泰國(guó)房地產(chǎn)近年成為外資買家尤其是中國(guó)資金的新寵

資金在全球「揾樓」，其中泰國(guó)房地產(chǎn)近年成為外資買家尤其是中國(guó)資金的新寵，銷情東南亞地區(qū)十分火爆。盡管業(yè)界一致看好該地樓市發(fā)展，但當(dāng)局最新推出的一些穩(wěn)定市場(chǎng)措施，準(zhǔn)買家亦不得不有所準(zhǔn)備。

毫無疑問，外國(guó)資金是推動(dòng)樓價(jià)的一個(gè)重要因素。仲量聯(lián)行估計(jì)，目前曼谷貴價(jià)樓交易當(dāng)中，有多達(dá)三成由外國(guó)買家承接，在豪宅市場(chǎng)，未來一年預(yù)計(jì)有超過20個(gè)項(xiàng)目落成，涉及4300個(gè)單位，當(dāng)中有多達(dá)87.5%已在去年底前成功預(yù)售，反映位于中央商業(yè)區(qū)附近的樓宇需求十分強(qiáng)勁。該行的樓價(jià)指數(shù)顯示，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)在2016和17年大幅上升后增長(zhǎng)放緩，但仍然預(yù)計(jì)樓價(jià)和租金會(huì)持續(xù)上升。

全球投資者鐘情泰國(guó)樓，原因有多方面，除了本欄曾提到的CRS稅務(wù)因素之外，泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)在東南亞經(jīng)濟(jì)之中表現(xiàn)強(qiáng)勁，近年無論政治或經(jīng)濟(jì)都少有不穩(wěn)情況，泰銖過去兩年兌美元升值超過一成，跑贏區(qū)內(nèi)其他貨幣，令當(dāng)?shù)氐耐顿Y升值之余兼賺匯價(jià)。另外，曾經(jīng)是大媽最愛的澳洲、加拿大等國(guó)家樓價(jià)已甚高，政府亦使勁出招限制外資買賣，令資金另覓出路。

有見發(fā)達(dá)國(guó)家的樓價(jià)被炒翻天，泰國(guó)當(dāng)局亦及早防范，以免房地產(chǎn)變成泡沫風(fēng)險(xiǎn)。首先是央行剛剛收緊按揭規(guī)定，首置購1000萬泰銖(折合港幣242萬元)以上的樓宇，新造按揭成數(shù)限制由以住樓價(jià)的最多九成降低至八成，購買第二物業(yè)的成數(shù)限制亦都劃一，同時(shí)不再容許銀行借出超過樓價(jià)的金額。高力國(guó)際認(rèn)為措施旨在防止地產(chǎn)過度花費(fèi)，但或會(huì)影響樓市的前景，不論發(fā)展商或是買家的顧慮都多了。世邦魏理士則認(rèn)為，此舉會(huì)鼓勵(lì)發(fā)展商一再加強(qiáng)海外招商，吸引更有實(shí)力的資金來買泰國(guó)樓，例如部分人能「full pay」成交，連按揭也不用，或進(jìn)一步推高外國(guó)人在泰國(guó)樓市的比例。

另外，持有多項(xiàng)物業(yè)的成本也有所上升，當(dāng)局修改土地和物業(yè)稅，改為累進(jìn)征收，擁有第二或以上物業(yè)會(huì)被征收物業(yè)價(jià)值的最多0.3%。此外，新實(shí)施的租賃法賦與租戶提前斷租的權(quán)利，只需30日通知期便可，業(yè)主亦不可收取過量的按金，有意買樓收租的投資者便需要注意。