既然置業(yè)系押注重金游戲 揀樓時就可能目光要放遠一點

港樓所謂熊市話咁快就告終，大家又要重回抬錢爭樓的日子。既然置業(yè)系押注重金游戲，揀樓時就可能目光要放遠一點，有專家更建議要考慮到2030年的香港城市布局。

今年系2019 年，點解置業(yè)揀區(qū)要考慮到 2030 年，原因主要有兩個。首先系一般人買樓自住，往往會與入手物業(yè)共處十多年才考慮換樓，如果物業(yè)所處地區(qū)及本身質素有更大升值潛力，將有助推高賣樓套現回報，充實換樓資本。故此目光放遠一點，了解一下心儀地區(qū)將來的布局變化，到換樓時就或許會有意外收獲。

另一原因是2030 年是本港城市布局的關鍵年份，高力國際市場信息策略投資者及企業(yè)客戶服務高級顧問聶安達( Andrew Ness )表示，由今年到 2027 年，本地多項大型規(guī)劃及交通基建將陸續(xù)落成，其中包括連接屯門至赤鱲角及港深西部公路的屯門西繞道、連接石塘咀及南區(qū)的南港島線(西段)、連接錦上路站、東鐵落馬州支線及古洞的北環(huán)線等，因此以 2030 年為指標，就可以整理出香港未來各區(qū)的連接性布局，從而找出長遠具投資潛力的地區(qū)。

在多個地區(qū)中，上車客應該會較關注新界區(qū)未來布局的潛力。新界各區(qū)中，如果以2030 年為指標，被視為供應重災區(qū)的屯門掃管笏，反而潛藏交通樞紐優(yōu)勢。聶安達解釋于2013 年動工即將落成的屯門至赤鱲角連接路，將提升該地段與機場的連接網，并有助推動重新發(fā)展內河碼頭，令屯門市中心及掃管笏物業(yè)，有機會成為東涌以外頻繁往返機場人士的置業(yè)及租賃選擇。

除了屯門，新西樓價略為落后的洪水橋，在2030 年亦具備發(fā)展概念。聶安達認為，洪水橋及藍地一帶，于未來十多年將得力于大灣區(qū)發(fā)展，成為新西重點交通樞紐。事實上，內地于今年二月公布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，建議興建連接洪水橋至前?？缇宠F路，一旦成事，洪水橋連接內地的優(yōu)勢將媲美新界北區(qū)。

至于新東，一直是上車客心儀地區(qū)的沙田的交通優(yōu)勢亦會升級，聶安達指出新的屯馬線把東鐵沙田站、馬鐵烏溪沙及石門站連在一起，屆時石門周邊的工貿區(qū)便更有條件成為類似九龍東的企業(yè)后勤基地。此外，隨著科學園擴充規(guī)模，馬料水具潛力成為新東的商業(yè)及科技樞紐?，F時在科學園工作的企業(yè)員工已逾三萬人，考慮到白石角住宅普遍定位為豪宅，而且交通配套仍有限，預計未來在科學園工作的專才或會考慮在沙田市中心及大圍，還有大埔置業(yè)及租住物業(yè)，對這三個地區(qū)的中價物業(yè)升值亦有一定助力。

傳統舊區(qū)亦有變身潛力

九龍及港島傳統舊區(qū)，吸引之處系通勤時間短，但城市規(guī)劃就較雜亂，選擇進駐這類舊區(qū)，又怕地區(qū)發(fā)展滯后。假如你有資本吸納傳統舊區(qū)物業(yè)又有此憂慮，不妨考慮以下三個地區(qū)。

第一個系佐敦區(qū)，雖然有人會認為西九文化區(qū)雷聲大、雨點小，但參考外國大城市經驗，臨海文化區(qū)往往有助提升周邊地段物業(yè)的身價。聶安達指出，除了西九文化區(qū)助力，西九龍站周邊商業(yè)地皮出售，亦令西九龍地段發(fā)展成一個全新的商業(yè)中心，配合機場快線、東涌線、高鐵及屯門線，為佐敦物業(yè)增添商業(yè)及鐵路中心的概念，并吸引發(fā)展商加快區(qū)內舊樓收購重建步伐，有助提升有一定樓齡物業(yè)的價值。

第二個系紅磡區(qū)，觀塘線伸延至紅磡區(qū)，已為這一帶住宅物業(yè)增添鐵路貫通優(yōu)勢。過去是往返內地大站的紅磡站，未來會連接屯馬線，亦會是通往會展及金鐘其中一個轉車大站，意味紅磡站將升格為九龍區(qū)其中一個超級車站。加上區(qū)內不乏大型屋苑物業(yè)選擇，預計紅磡區(qū)物業(yè)在未來十多年仍有相當叫價能力。

第三個系港島東區(qū)，聶安達指出現有三個截然不同的新商業(yè)區(qū)于港島東形成或擴張，第一個是位于北角、炮臺山臨海地段的寫字樓群;第二個是鲗魚涌核心商業(yè)區(qū)，除了太古城擴建計劃，太平協和在區(qū)內商業(yè)項目，以及新世界發(fā)展的英皇道商業(yè)項目，都有助鞏固鲗魚涌港島東核心商業(yè)區(qū)的地位。第三個是柴灣，早前嘉里建設向子公司嘉里物流收購柴灣貨倉物業(yè)，其中一個理由是物業(yè)具有重建價值。在政府活化工廈政策推動下，柴灣有機會發(fā)展成類似太古坊的商業(yè)及后勤中心，吸引企業(yè)及投資者進駐，為區(qū)內的住宅物業(yè)注入增值賣點。

有置業(yè)者會瞄準舊區(qū)的增值潛力，同時亦有居于港島東舊區(qū)多年，自住物業(yè)有價但擔心新發(fā)展會加重區(qū)內交通負荷及帶來人多車多問題。有心避開發(fā)展「壓力」，又嫌離島太遠的業(yè)主，聶安達認為他們可考慮換馬至港島南區(qū)或赤柱的住宅物業(yè)，皆因南港島線西段計劃尚未落實，意味香港仔、田灣一帶暫時仍不會受交通布局變動所沖擊，至于赤柱，尚未有風聲會有連接鐵路的計劃，似乎更有把握享受較長的寧靜期了。