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開發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級租戶
隨著對令人垂涎的租戶和顧客的競爭升溫,開發(fā)商將設(shè)施軍備競賽推向新的極端。
位于佛羅里達(dá)州坦帕市的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)是美國Courtesy Cole Media的第一個運(yùn)營結(jié)晶水瀉湖。
有史以來建造的更奢侈的設(shè)施之一定于今年春天在紐約市開放。這艘150英尺高的鋼結(jié)構(gòu)稱為Vessel,價格至少為1.5億美元,由154個相互連接的樓梯組成,有近2,500個臺階和80個著陸點(diǎn),可形成一英里的可攀爬通道。
船只毗鄰The Shed,這是一座耗資4.5億美元的教育/藝術(shù)/表演大型建筑,擁有大量可伸縮的外殼,大約在同一時間開放。它們是由其開發(fā)商The Related Companies定位的250億美元Hudson Yards重建項(xiàng)目的一部分,作為紐約的“新重心”,預(yù)計每年為該市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)190億美元。
像Vessel這樣的大型設(shè)施在過去可能與富含石油的中東酋長國的自由支出過度相關(guān),在美國主要城市變得越來越少見。例如,位于加利福尼亞州門洛帕克西校區(qū)的Facebook新建的524,000平方英尺辦公樓MPK 21由Gehry Partners設(shè)計,包括一個占地3.6英畝的屋頂花園和擁有200多棵樹的公園和1.4- MW太陽能電池陣。
在舊金山,最近開業(yè)(當(dāng)時關(guān)閉結(jié)構(gòu)修復(fù))Transbay運(yùn)輸中心包括一個5.4英畝的公共屋頂公園,由PWP景觀建筑設(shè)計,有半英里的步行路徑,200種植物和樹木,真草,和圓形劇場。一個1000英尺長的噴泉的水射流在公園的北側(cè)彎曲,由跟蹤下面公共汽車運(yùn)動的傳感器激活。
Epperson總體規(guī)劃社區(qū),佛羅里達(dá)州坦帕市,禮貌科爾媒體。
它們值得花費(fèi)嗎?
大型設(shè)施,特別是室內(nèi) - 室外空間,在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中至關(guān)重要,部分是為了吸引千禧一代的居民,Ben Kochalski是JBC West的負(fù)責(zé)人和John Buck公司的總監(jiān),他是一位總部位于芝加哥的開發(fā)商。項(xiàng)目包括Park Tower高層建筑,其中包括14個“天橋”和兩個寬敞的露臺(參見第32頁的側(cè)欄)。
幾乎每個建筑部門都在進(jìn)行軍備競賽。但更少討論的是投資與回報之間的關(guān)系。事實(shí)上,Newmark Knight Frank(bit.ly/2FV58A3)在華盛頓特區(qū)市場過去三年內(nèi)交付的124棟公寓樓進(jìn)行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn),擁有五種或更多社交設(shè)施的建筑物,如健身中心和游泳池,實(shí)際上,每單位售價約為32,000美元,而不是四等或更少設(shè)施的公寓。
另請參見:室內(nèi)戶外設(shè)施在舊金山摩天大樓開放租賃價值
Kochalski是第一個承認(rèn)計算設(shè)施投資回報率“令人難以置信的困難”的人。但他很快就注意到他的公司仍然相信一座“重裝設(shè)施”的建筑物租得更快,并且需求更高。
Facebook的MPK 21 Menlo Park總部擴(kuò)建包括編織數(shù)百棵樹木,草和灌木的步行道。禮貌Facebook。
加水,增加物業(yè)價值
大型設(shè)施的投資回報率正在由Crystal Lagoons進(jìn)行全面測試,Crystal Lagoons是一家授權(quán)技術(shù)的跨國公司,允許開發(fā)商建造和維護(hù)無限大小的結(jié)晶瀉湖,并在任何地方創(chuàng)造海灘生活方式。
Crystal Lagoons成立于智利圣地亞哥,于2014年進(jìn)入美國市場。它在邁阿密和達(dá)拉斯設(shè)有辦事處,并在六個州開展業(yè)務(wù),已經(jīng)協(xié)商了23宗交易,其中三個瀉湖正在運(yùn)營,還有兩個將開始建設(shè)。致公司執(zhí)行副總裁Kevin Moore。
摩爾說,瀉湖與大型公共游泳池的不同之處在于,技術(shù)通過“劑量”或消毒來減少100倍的化學(xué)品,“僅在必要時”使用水。瀉湖也不需要精心設(shè)計的過濾系統(tǒng) - 因此使用能量比傳統(tǒng)游泳池少50倍 - 通過部署超聲波將顆粒物和沉淀物輸送到底部,便于拆卸和清潔。Crystal Lagoons通過瀉湖傳感器提供對水質(zhì)的遠(yuǎn)程技術(shù)監(jiān)督。“我們可以通過幾次按鍵進(jìn)行更改,”摩爾說。
Moore表示,根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)模,Lagoons每英畝需要花費(fèi)65萬到100萬美元。施工需要九個月到一年才能完成。當(dāng)被問及為什么開發(fā)商會選擇瀉湖而不是其他便宜的便利設(shè)施時,摩爾通過勾選“價值杠桿”進(jìn)入他的營銷宣傳,其中包括瀉湖如何將B位置提升到A位置并且可以幫助開發(fā)人員到最后區(qū)域更快。
在ESJ Capital花費(fèi)6000萬美元收購位于邁阿密的占地18英畝的動物園叢林島后,它來到Crystal Lagoons尋找改善動物園出勤率的方法。摩爾說,Crystal Lagoons設(shè)想的是安裝一個占地2英畝的環(huán)礁湖,周圍的重建項(xiàng)目,如果有效,可能會在幾年內(nèi)將動物園的年交通量從目前的275,000人增加到100多萬人次。
Crystal Lagoons在美國的首個許可證是在佛羅里達(dá)州Wesley Chapel占地900英畝的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)內(nèi)占地7.5英畝的瀉湖,其計劃包括單戶和多戶住宅和商業(yè)建筑。
為了評估這種舒適度的投資回報率,Metrostudy在去年秋天完成瀉湖安裝之前的七個月內(nèi)進(jìn)行了研究。該研究發(fā)現(xiàn),Epperson的四款車型的銷售速度是其他三個總體規(guī)劃社區(qū)同樣車型銷量的兩倍。一旦瀉湖的建設(shè)開始,Epperson模型的售價就會高出20%以上。
Epperson的開發(fā)商Metro Development Group確信:它已簽署許可證,在佛羅里達(dá)州中部的其他八個社區(qū)包括5至15英畝的瀉湖。該公司還創(chuàng)建了自己的“MetroLagoons by Crystal Lagoons”品牌。
大約80%的Crystal Lagoons目前的項(xiàng)目是Epperson和Beachwalk這樣的混合用途開發(fā)項(xiàng)目的一部分,這是一個占地1000英畝的總體規(guī)劃社區(qū),位于佛羅里達(dá)州圣約翰,擁有大約800個單戶和聯(lián)排別墅。Beachwalk包括一個占地14英畝的瀉湖,擁有3700萬加侖的水,專供居民使用。計劃商業(yè)開發(fā)包括零售,餐廳,健身中心,12,000-sf俱樂部會所,迷你高爾夫球場和寵物嬉水池。根據(jù)杰克遜維爾商業(yè)雜志的報道,未來的發(fā)展還可能包括占地70英畝的高中。
由Gehry Partners設(shè)計的Facebook的MPK 21項(xiàng)目為MPK 20頂部9英畝的公園增加了3.6英畝的屋頂公園空間。感謝Facebook。
適合炎熱或寒冷的氣候
Lagons和其他大型設(shè)施通常被視為“附加設(shè)施”,不一定能賺錢,但“穩(wěn)定其余的發(fā)展,”AIA,AIA,LEED AP,AE7的高級設(shè)計師,匹茲堡設(shè)計公司AE7 。
AE7在中東地區(qū)做了很多工作,包括迪拜,開發(fā)商Majid Al Futtaim去年5月與Crystal Lagoons達(dá)成協(xié)議,在其38億美元的Tilal Al Ghaf混合用途社區(qū)中包括一個17英畝的瀉湖。
AE7的實(shí)踐總監(jiān)Jeff Wetzel表示,他的公司一直致力于迪拜的另一個混合用途項(xiàng)目Mohammed Bin Rashid City 1區(qū),該項(xiàng)目將包括一個占地99英畝,長7公里的瀉湖,橫跨海灘和步行道。
AE7向Millcas Investments的總裁兼首席執(zhí)行官Lucas Piatt介紹了瀉湖的概念,該公司正在匹茲堡重新開發(fā)一個占地15英畝的工業(yè)用地,用于一個名為Esplanade的混合用途社區(qū),這是該城市俄亥俄河沿岸城堡社區(qū)重建的一部分。濱海藝術(shù)中心可能距離開工兩年,但其計劃要求占地2英畝的公共瀉湖,此外還有摩天輪,碼頭,酒店,30萬平方英尺的辦公空間,以及多達(dá)600個住宅單位。 Chris McCune,PE,Millcraft的項(xiàng)目經(jīng)理。
這將是Crystal Lagoons的第一份北方許可協(xié)議。Millcraft打算將濱海藝術(shù)中心作為一個四季社區(qū),擁有全年的溫泉浴場和瀉湖的一部分,可以轉(zhuǎn)變?yōu)榱锉鶊觥?/p>
Esplanade是一個15英畝的重建項(xiàng)目,計劃在匹茲堡設(shè)計,由當(dāng)?shù)氐腁E7公司設(shè)計,將包括一個全年可供公眾使用的占地兩英畝的瀉湖。在冬季,部分瀉湖將作為溜冰場。AE7,Courtesy Crystal Lagoons。
“我們正試圖激活這個網(wǎng)站,”McCune說,“并為游客創(chuàng)造了'第一天'的目的地”,Templeton解釋說這意味著濱海藝術(shù)中心的所有建筑和特色都會同時打開。
AE7和Millcraft高管指出,另一個當(dāng)?shù)氐牧锉鶊?- 位于PPG Place的100萬美元,13,456-sf的Mass Mutual匹茲堡溜冰場 - 已經(jīng)成為一個受歡迎的景點(diǎn),這預(yù)示著Esplanade潛在的吸引力。
Crystal Lagoons的下一個成長理念更加雄心勃勃:為陷入困境的購物中心注入新的活力。摩爾表示,他的公司已經(jīng)與一些房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行了交談,討論如何用2至4英畝的瀉湖替換失敗或破產(chǎn)的商場錨,這將使開發(fā)商有機(jī)會增加食品和飲料場所,酒店,甚至是多戶開發(fā)項(xiàng)目。什么都沒有簽署,但摩爾是有希望的。“這將是零售業(yè)重塑的一部分,”他說。
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