解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因（深圳房?jī)r(jià)暴漲背后有什么原因）

大家好，綜合小編來(lái)為大家講解下。解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因，深圳房?jī)r(jià)暴漲背后有什么原因很多人還不知道，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧！

　　周身上下都是拳，挨著何處何處擊。

　　從深圳第一豪宅背后的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團(tuán)”，最近一段時(shí)間，何師父沒(méi)少念叨深圳樓市。

　　這是沒(méi)有辦法的事，20年來(lái)的中國(guó)，若論最穩(wěn)定最快速增值的資產(chǎn)，沒(méi)有超過(guò)深圳房地產(chǎn)的。老何作為一個(gè)財(cái)經(jīng)UP主，自然是必須好好研究這個(gè)課題。

　　我們先看一組數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有困難的2020年，深圳房?jī)r(jià)漲幅依然高達(dá)32.9%。很多熱門小區(qū)，漲幅達(dá)到50%以上。

　　八仙過(guò)海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光著屁股從泡沫里游過(guò)去，就能輕輕松松把錢賺到手。

　　沒(méi)上車的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)，買了房的都有恃無(wú)恐。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，深圳房?jī)r(jià)可以持續(xù)穩(wěn)定暴漲，甚至無(wú)視全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，走出獨(dú)立行情，究竟誰(shuí)給了ta勇氣？

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，常識(shí)性的歸因是這幾個(gè)：地方財(cái)政對(duì)土地依賴的推動(dòng)力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實(shí)向虛的涌動(dòng)。老何要告訴你的是，這些理由全部錯(cuò)誤。

　　常識(shí)固然重要，但是不做深入研究?jī)H憑常識(shí)推斷，往往會(huì)南轅北轍。

　　其實(shí)只要簡(jiǎn)單查一下數(shù)據(jù)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產(chǎn)金融化貽害無(wú)窮，可歸根結(jié)底，金融炒作的基礎(chǔ)在于稀缺，金融化只是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的副產(chǎn)物而已。

　　真相或許讓你聽(tīng)起來(lái)很不舒服，但事實(shí)上，對(duì)制造業(yè)能推動(dòng)GDP的不恰當(dāng)執(zhí)迷，恐怕才是深圳房?jī)r(jià)的最大推手。

　　何師父今天就來(lái)剖析一下這個(gè)顛覆常識(shí)的深圳樓市，以及樓市之外的更大問(wèn)題。

　　一、土地財(cái)政深圳背鍋

　　過(guò)去20年，全中國(guó)房?jī)r(jià)都是一路上漲，有一個(gè)背后原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財(cái)政——地方政府拿賣地的錢，去進(jìn)行規(guī)模龐大的投資，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。

　　所以很多人說(shuō)，一旦房?jī)r(jià)下降，損害的是所有人的利益。更有人覺(jué)得，房?jī)r(jià)綁架了地方政府，所以沒(méi)法下跌。

　　但是，把這個(gè)邏輯套在深圳頭上，是典型的看后視鏡開(kāi)車。

　　三、四十年前，土地財(cái)政的確對(duì)深圳貢獻(xiàn)巨大。當(dāng)時(shí)國(guó)家能拿給深圳特區(qū)的真金白銀并不多，某種程度上，深圳是中國(guó)土地財(cái)政的開(kāi)創(chuàng)者之一，沒(méi)有賣地收入和土地融資，就沒(méi)有深圳的高速發(fā)展。

　　但是今天的深圳是什么樣？

　　拿出一個(gè)街道辦的制造業(yè)就能跟美國(guó)PK，這雖然是調(diào)侃，但確實(shí)說(shuō)明了深圳今天的制造業(yè)之發(fā)達(dá)。

　　可是坐擁華為、騰訊、萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也恰恰讓深圳成為全國(guó)最不依賴土地財(cái)政的城市，稅收才是深圳最大財(cái)源。

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入和土地出讓金對(duì)比，深圳的土地財(cái)政依賴度僅有27%，其它城市動(dòng)輒100%以上（地方政府有多個(gè)財(cái)政賬本，土地出讓金屬于政府性基金收入，不包含在一般公共預(yù)算收入之內(nèi)，所以會(huì)出現(xiàn)超過(guò)100%的情況）。

　　周身上下都是拳，挨著何處何處擊。

　　從深圳第一豪宅背后的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團(tuán)”，最近一段時(shí)間，何師父沒(méi)少念叨深圳樓市。

　　這是沒(méi)有辦法的事，20年來(lái)的中國(guó)，若論最穩(wěn)定最快速增值的資產(chǎn)，沒(méi)有超過(guò)深圳房地產(chǎn)的。老何作為一個(gè)財(cái)經(jīng)UP主，自然是必須好好研究這個(gè)課題。

　　我們先看一組數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇前所未有困難的2020年，深圳房?jī)r(jià)漲幅依然高達(dá)32.9%。很多熱門小區(qū)，漲幅達(dá)到50%以上。

　　八仙過(guò)海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光著屁股從泡沫里游過(guò)去，就能輕輕松松把錢賺到手。

　　沒(méi)上車的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)，買了房的都有恃無(wú)恐。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，深圳房?jī)r(jià)可以持續(xù)穩(wěn)定暴漲，甚至無(wú)視全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，走出獨(dú)立行情，究竟誰(shuí)給了ta勇氣？

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，常識(shí)性的歸因是這幾個(gè)：地方財(cái)政對(duì)土地依賴的推動(dòng)力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實(shí)向虛的涌動(dòng)。老何要告訴你的是，這些理由全部錯(cuò)誤。

　　常識(shí)固然重要，但是不做深入研究?jī)H憑常識(shí)推斷，往往會(huì)南轅北轍。

　　其實(shí)只要簡(jiǎn)單查一下數(shù)據(jù)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產(chǎn)金融化貽害無(wú)窮，可歸根結(jié)底，金融炒作的基礎(chǔ)在于稀缺，金融化只是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的副產(chǎn)物而已。

　　真相或許讓你聽(tīng)起來(lái)很不舒服，但事實(shí)上，對(duì)制造業(yè)能推動(dòng)GDP的不恰當(dāng)執(zhí)迷，恐怕才是深圳房?jī)r(jià)的最大推手。

　　何師父今天就來(lái)剖析一下這個(gè)顛覆常識(shí)的深圳樓市，以及樓市之外的更大問(wèn)題。

　　下方的圖高能反常識(shí)，需要認(rèn)真讀一讀。

　　何師父簡(jiǎn)單講幾個(gè)結(jié)論性要點(diǎn)：

　　1.房?jī)r(jià)最高，漲幅最快的幾個(gè)城市，深圳、上海、北京，財(cái)政對(duì)土地的依賴度都不高，甚至可以說(shuō)早就擺脫了土地財(cái)政依賴。

　　2.近年來(lái)，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對(duì)土地財(cái)政的依賴度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長(zhǎng)沙、重慶。

　　3.一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是，直轄市和特區(qū)跟省會(huì)類的大城市相比，對(duì)土地財(cái)政的依賴度急劇降低，這可能是因?yàn)槠洮F(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財(cái)政來(lái)解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點(diǎn)都不急著賣地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房?jī)r(jià)的真正原因顯然易見(jiàn)：住房實(shí)在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)：房地產(chǎn)價(jià)格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房?jī)r(jià)絕對(duì)值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過(guò)去十五年間，住宅用地出讓面積與房?jī)r(jià)增速，呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房?jī)r(jià)暴漲的根本原因。

　　二、十幾人搶一套房

　　深圳的房子到底少到什么程度？

　　為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，我們先要搞清楚深圳的常住人口數(shù)量，然后根據(jù)人口算出，深圳理論上需要多少住房。

　　可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏統(tǒng)一口徑。

　　2016年，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》曾經(jīng)提到，深圳住建局測(cè)算，“十三五”期末（2020年），深圳常住人口將達(dá)到1200萬(wàn)，并按照20%的保障比例，算出深圳保障房供應(yīng)缺口30萬(wàn)到40萬(wàn)套。

　　可是這個(gè)口徑，跟其它政府?dāng)?shù)據(jù)是打架的。

　　根據(jù)深圳政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2015年深圳常住人口就達(dá)到了1138萬(wàn)?！渡钲谑腥丝谂c社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，深圳2020將實(shí)現(xiàn)1480萬(wàn)人常住人口的目標(biāo)。

　　更嚇人的是，《南方都市報(bào)》早在2005年就報(bào)道，深圳市公安局負(fù)責(zé)人在政府發(fā)布上表示，深圳實(shí)際總?cè)丝谝呀?jīng)超過(guò)1200萬(wàn)。

　　2017年，中國(guó)移動(dòng)廣東分公司根據(jù)手機(jī)用戶數(shù)據(jù)算出，即使考慮到一人多卡情況，深圳18歲以上的月常駐人口也超過(guò)2200萬(wàn)。

　　日均留駐時(shí)長(zhǎng)超過(guò)10小時(shí)的18歲以上移動(dòng)手機(jī)用戶

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江最近也在公開(kāi)演講中承認(rèn)，深圳的實(shí)際居住人口早已超過(guò)了2000萬(wàn)。

　　截止到2018年，深圳市共有各類住房1065萬(wàn)套（間），看上去也夠2000萬(wàn)人住了？

　　其實(shí)不然。

　　這1065萬(wàn)套房子中，將近一半是城中村，剩下的還有工廠宿舍、單位自建房、旅館等，真正可供普通人購(gòu)買的商品房，只有181萬(wàn)套，平均十多個(gè)人搶一套房子。

　　深圳市規(guī)土委曾經(jīng)承認(rèn)，深圳的住房自有率僅有20%。

　　少數(shù)農(nóng)民占有了全深圳一半的房子，真正創(chuàng)造了深圳價(jià)值的人卻無(wú)房可住，這種狀況實(shí)在說(shuō)不過(guò)去。

　　這就導(dǎo)致了以下局面：如果房?jī)r(jià)也能講估值，現(xiàn)在的深圳房?jī)r(jià)估值獨(dú)步全國(guó)，北京上海根本望塵莫及。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年深圳房?jī)r(jià)收入比達(dá)到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能買得起40平米的房子。

　　三、脫虛向?qū)?/p>

　　有一種流行的說(shuō)法，認(rèn)為深圳房子緊缺是天然的，因?yàn)樯钲诒緛?lái)面積就小，大約只有北京的八分之一，上海的三分之一。

　　但實(shí)際上，如果比較建成區(qū)面積，三個(gè)城市差異并沒(méi)有這么大。

　　根據(jù)住建部《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，深圳建成區(qū)面積960平方千米，不到全市總面積的50%。北京建成區(qū)面積是1469平方千米，上海是1238平方千米。

　　考慮到深圳人口也比北京上海要少，土地面積差異可以忽略不計(jì)了。

　　深圳土地供應(yīng)的真正問(wèn)題，是根本沒(méi)有把土地用來(lái)蓋住宅，而是長(zhǎng)期傾向于工商業(yè)用地。

　　是的，別的地方的問(wèn)題是“脫實(shí)向虛”炒房，深圳可能正好倒過(guò)來(lái)，“脫虛向?qū)?rdquo;讓住房的不平衡加劇了。

　　中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供應(yīng)中，住房用地的比例只有不到20%。

　　這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于全國(guó)城市平均水平31.4%，更別提美國(guó)的 46.9%、日本的 61.3%。

　　大家都詬病香港住房問(wèn)題嚴(yán)重，但即使香港的住宅用地占建成區(qū)比例，也達(dá)到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加極端。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬(wàn)平米，居全國(guó)103個(gè)城市倒數(shù)第四，不到北京的10%、上海的5.8%。

　　2017年，深圳全年竟然沒(méi)有供應(yīng)一塊純住宅用地。

　　一張圖概括深圳居住用地供應(yīng)現(xiàn)狀，真是標(biāo)準(zhǔn)的“扎心”了：

　　對(duì)于企業(yè)用地，深圳卻極為慷慨。

　　深圳的寫(xiě)字樓面積是全國(guó)最高的，存量商業(yè)+寫(xiě)字樓的規(guī)?？偭恳堰_(dá)到1.6億平方米，是東京的1.2倍，GDP卻只有東京的40%。而深圳規(guī)劃的寫(xiě)字樓增量預(yù)計(jì)還將有1億平方米。

　　蓋了這么多寫(xiě)字樓，其實(shí)根本沒(méi)人用。

　　2020年第四季度，深圳寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到了29%。

　　高企的寫(xiě)字樓空置率，以及華為等企業(yè)的外遷，被作為深圳經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的證據(jù)，但這種說(shuō)法有失偏頗。

　　深圳寫(xiě)字樓確實(shí)有不少是服務(wù)于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪華寫(xiě)字樓租戶，都是P2P等金融詐騙公司。

　　但別忘了，深圳無(wú)數(shù)制造業(yè)、高科技創(chuàng)業(yè)公司也都受益于供應(yīng)過(guò)剩的辦公場(chǎng)地。有多少遠(yuǎn)銷全球的電子產(chǎn)品，都誕生在外表平平無(wú)奇的深圳寫(xiě)字樓里？

　　沒(méi)有人比深圳中小企業(yè)更懂得商業(yè)用地的價(jià)值。

　　所以，拿房?jī)r(jià)問(wèn)題來(lái)說(shuō)深圳“脫實(shí)向虛”，完全是找錯(cuò)了靶子。

　　四、制造業(yè)悖論

　　理論上說(shuō)，制造業(yè)能提高中下層居民收入，有益于老百姓買房。對(duì)深圳“脫實(shí)向虛”的口誅筆伐，看上去讓你站在了道德的制高點(diǎn)。

　　但現(xiàn)實(shí)往往存在大量悖論，恰恰是深圳對(duì)制造業(yè)的過(guò)度扶持，讓你更加買不起房了。

　　為什么這么說(shuō)？

　　實(shí)際上，深圳在過(guò)去四十年始終是“工業(yè)立市”的典范。2019年，深圳的二、三產(chǎn)比重大約是四六開(kāi)，二產(chǎn)占比遠(yuǎn)高于北上廣。

　　最近幾年華為等大企業(yè)的外遷，也讓深圳政府非常焦慮，正想盡辦法加大對(duì)工業(yè)的支持。

　　而地方政府最得心應(yīng)手的產(chǎn)業(yè)支持手段，就是供地。

　　在土地拍賣制度下，拍賣溢價(jià)率可以大致反映土地供應(yīng)的緊缺程度。從上圖可以看到，最近幾年，深圳工業(yè)用地的溢價(jià)率一直接近于零，說(shuō)明供應(yīng)非常充足。

　　大家去龍崗等工業(yè)區(qū)看一看，就能感受到深圳在這方面有多大方。

　　住宅用地的供應(yīng)，卻在對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持中受到進(jìn)一步擠壓。

　　從2012年起，深圳每年的新增土地供應(yīng)主要來(lái)自舊城改造，其中很大一部分是把落后的舊工業(yè)區(qū)拆除改造，簡(jiǎn)稱“工改”。

　　“工改”過(guò)程中，原本有一個(gè)做法是把“普通工業(yè)用地”（M1）改變?yōu)?ldquo;新型產(chǎn)業(yè)用地”（M0），后者允許在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)配套建設(shè)商業(yè)、公寓，這是深圳新增住房的重要來(lái)源。

　　然而，為了應(yīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷外遷，擴(kuò)大工業(yè)工地面積，深圳拿出了一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的辦法。2018年8月印發(fā)的《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》，嚴(yán)禁在工業(yè)用地中安排成套商品住宅、專家樓、商務(wù)公寓，直接切斷了這條增加住宅的途徑。

　　2019年11月，深圳一次性推出30平方公里的產(chǎn)業(yè)用地，這比上海整個(gè)“十三五”期間的新增產(chǎn)業(yè)用地都要多。

　　更直觀一點(diǎn)說(shuō)，深圳2021年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是363.3公頃，相當(dāng)于3.63平方公里，僅僅是上述產(chǎn)業(yè)用地面積的十分之一。

本文到此結(jié)束，希望對(duì)大家有所幫助。