氣候變化將打擊那些沒有做好準(zhǔn)備的投資者的房地產(chǎn)價(jià)值

對任何投資者而言，衡量風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)至關(guān)重要。特別是對于房地產(chǎn)投資者而言，氣候變化時(shí)代的風(fēng)險(xiǎn)呈指數(shù)級增長。

為此，大型房地產(chǎn)公司正在投入大量資源來計(jì)算氣候風(fēng)險(xiǎn)及其對房地產(chǎn)投資組合的影響 - 從日益極端的天氣到海平面上升。

城市土地研究所的一份新報(bào)告稱，“對于那些措手不及的投資者來說，這個(gè)過程將是痛苦的，但那些準(zhǔn)備好的人有可能超越自我。”

2017年，極端風(fēng)暴對美國房地產(chǎn)造成的破壞創(chuàng)下歷史新高。自然災(zāi)害，包括洪水，泥石流和野火，造成的損失超過3000億美元，其中大部分是住宅和商業(yè)房地產(chǎn)。根據(jù)美國國家海洋和大氣管理局(NOAA)的數(shù)據(jù)，從2015年5月到7月，東海岸的大部分地區(qū)，直至佛羅里達(dá)州，降雨量達(dá)到正常水平的三倍。根據(jù)美國環(huán)境保護(hù)署(EPA)的數(shù)據(jù)，自1990年以來，為期一天的極端降水事件發(fā)生在前10年中的9年，因?yàn)殡S著大氣層的變暖，云層會(huì)有更多的水。

所有這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不僅令人擔(dān)憂，它們正在為房地產(chǎn)投資部門敲響警鐘，因?yàn)樗钊菀资艿接绊憽?/p>

“理解和減輕氣候風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資者來說是一個(gè)復(fù)雜且不斷變化的挑戰(zhàn)，”ULI首席執(zhí)行官愛德華沃爾特說。“海平面上升和熱應(yīng)激等風(fēng)險(xiǎn)將日益凸顯個(gè)別資產(chǎn)和地點(diǎn)，而非整個(gè)大都市區(qū)的脆弱性。”

該報(bào)告強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)投資公司現(xiàn)在如何優(yōu)先考慮氣候變化的風(fēng)險(xiǎn)，并創(chuàng)建新的方法來更好地衡量和制定緩解策略。

“建立彈性，投資組合，房地產(chǎn)和全市范圍，對保持競爭力至關(guān)重要?？紤]到氣候風(fēng)險(xiǎn)正在成為我們行業(yè)的新常態(tài)，“沃爾特補(bǔ)充說。

根據(jù)報(bào)告，一些策略包括：

繪制當(dāng)前投資組合的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)和潛在收購;

將氣候風(fēng)險(xiǎn)納入盡職調(diào)查和其他投資決策過程;

為面臨風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)納入額外的物理適應(yīng)和緩解措施;

探索各種降低風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略，包括投資組合多樣化和直接投資于特定資產(chǎn)的緩解措施; 和

與政策制定者就當(dāng)?shù)氐牡钟芰?zhàn)略進(jìn)行接觸。

報(bào)告稱，“投資者將氣候考慮視為對其利益相關(guān)者的必要信托責(zé)任層，以及識別將從氣候變化中受益的市場和資產(chǎn)的機(jī)會(huì)”。“雖然早期的適配器已經(jīng)投入了資源來獲取知識并提高對氣候風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，但在未來幾年，方法可能會(huì)變得更加復(fù)雜。”

它還強(qiáng)調(diào)了將資源投入房地產(chǎn)資產(chǎn)減緩戰(zhàn)略的潛在投資回報(bào)。

Heitman是一家總部位于芝加哥的房地產(chǎn)投資公司，在全球管理資產(chǎn)近340億美元，與ULI就該報(bào)告進(jìn)行了合作，并將大量資金(包括財(cái)務(wù)和人力資源)用于衡量和平衡氣候風(fēng)險(xiǎn)。Heitman高級董事總經(jīng)理兼全球投資研究主管Mary Ludgin表示，“該行業(yè)似乎沒有對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定價(jià)。” “當(dāng)我們開始嘗試識別個(gè)別物業(yè)所固有的氣候風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目時(shí)，我們首先向我們的保險(xiǎn)公司尋求幫助。他們的幫助不如我們預(yù)期的那么大。“

這是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司每年都會(huì)重新定價(jià)，因此不會(huì)考慮長期模型。FEMA洪泛平原每五年重新評估一次，但它們?nèi)匀粵]有考慮到美國部分地區(qū)現(xiàn)在看到的日益極端的天氣和更大的降雨。

“我們無法確定在12個(gè)月之后會(huì)發(fā)生什么，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)是針對您今天的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)立的。FEMA負(fù)責(zé)聯(lián)邦保險(xiǎn)和緩解的副助理兼國家洪水保險(xiǎn)計(jì)劃首席執(zhí)行官David Maurstad表示，并不會(huì)因精算科學(xué)而向您收取未來潛力。

改變估值

因此，Heitman超越了傳統(tǒng)的保險(xiǎn)預(yù)測，將氣候風(fēng)險(xiǎn)納入其投資。它聘請了位于加利福尼亞州伯克利的一家名為427的公司，該公司是一家評估房地產(chǎn)氣候風(fēng)險(xiǎn)的公司。據(jù)該網(wǎng)站稱，它的使命是通過將氣候科學(xué)納入商業(yè)和政策決策來促進(jìn)氣候適應(yīng)和復(fù)原力投資。

“他們能夠?yàn)槲覀兲峁┖樗?，野火，與風(fēng)相關(guān)的災(zāi)難的評估，然后我們可以將其匯總到Heitman在全球的總體風(fēng)險(xiǎn)或特定客戶對他們擁有的各個(gè)建筑物的曝光率。他們可以評估潛在的收購及其所代表的風(fēng)險(xiǎn)，“Ludgin說。

這些風(fēng)險(xiǎn)不僅包括個(gè)別自然災(zāi)害造成的破壞，還包括房地產(chǎn)租戶的業(yè)務(wù)中斷，以及因極端天氣導(dǎo)致房產(chǎn)磨損加劇而導(dǎo)致的運(yùn)營和資本成本增加。

ULI報(bào)告稱，整體而言，行業(yè)需要了解物理氣候風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)影響，以及未來隨著資產(chǎn)和市場流動(dòng)性受到影響，氣候變化可能對估值產(chǎn)生更大影響。

這不僅僅是風(fēng)暴和海平面上升，而是與保護(hù)城市和城市相關(guān)的潛在更高成本。例如，在邁阿密，該市正在投資2億美元用于恢復(fù)能力，安裝泵站和升級其基礎(chǔ)設(shè)施。邁阿密海灘有望花兩倍的時(shí)間，提升人行道和海堤。這些錢來自新債券 - 選民提高自己的財(cái)產(chǎn)稅來保護(hù)他們的財(cái)產(chǎn)。

“稅收會(huì)上漲嗎?”Ludgin問道。“我們正在研究在我們持有該物業(yè)期間稅收翻兩番的情況。你可以假設(shè)聯(lián)邦，州和地方政府將發(fā)揮作用，這意味著稅收可能會(huì)上升的氣氛。“

所有這些都是房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商和管理者需要做的一個(gè)新的，現(xiàn)在必不可少的部分，以便將風(fēng)險(xiǎn)因素考慮在內(nèi)。

“他們正試圖思考他們的投資組合是如何平衡的，并確保他們不會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)更大的市場中過度曝光，”沃爾特說。“市場并沒有紅線化，但投資者正試圖對這些市場的敞口水平進(jìn)行深思熟慮。”

這是因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最終會(huì)出現(xiàn)向下重新定價(jià)，因?yàn)槭袌鰧①Y金重定向到地點(diǎn)和個(gè)別資產(chǎn)，預(yù)計(jì)這些資產(chǎn)可以更好地避免這些特定風(fēng)險(xiǎn)，ULI報(bào)告稱。