既然置業(yè)系押注重金游戲 揀樓時(shí)就可能目光要放遠(yuǎn)一點(diǎn)

港樓所謂熊市話咁快就告終，大家又要重回抬錢爭樓的日子。既然置業(yè)系押注重金游戲，揀樓時(shí)就可能目光要放遠(yuǎn)一點(diǎn)，有專家更建議要考慮到2030年的香港城市布局。

今年系2019 年，點(diǎn)解置業(yè)揀區(qū)要考慮到 2030 年，原因主要有兩個(gè)。首先系一般人買樓自住，往往會(huì)與入手物業(yè)共處十多年才考慮換樓，如果物業(yè)所處地區(qū)及本身質(zhì)素有更大升值潛力，將有助推高賣樓套現(xiàn)回報(bào)，充實(shí)換樓資本。故此目光放遠(yuǎn)一點(diǎn)，了解一下心儀地區(qū)將來的布局變化，到換樓時(shí)就或許會(huì)有意外收獲。

另一原因是2030 年是本港城市布局的關(guān)鍵年份，高力國際市場信息策略投資者及企業(yè)客戶服務(wù)高級(jí)顧問聶安達(dá)( Andrew Ness )表示，由今年到 2027 年，本地多項(xiàng)大型規(guī)劃及交通基建將陸續(xù)落成，其中包括連接屯門至赤鱲角及港深西部公路的屯門西繞道、連接石塘咀及南區(qū)的南港島線(西段)、連接錦上路站、東鐵落馬州支線及古洞的北環(huán)線等，因此以 2030 年為指標(biāo)，就可以整理出香港未來各區(qū)的連接性布局，從而找出長遠(yuǎn)具投資潛力的地區(qū)。

在多個(gè)地區(qū)中，上車客應(yīng)該會(huì)較關(guān)注新界區(qū)未來布局的潛力。新界各區(qū)中，如果以2030 年為指標(biāo)，被視為供應(yīng)重災(zāi)區(qū)的屯門掃管笏，反而潛藏交通樞紐優(yōu)勢。聶安達(dá)解釋于2013 年動(dòng)工即將落成的屯門至赤鱲角連接路，將提升該地段與機(jī)場的連接網(wǎng)，并有助推動(dòng)重新發(fā)展內(nèi)河碼頭，令屯門市中心及掃管笏物業(yè)，有機(jī)會(huì)成為東涌以外頻繁往返機(jī)場人士的置業(yè)及租賃選擇。

除了屯門，新西樓價(jià)略為落后的洪水橋，在2030 年亦具備發(fā)展概念。聶安達(dá)認(rèn)為，洪水橋及藍(lán)地一帶，于未來十多年將得力于大灣區(qū)發(fā)展，成為新西重點(diǎn)交通樞紐。事實(shí)上，內(nèi)地于今年二月公布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，建議興建連接洪水橋至前海跨境鐵路，一旦成事，洪水橋連接內(nèi)地的優(yōu)勢將媲美新界北區(qū)。

至于新東，一直是上車客心儀地區(qū)的沙田的交通優(yōu)勢亦會(huì)升級(jí)，聶安達(dá)指出新的屯馬線把東鐵沙田站、馬鐵烏溪沙及石門站連在一起，屆時(shí)石門周邊的工貿(mào)區(qū)便更有條件成為類似九龍東的企業(yè)后勤基地。此外，隨著科學(xué)園擴(kuò)充規(guī)模，馬料水具潛力成為新東的商業(yè)及科技樞紐。現(xiàn)時(shí)在科學(xué)園工作的企業(yè)員工已逾三萬人，考慮到白石角住宅普遍定位為豪宅，而且交通配套仍有限，預(yù)計(jì)未來在科學(xué)園工作的專才或會(huì)考慮在沙田市中心及大圍，還有大埔置業(yè)及租住物業(yè)，對這三個(gè)地區(qū)的中價(jià)物業(yè)升值亦有一定助力。

傳統(tǒng)舊區(qū)亦有變身潛力

九龍及港島傳統(tǒng)舊區(qū)，吸引之處系通勤時(shí)間短，但城市規(guī)劃就較雜亂，選擇進(jìn)駐這類舊區(qū)，又怕地區(qū)發(fā)展滯后。假如你有資本吸納傳統(tǒng)舊區(qū)物業(yè)又有此憂慮，不妨考慮以下三個(gè)地區(qū)。

第一個(gè)系佐敦區(qū)，雖然有人會(huì)認(rèn)為西九文化區(qū)雷聲大、雨點(diǎn)小，但參考外國大城市經(jīng)驗(yàn)，臨海文化區(qū)往往有助提升周邊地段物業(yè)的身價(jià)。聶安達(dá)指出，除了西九文化區(qū)助力，西九龍站周邊商業(yè)地皮出售，亦令西九龍地段發(fā)展成一個(gè)全新的商業(yè)中心，配合機(jī)場快線、東涌線、高鐵及屯門線，為佐敦物業(yè)增添商業(yè)及鐵路中心的概念，并吸引發(fā)展商加快區(qū)內(nèi)舊樓收購重建步伐，有助提升有一定樓齡物業(yè)的價(jià)值。

第二個(gè)系紅磡區(qū)，觀塘線伸延至紅磡區(qū)，已為這一帶住宅物業(yè)增添鐵路貫通優(yōu)勢。過去是往返內(nèi)地大站的紅磡站，未來會(huì)連接屯馬線，亦會(huì)是通往會(huì)展及金鐘其中一個(gè)轉(zhuǎn)車大站，意味紅磡站將升格為九龍區(qū)其中一個(gè)超級(jí)車站。加上區(qū)內(nèi)不乏大型屋苑物業(yè)選擇，預(yù)計(jì)紅磡區(qū)物業(yè)在未來十多年仍有相當(dāng)叫價(jià)能力。

第三個(gè)系港島東區(qū)，聶安達(dá)指出現(xiàn)有三個(gè)截然不同的新商業(yè)區(qū)于港島東形成或擴(kuò)張，第一個(gè)是位于北角、炮臺(tái)山臨海地段的寫字樓群;第二個(gè)是鲗魚涌核心商業(yè)區(qū)，除了太古城擴(kuò)建計(jì)劃，太平協(xié)和在區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，以及新世界發(fā)展的英皇道商業(yè)項(xiàng)目，都有助鞏固鲗魚涌港島東核心商業(yè)區(qū)的地位。第三個(gè)是柴灣，早前嘉里建設(shè)向子公司嘉里物流收購柴灣貨倉物業(yè)，其中一個(gè)理由是物業(yè)具有重建價(jià)值。在政府活化工廈政策推動(dòng)下，柴灣有機(jī)會(huì)發(fā)展成類似太古坊的商業(yè)及后勤中心，吸引企業(yè)及投資者進(jìn)駐，為區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)注入增值賣點(diǎn)。

有置業(yè)者會(huì)瞄準(zhǔn)舊區(qū)的增值潛力，同時(shí)亦有居于港島東舊區(qū)多年，自住物業(yè)有價(jià)但擔(dān)心新發(fā)展會(huì)加重區(qū)內(nèi)交通負(fù)荷及帶來人多車多問題。有心避開發(fā)展「壓力」，又嫌離島太遠(yuǎn)的業(yè)主，聶安達(dá)認(rèn)為他們可考慮換馬至港島南區(qū)或赤柱的住宅物業(yè)，皆因南港島線西段計(jì)劃尚未落實(shí)，意味香港仔、田灣一帶暫時(shí)仍不會(huì)受交通布局變動(dòng)所沖擊，至于赤柱，尚未有風(fēng)聲會(huì)有連接鐵路的計(jì)劃，似乎更有把握享受較長的寧靜期了。