開(kāi)發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級(jí)租戶

開(kāi)發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級(jí)租戶

隨著對(duì)令人垂涎的租戶和顧客的競(jìng)爭(zhēng)升溫，開(kāi)發(fā)商將設(shè)施軍備競(jìng)賽推向新的極端。

位于佛羅里達(dá)州坦帕市的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)是美國(guó)Courtesy Cole Media的第一個(gè)運(yùn)營(yíng)結(jié)晶水瀉湖。

有史以來(lái)建造的更奢侈的設(shè)施之一定于今年春天在紐約市開(kāi)放。這艘150英尺高的鋼結(jié)構(gòu)稱為Vessel，價(jià)格至少為1.5億美元，由154個(gè)相互連接的樓梯組成，有近2,500個(gè)臺(tái)階和80個(gè)著陸點(diǎn)，可形成一英里的可攀爬通道。

船只毗鄰The Shed，這是一座耗資4.5億美元的教育/藝術(shù)/表演大型建筑，擁有大量可伸縮的外殼，大約在同一時(shí)間開(kāi)放。它們是由其開(kāi)發(fā)商The Related Companies定位的250億美元Hudson Yards重建項(xiàng)目的一部分，作為紐約的“新重心”，預(yù)計(jì)每年為該市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)190億美元。

像Vessel這樣的大型設(shè)施在過(guò)去可能與富含石油的中東酋長(zhǎng)國(guó)的自由支出過(guò)度相關(guān)，在美國(guó)主要城市變得越來(lái)越少見(jiàn)。例如，位于加利福尼亞州門洛帕克西校區(qū)的Facebook新建的524,000平方英尺辦公樓MPK 21由Gehry Partners設(shè)計(jì)，包括一個(gè)占地3.6英畝的屋頂花園和擁有200多棵樹(shù)的公園和1.4- MW太陽(yáng)能電池陣。

在舊金山，最近開(kāi)業(yè)(當(dāng)時(shí)關(guān)閉結(jié)構(gòu)修復(fù))Transbay運(yùn)輸中心包括一個(gè)5.4英畝的公共屋頂公園，由PWP景觀建筑設(shè)計(jì)，有半英里的步行路徑，200種植物和樹(shù)木，真草，和圓形劇場(chǎng)。一個(gè)1000英尺長(zhǎng)的噴泉的水射流在公園的北側(cè)彎曲，由跟蹤下面公共汽車運(yùn)動(dòng)的傳感器激活。

Epperson總體規(guī)劃社區(qū)，佛羅里達(dá)州坦帕市，禮貌科爾媒體。

它們值得花費(fèi)嗎?

大型設(shè)施，特別是室內(nèi) - 室外空間，在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中至關(guān)重要，部分是為了吸引千禧一代的居民，Ben Kochalski是JBC West的負(fù)責(zé)人和John Buck公司的總監(jiān)，他是一位總部位于芝加哥的開(kāi)發(fā)商。項(xiàng)目包括Park Tower高層建筑，其中包括14個(gè)“天橋”和兩個(gè)寬敞的露臺(tái)(參見(jiàn)第32頁(yè)的側(cè)欄)。

幾乎每個(gè)建筑部門都在進(jìn)行軍備競(jìng)賽。但更少討論的是投資與回報(bào)之間的關(guān)系。事實(shí)上，Newmark Knight Frank(bit.ly/2FV58A3)在華盛頓特區(qū)市場(chǎng)過(guò)去三年內(nèi)交付的124棟公寓樓進(jìn)行的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，擁有五種或更多社交設(shè)施的建筑物，如健身中心和游泳池，實(shí)際上，每單位售價(jià)約為32,000美元，而不是四等或更少設(shè)施的公寓。

另請(qǐng)參見(jiàn)：室內(nèi)戶外設(shè)施在舊金山摩天大樓開(kāi)放租賃價(jià)值

Kochalski是第一個(gè)承認(rèn)計(jì)算設(shè)施投資回報(bào)率“令人難以置信的困難”的人。但他很快就注意到他的公司仍然相信一座“重裝設(shè)施”的建筑物租得更快，并且需求更高。

Facebook的MPK 21 Menlo Park總部擴(kuò)建包括編織數(shù)百棵樹(shù)木，草和灌木的步行道。禮貌Facebook。

加水，增加物業(yè)價(jià)值

大型設(shè)施的投資回報(bào)率正在由Crystal Lagoons進(jìn)行全面測(cè)試，Crystal Lagoons是一家授權(quán)技術(shù)的跨國(guó)公司，允許開(kāi)發(fā)商建造和維護(hù)無(wú)限大小的結(jié)晶瀉湖，并在任何地方創(chuàng)造海灘生活方式。

Crystal Lagoons成立于智利圣地亞哥，于2014年進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)。它在邁阿密和達(dá)拉斯設(shè)有辦事處，并在六個(gè)州開(kāi)展業(yè)務(wù)，已經(jīng)協(xié)商了23宗交易，其中三個(gè)瀉湖正在運(yùn)營(yíng)，還有兩個(gè)將開(kāi)始建設(shè)。致公司執(zhí)行副總裁Kevin Moore。

摩爾說(shuō)，瀉湖與大型公共游泳池的不同之處在于，技術(shù)通過(guò)“劑量”或消毒來(lái)減少100倍的化學(xué)品，“僅在必要時(shí)”使用水。瀉湖也不需要精心設(shè)計(jì)的過(guò)濾系統(tǒng) - 因此使用能量比傳統(tǒng)游泳池少50倍 - 通過(guò)部署超聲波將顆粒物和沉淀物輸送到底部，便于拆卸和清潔。Crystal Lagoons通過(guò)瀉湖傳感器提供對(duì)水質(zhì)的遠(yuǎn)程技術(shù)監(jiān)督。“我們可以通過(guò)幾次按鍵進(jìn)行更改，”摩爾說(shuō)。

Moore表示，根據(jù)項(xiàng)目的整體規(guī)模，Lagoons每英畝需要花費(fèi)65萬(wàn)到100萬(wàn)美元。施工需要九個(gè)月到一年才能完成。當(dāng)被問(wèn)及為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇瀉湖而不是其他便宜的便利設(shè)施時(shí)，摩爾通過(guò)勾選“價(jià)值杠桿”進(jìn)入他的營(yíng)銷宣傳，其中包括瀉湖如何將B位置提升到A位置并且可以幫助開(kāi)發(fā)人員到最后區(qū)域更快。

在ESJ Capital花費(fèi)6000萬(wàn)美元收購(gòu)位于邁阿密的占地18英畝的動(dòng)物園叢林島后，它來(lái)到Crystal Lagoons尋找改善動(dòng)物園出勤率的方法。摩爾說(shuō)，Crystal Lagoons設(shè)想的是安裝一個(gè)占地2英畝的環(huán)礁湖，周圍的重建項(xiàng)目，如果有效，可能會(huì)在幾年內(nèi)將動(dòng)物園的年交通量從目前的275,000人增加到100多萬(wàn)人次。

Crystal Lagoons在美國(guó)的首個(gè)許可證是在佛羅里達(dá)州Wesley Chapel占地900英畝的Epperson總體規(guī)劃社區(qū)內(nèi)占地7.5英畝的瀉湖，其計(jì)劃包括單戶和多戶住宅和商業(yè)建筑。

為了評(píng)估這種舒適度的投資回報(bào)率，Metrostudy在去年秋天完成瀉湖安裝之前的七個(gè)月內(nèi)進(jìn)行了研究。該研究發(fā)現(xiàn)，Epperson的四款車型的銷售速度是其他三個(gè)總體規(guī)劃社區(qū)同樣車型銷量的兩倍。一旦瀉湖的建設(shè)開(kāi)始，Epperson模型的售價(jià)就會(huì)高出20%以上。

Epperson的開(kāi)發(fā)商Metro Development Group確信：它已簽署許可證，在佛羅里達(dá)州中部的其他八個(gè)社區(qū)包括5至15英畝的瀉湖。該公司還創(chuàng)建了自己的“MetroLagoons by Crystal Lagoons”品牌。

大約80%的Crystal Lagoons目前的項(xiàng)目是Epperson和Beachwalk這樣的混合用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，這是一個(gè)占地1000英畝的總體規(guī)劃社區(qū)，位于佛羅里達(dá)州圣約翰，擁有大約800個(gè)單戶和聯(lián)排別墅。Beachwalk包括一個(gè)占地14英畝的瀉湖，擁有3700萬(wàn)加侖的水，專供居民使用。計(jì)劃商業(yè)開(kāi)發(fā)包括零售，餐廳，健身中心，12,000-sf俱樂(lè)部會(huì)所，迷你高爾夫球場(chǎng)和寵物嬉水池。根據(jù)杰克遜維爾商業(yè)雜志的報(bào)道，未來(lái)的發(fā)展還可能包括占地70英畝的高中。

由Gehry Partners設(shè)計(jì)的Facebook的MPK 21項(xiàng)目為MPK 20頂部9英畝的公園增加了3.6英畝的屋頂公園空間。感謝Facebook。

適合炎熱或寒冷的氣候

Lagons和其他大型設(shè)施通常被視為“附加設(shè)施”，不一定能賺錢，但“穩(wěn)定其余的發(fā)展，”AIA，AIA，LEED AP，AE7的高級(jí)設(shè)計(jì)師，匹茲堡設(shè)計(jì)公司AE7 。

AE7在中東地區(qū)做了很多工作，包括迪拜，開(kāi)發(fā)商Majid Al Futtaim去年5月與Crystal Lagoons達(dá)成協(xié)議，在其38億美元的Tilal Al Ghaf混合用途社區(qū)中包括一個(gè)17英畝的瀉湖。

AE7的實(shí)踐總監(jiān)Jeff Wetzel表示，他的公司一直致力于迪拜的另一個(gè)混合用途項(xiàng)目Mohammed Bin Rashid City 1區(qū)，該項(xiàng)目將包括一個(gè)占地99英畝，長(zhǎng)7公里的瀉湖，橫跨海灘和步行道。

AE7向Millcas Investments的總裁兼首席執(zhí)行官Lucas Piatt介紹了瀉湖的概念，該公司正在匹茲堡重新開(kāi)發(fā)一個(gè)占地15英畝的工業(yè)用地，用于一個(gè)名為Esplanade的混合用途社區(qū)，這是該城市俄亥俄河沿岸城堡社區(qū)重建的一部分。濱海藝術(shù)中心可能距離開(kāi)工兩年，但其計(jì)劃要求占地2英畝的公共瀉湖，此外還有摩天輪，碼頭，酒店，30萬(wàn)平方英尺的辦公空間，以及多達(dá)600個(gè)住宅單位。 Chris McCune，PE，Millcraft的項(xiàng)目經(jīng)理。

這將是Crystal Lagoons的第一份北方許可協(xié)議。Millcraft打算將濱海藝術(shù)中心作為一個(gè)四季社區(qū)，擁有全年的溫泉浴場(chǎng)和瀉湖的一部分，可以轉(zhuǎn)變?yōu)榱锉鶊?chǎng)。

Esplanade是一個(gè)15英畝的重建項(xiàng)目，計(jì)劃在匹茲堡設(shè)計(jì)，由當(dāng)?shù)氐腁E7公司設(shè)計(jì)，將包括一個(gè)全年可供公眾使用的占地兩英畝的瀉湖。在冬季，部分瀉湖將作為溜冰場(chǎng)。AE7，Courtesy Crystal Lagoons。

“我們正試圖激活這個(gè)網(wǎng)站，”McCune說(shuō)，“并為游客創(chuàng)造了'第一天'的目的地”，Templeton解釋說(shuō)這意味著濱海藝術(shù)中心的所有建筑和特色都會(huì)同時(shí)打開(kāi)。

AE7和Millcraft高管指出，另一個(gè)當(dāng)?shù)氐牧锉鶊?chǎng) - 位于PPG Place的100萬(wàn)美元，13,456-sf的Mass Mutual匹茲堡溜冰場(chǎng) - 已經(jīng)成為一個(gè)受歡迎的景點(diǎn)，這預(yù)示著Esplanade潛在的吸引力。

Crystal Lagoons的下一個(gè)成長(zhǎng)理念更加雄心勃勃：為陷入困境的購(gòu)物中心注入新的活力。摩爾表示，他的公司已經(jīng)與一些房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行了交談，討論如何用2至4英畝的瀉湖替換失敗或破產(chǎn)的商場(chǎng)錨，這將使開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)增加食品和飲料場(chǎng)所，酒店，甚至是多戶開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。什么都沒(méi)有簽署，但摩爾是有希望的。“這將是零售業(yè)重塑的一部分，”他說(shuō)。