前僅占GDP的5%左右，而70%供消費。

除了價格，他指出，在就業(yè)方面在美國的新聞是相當市場支撐元件，肯定與創(chuàng)造就業(yè)機會的速度放緩，但工資增長的加速。

房地產(chǎn)信心的復蘇反映在房屋開發(fā)商指數(shù)(NAHB)中，從12月的56上升到2月的62，以及ETF ishare美國房屋建筑(ITBUS)的表現(xiàn)。自今年年初以來已占15%。

以低潮流呼吸

VéroniqueRiches-Flores也認為市場應該略有改善，但它將是溫和的，沒有未來。

“我們可以有一個趨勢呼吸不能保持為看跌，第二季度，這將使進入復蘇期的印象，這將再次在特朗普管理小號的身體健康美國經(jīng)濟，“她說。

由于價格和租金處于“過高”水平，不僅家庭不再購買，而且投資者維持足夠回報的能力很低，只有低利率維持活動。

“市場完全沒有喘息，但只要利率不動，它就不會受到崩潰的威脅，”她說，并補充說，在這種背景下，房地產(chǎn)已成為一個變數(shù)。對增長和價格上漲幾乎保持中立。

經(jīng)濟學家VRF Research加入了這一點，房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(NAR)的首席經(jīng)濟學家勞倫斯•尹(Lawrence Yun)最近指出，經(jīng)過十年的房價明顯高于工資住房無法承受住房，限制了未來幾年的進一步增長。