投資者必須區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)地產(chǎn)公司

就商業(yè)地產(chǎn)公司而言，應(yīng)考慮的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)是股息收益率，因?yàn)槎ㄆ诤头€(wěn)定的收入流量可轉(zhuǎn)化為對(duì)投資者的可持續(xù)紅利。上周公布了對(duì)這四家商業(yè)地產(chǎn)公司的評(píng)論，并將這四家公司的優(yōu)異股息收益率與10年期馬耳他政府股票的收益率進(jìn)行了比較。

另一方面，由于其業(yè)務(wù)性質(zhì)，每股凈資產(chǎn)價(jià)值(或每股賬面價(jià)值)的價(jià)格是房地產(chǎn)開發(fā)公司需要分析的主要指標(biāo)。此外，通常在公司的財(cái)產(chǎn)資產(chǎn)的開發(fā)階段，股息不會(huì)定期分配給股東，因?yàn)楣镜默F(xiàn)金流通常很弱，而且大部分資金都用于發(fā)展活動(dòng)。因此，股息收益率不是正確的指標(biāo)。

目前在馬耳他證券交易所受監(jiān)管主要市場(chǎng)上市的三家房地產(chǎn)開發(fā)公司是Midi plc，Malta Properties Company plc和Trident Estates plc。由于母公司的分拆，后兩者僅被收入主要市場(chǎng)。Malta Properties Company plc于2015年10月從GO plc分拆出來，而Trident Estates plc的股份于2018年1月分拆并分配給Simonds Farsons Cisk plc的所有股東。

Midi plc于首次公開發(fā)售后于二零一零年十二月在MSE上市，當(dāng)時(shí)以0.45歐元的價(jià)格發(fā)行67,369,922股股份。直到最近，股價(jià)從未超過0.45歐元，因?yàn)樵摴驹谄鋬蓚€(gè)網(wǎng)站TignéPoint和Manoel Island的開發(fā)方面遭遇了一些延遲。然而，由于三個(gè)主要發(fā)展，今年迄今為止股價(jià)已經(jīng)翻了一倍多，目前的價(jià)格為0.73歐元。

首先，2018年4月公布的2017年財(cái)務(wù)報(bào)表顯示Midi對(duì)Mid Knight Holdings Limited的50%投資進(jìn)行了重大升值，Mid Knight Holdings Limited是一家9層高的辦公樓，占地15,000平方米。

由于“中心”在2017年最后一個(gè)季度開業(yè)并在本財(cái)政年度末完全被占用，人民幣升值發(fā)生，截至2017年12月31日，Midi對(duì)MKH的投資額增加至9500萬(wàn)歐元，相比之下，2016年底的價(jià)值為3540萬(wàn)歐元。這導(dǎo)致公司的凈資產(chǎn)價(jià)值大幅增加。事實(shí)上，截至2017年12月31日，股東資金總額躍升至8660萬(wàn)歐元，每股凈資產(chǎn)值為0.404歐元，而2016年12月31日為0.315歐元。

第二份公告發(fā)布于2018年6月20日，當(dāng)時(shí)Midi發(fā)布了最新的財(cái)務(wù)分析摘要，因?yàn)樵摴驹?016年發(fā)行債券時(shí)的義務(wù)。詳細(xì)報(bào)告顯示，每股凈資產(chǎn)值預(yù)計(jì)將增加至0.47歐元在2018年底，該公司預(yù)計(jì)將在本財(cái)政年度完成大部分Q2公寓的銷售。事實(shí)上，由于中期財(cái)務(wù)報(bào)表于8月公布，Midi報(bào)告稱，在向各自所有者交付各種Q2公寓后，2018年上半年的收入大幅增加至3550萬(wàn)歐元。出售這些物業(yè)所產(chǎn)生的利潤(rùn)幫助該公司的股權(quán)基礎(chǔ)增長(zhǎng)了12.2%，達(dá)到9720萬(wàn)歐元，轉(zhuǎn)換為凈資產(chǎn)價(jià)值0.4537歐元。

2018年6月21日Midi確認(rèn)與Tumas集團(tuán)有限公司進(jìn)行初步討論，探討是否有可能建立一個(gè)有關(guān)Manoel Island發(fā)展的合資企業(yè)，這是推動(dòng)股價(jià)大幅上漲的另一個(gè)主要公告。 。幾周前，一篇媒體發(fā)表了一篇文章，其中推測(cè)圖馬斯集團(tuán)將以約1億歐元的價(jià)格收購(gòu)一家新公司至少60%的股權(quán)，該公司將以MIDI為聯(lián)合冒險(xiǎn)開發(fā)馬諾埃爾島。然而，Midi在同一天發(fā)表了一份澄清聲明，沒有簽訂任何初步協(xié)議，且討論仍在進(jìn)行中，可能會(huì)或可能不會(huì)導(dǎo)致交易。