證明澳大利亞房?jī)r(jià)下滑的圖表確實(shí)很大

自2017年底以來(lái)澳大利亞房?jī)r(jià)一直在下跌。許多人懷疑下跌將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

目前的經(jīng)濟(jì)衰退現(xiàn)在是有記錄以來(lái)最大的一次，僅在19世紀(jì)末和20世紀(jì)上半葉的幾個(gè)時(shí)期超過(guò)了。

它也與全球金融危機(jī)期間海外市場(chǎng)的一些下跌相媲美或已經(jīng)超過(guò)了一些。

家庭住宅是大多數(shù)澳大利亞家庭最大的財(cái)富儲(chǔ)備。

再加上家庭收入增長(zhǎng)疲軟，不乏經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這會(huì)對(duì)家庭支出造成壓力，可能拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹，并給失業(yè)帶來(lái)上行壓力。這就解釋了為什么這么多人認(rèn)為澳聯(lián)儲(chǔ)會(huì)再次降息。

澳大利亞央行本月早些時(shí)候承認(rèn)收入增長(zhǎng)疲軟和房?jī)r(jià)下跌正在影響支出水平。

無(wú)論你從哪個(gè)方面看它 - 無(wú)論是從當(dāng)?shù)氐臍v史角度還是在全球金融危機(jī)期間看到的海外衰退 - 現(xiàn)在毫無(wú)疑問(wèn)，澳大利亞房?jī)r(jià)的下滑變得非常大。

它現(xiàn)在是澳大利亞有史以來(lái)最大的記錄之一，僅在19世紀(jì)末和20世紀(jì)上半葉的幾個(gè)時(shí)期超過(guò)了它。

雖然這種下降的性質(zhì)并不統(tǒng)一，包括在一些價(jià)格實(shí)際上根本沒(méi)有下降的特定市場(chǎng)，現(xiàn)在把這次全國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退稱為現(xiàn)代歷史上最大的市場(chǎng)是安全的。

澳大利亞國(guó)民銀行的這些優(yōu)秀圖表顯示，與國(guó)內(nèi)和國(guó)際相比，它與過(guò)去的時(shí)期相比有多大。

自19世紀(jì)末以來(lái)，澳大利亞僅在6個(gè)不同的場(chǎng)合超過(guò)了平均資本城市價(jià)格下降的8%。

圖片：NAB

包括通脹的影響，在11%，低迷也是有記錄以來(lái)的第九大。實(shí)際通脹調(diào)整后的排名較低，反映出通貨膨脹現(xiàn)在遠(yuǎn)低于過(guò)去的時(shí)期。

即使與離岸市場(chǎng)全球金融危機(jī)期間出現(xiàn)的部分價(jià)格下跌相比，目前實(shí)際資本城市房?jī)r(jià)的下跌也是顯著的，超過(guò)或接近這一時(shí)期世界許多地區(qū)的相同規(guī)模。

即使原諒澳大利亞首都城市價(jià)格在過(guò)去幾十年中已經(jīng)走了很長(zhǎng)一段路，但從歷史最高水平開(kāi)始，這種低迷仍然存在，在持續(xù)時(shí)間和規(guī)模方面仍然存在。

現(xiàn)在它正在對(duì)家庭財(cái)富水平產(chǎn)生重大影響。

據(jù)NAB稱，鑒于家庭住宅是大多數(shù)家庭最大的財(cái)富儲(chǔ)備，房?jī)r(jià)下跌，再加上今年晚些時(shí)候澳大利亞股市疲軟，2018年凈家庭財(cái)富可能實(shí)際下降4% - 調(diào)整條款。

它還估計(jì)，凈住房財(cái)富 - 住房?jī)r(jià)值減去抵押貸款債務(wù) - 實(shí)際價(jià)格比2017年底的創(chuàng)紀(jì)錄高峰下降了12%，包括今年第一季度價(jià)格下降2.5%悉尼，墨爾本和珀斯的下降尤為嚴(yán)重。

據(jù)NAB稱，住房財(cái)富的下降現(xiàn)在是過(guò)去半個(gè)世紀(jì)左右的第二大記錄，僅超過(guò)了20世紀(jì)90年代初澳大利亞最后陷入衰退時(shí)的13%的下降。

鑒于許多人懷疑經(jīng)濟(jì)衰退將持續(xù)一段時(shí)間，主要反映出更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)的影響以及許多澳大利亞?wèn)|海岸市場(chǎng)新住房供應(yīng)的急劇上升，因此難以理解為什么對(duì)家庭支出前景持悲觀態(tài)度，以及更廣泛的澳大利亞經(jīng)濟(jì)目前處于高位。

澳大利亞經(jīng)濟(jì)在2018年大幅放緩，下半年年均增長(zhǎng)率約為1%，比今年上半年慢了四倍。大部分減速反映了較弱的家庭支出，占經(jīng)濟(jì)的最大部分，約為55%。

雖然最近一些精選數(shù)據(jù)系列出現(xiàn)了一些令人鼓舞的跡象，包括2月零售銷售意外增長(zhǎng)，但更廣泛的證據(jù)表明今年前三個(gè)月經(jīng)濟(jì)放緩仍在繼續(xù)。

在過(guò)去的許多時(shí)期，無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的幅度與最近看到的相似時(shí)，往往會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑。

雖然NAB并未預(yù)期會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果，但預(yù)計(jì)住房主導(dǎo)的支出放緩將使澳大利亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在未來(lái)一年保持低迷。

考慮到房?jī)r(jià)下跌的規(guī)模以及家庭收入沒(méi)有抵消家庭收入的影響，財(cái)富對(duì)支出的影響在當(dāng)前情況下可能更為重要，而家庭收入只會(huì)繼續(xù)微弱增長(zhǎng)，“NAB經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kieran Davies說(shuō)。 。

“這向我們表明，消費(fèi)者支出可能仍然疲軟，支撐著2%低位地區(qū)年度GDP增長(zhǎng)緩慢的前景。”

其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家也警告過(guò)長(zhǎng)期低迷的前景。

去年年底，Capital Economics表示，經(jīng)濟(jì)衰退可能會(huì)使未來(lái)幾年的住房財(cái)富總額下降8,000億美元

該集團(tuán)表示，住房財(cái)富的下降可能會(huì)拖累家庭支出，抵消澳大利亞勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況的持續(xù)改善。

該集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)表示，“我們并不認(rèn)為財(cái)富效應(yīng)已經(jīng)消亡或者家庭能夠擺脫它。”

“我們估計(jì)，財(cái)富效應(yīng)的下降將使每年的年消費(fèi)增長(zhǎng)減少0.5個(gè)百分點(diǎn)，或每年GDP增??長(zhǎng)0.3個(gè)百分點(diǎn)。”

此外，瑞銀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家還警告說(shuō)，住房市場(chǎng)的持續(xù)疲軟可能會(huì)導(dǎo)致家庭儲(chǔ)蓄增加，因?yàn)榧彝ナ杖朐鲩L(zhǎng)已經(jīng)疲弱，家庭儲(chǔ)蓄增加，支出減少，支出水平增長(zhǎng)緩慢。

雖然很少有經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是來(lái)自成熟金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷將導(dǎo)致澳大利亞經(jīng)濟(jì)下滑，許多人認(rèn)為家庭支出疲軟，因此經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)低迷的可能性最終將導(dǎo)致失業(yè)率隨著招聘水平的增加而開(kāi)始上升這使得澳大利亞央行更難以將潛在通脹率提升至2-3%的目標(biāo)。

通貨膨脹已經(jīng)非常疲軟，如果失業(yè)率開(kāi)始上升，這種情況不太可能改變，因?yàn)樗赡軙?huì)開(kāi)始對(duì)工資增長(zhǎng)施加新的下行壓力，而工資增長(zhǎng)已經(jīng)比過(guò)去的時(shí)期更低了。

盡管有些人仍然相信強(qiáng)有力的招聘會(huì)繼續(xù)下去，有助于進(jìn)一步降低失業(yè)率，但這種觀點(diǎn)很快就會(huì)成為少數(shù)。金融市場(chǎng)仍然接近完全定價(jià)，澳大利亞央行將在明年年中之前將澳大利亞的現(xiàn)金利率降至1%。

許多主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)需要很長(zhǎng)時(shí)間才能推動(dòng)澳大利亞央行采取行動(dòng)，預(yù)計(jì)今年之前現(xiàn)金利率不會(huì)超過(guò)兩個(gè)基點(diǎn)降低25個(gè)基點(diǎn)。

此時(shí)，澳大利亞央行仍然認(rèn)為“強(qiáng)勁”的勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況將有助于實(shí)現(xiàn)其對(duì)未來(lái)幾年失業(yè)率降低和通脹加快的預(yù)測(cè)。然而，它放棄了對(duì)現(xiàn)金利率前景的溫和緊縮偏見(jiàn)，暗示下一個(gè)可能會(huì)在今年2月更高，這表明下一步行動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)更均衡。

本月早些時(shí)候，澳聯(lián)儲(chǔ)表示將“繼續(xù)監(jiān)測(cè)發(fā)展情況并制定貨幣政策，以支持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的通脹目標(biāo)”。

許多人認(rèn)為這條線 - 銀行4月貨幣政策聲明中的新內(nèi)容 - 表明該銀行可能正在接近自2016年8月以來(lái)首次降低現(xiàn)金利率。

該銀行還承認(rèn)家庭支出受到實(shí)際家庭可支配收入持續(xù)疲軟和住房市場(chǎng)低迷的影響。