房地產(chǎn)投資銷售飆升至3年來的新高

新加坡 - 對(duì)于每個(gè)至少1000萬新元的大型物業(yè)交易來說，這是一個(gè)標(biāo)志性的一年。

截至12月23日，該數(shù)字達(dá)到了225億新元 - 比2015年的172億新元高出31%，這與Savills Singapore的數(shù)據(jù)相符。

CBRE和Cushman&Wakefield的數(shù)字相似。

今年的房地產(chǎn)投資銷售額，這些交易也是眾所周知的，是三年內(nèi)最高的，并得到兩項(xiàng)大型交易的支持--BlackRock以33.8億新元出售亞洲廣場(chǎng)1號(hào)樓至卡塔爾投資局和政府25.7億新元一個(gè)白色網(wǎng)站的銷售，主要用于沿著Central Boulevard到IOI Properties Group的一個(gè)單位。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年(截至12月20日)的辦公樓投資銷售額達(dá)101億新元。

這使該行業(yè)占據(jù)了大部分投資，占整體投資銷售額的44%。

其次是住宅部分，占交易額的33%或75億新元(由順福維爾和Raintree Gardens集體銷售和City Developments完成的Nouvel 18公寓的利潤參與證券交易支持)。

“隨著2016年的一些重要主要交易的出現(xiàn)，2017年的管道似乎變得越來越少，”CBRE Research的新加坡和東南亞負(fù)責(zé)人Desmond Sim評(píng)論道。

房地產(chǎn)權(quán)威專家表示，明年的大宗交易包括裕廊角購物中心和亞洲廣場(chǎng)2號(hào)樓，每個(gè)預(yù)計(jì)售價(jià)約為20億新元。

辦公室和住宅部門仍將是關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，分析師普遍預(yù)計(jì)明年整體投資銷售將保持在2016年的水平或?qū)?huì)走軟，理由是美國總統(tǒng)唐納德特朗普履行后，利率環(huán)境上升以及亞洲貿(mào)易放緩他承諾采取保護(hù)主義立場(chǎng)。

然而，高力國際亞洲資本市場(chǎng)和投資服務(wù)董事總經(jīng)理Terence Tang估計(jì)，2017年的投資銷售額將與2016年相當(dāng)，或可能高出10%。“住宅將在2017年占交易的比例大于辦公室 - 與我們今年看到的相反 - 這是由于開發(fā)商通過州土地招標(biāo)和私營部門集體銷售對(duì)補(bǔ)充土地的巨大需求。”

此外，Savills新加坡公司董事總經(jīng)理兼投資和住宅服務(wù)主管Steven Ming表示，根據(jù)政府合格證書條件規(guī)定的銷售截止日期迫在眉睫的住宅開發(fā)商將有動(dòng)力通過批量銷售單位或結(jié)構(gòu)性交易剝離其未售出的庫存 - 避免向國家支付高額罰款。

“投資高端住宅物業(yè)仍然具有吸引力，因?yàn)橥顿Y的可能性低于重置成本，”他指出。

同時(shí)，Colliers的唐先生表示，由于過去十年建成的高質(zhì)量建筑以及這些開發(fā)項(xiàng)目中租戶的契約力量，新加坡辦事處仍然在全球和地區(qū)投資者的地圖上。

然而，明年將進(jìn)一步加息，而辦公室租金和入住率將繼續(xù)承受壓力。

“所以投資者將要求更高的收益率 - 但業(yè)主可能不愿意以較低的價(jià)格放棄他們的資產(chǎn)，至少在短期內(nèi)，”唐先生說。

Cushman&Wakefield新加坡研究主管Christine Li指出，今年在辦公室交易中，買家和賣家之間的定價(jià)和收益預(yù)期的不匹配已經(jīng)很明顯。

私募股權(quán)基金過去曾是較為活躍的商業(yè)地產(chǎn)買家，因此退居次要位置。“相反，非傳統(tǒng)買家，如超高凈值家庭和主權(quán)財(cái)富基金(SWFs)，今年帶動(dòng)了買盤。”

與此類似，第一太平戴維斯的明先生預(yù)測(cè)，主流基金和保險(xiǎn)公司可能在未來12個(gè)月內(nèi)主導(dǎo)大額購買辦公用品。“這是因?yàn)轭A(yù)期的持續(xù)壓縮收益率環(huán)境使得投資者在資本成本降低的情況下更具競(jìng)爭(zhēng)力，并且新加坡作為亞洲安全港市場(chǎng)的投資之一繼續(xù)受到吸引。”

由于該行業(yè)面臨供過于求和經(jīng)濟(jì)前景疲弱的沖擊，預(yù)計(jì)2017年辦公樓租金普遍預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)疲軟，因此預(yù)期價(jià)格會(huì)下降，這可能會(huì)為該行業(yè)注入新的資金。

“但在有限的可銷售庫存中，由此導(dǎo)致的購買競(jìng)爭(zhēng)加劇可能會(huì)使資本價(jià)值保持穩(wěn)定，”明先生表示。

世邦魏理仕和第一太平戴維斯預(yù)計(jì)2017年的總投資銷售額將達(dá)到18億至200億新元的區(qū)域 - 低于今年的高基數(shù)，以大型交易為標(biāo)志。

庫什曼的李女士表示，這一數(shù)字可能會(huì)保持在200億新元的范圍內(nèi)。

唐英年強(qiáng)調(diào)，中國政府的一般政策是阻止資本外流以阻止人民幣進(jìn)一步下跌，這可能會(huì)減緩中國對(duì)新加坡房地產(chǎn)的投資。

進(jìn)一步加息也被視為2017年房地產(chǎn)交易的抑制因素，這可能導(dǎo)致一些投資者采取觀望態(tài)度，特別是如果他們希望首先看看特朗普先生是否會(huì)實(shí)際實(shí)施他所倡導(dǎo)的保護(hù)主義政策在競(jìng)選期間。

另一方面，唐先生認(rèn)為，“特朗普先生的政策也預(yù)計(jì)將創(chuàng)造一個(gè)更加通脹的環(huán)境 - 在此期間，人們傾向于進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)沖”。

新加坡元走弱也有望吸引外國投資者到新加坡的房地產(chǎn)。

CBRE在12月20日編制的數(shù)據(jù)顯示，今年到目前為止，寫字樓物業(yè)的投資銷售額從去年的42億新元增加了一倍多，達(dá)到101億新元。

住宅物業(yè)交易從52億新元擴(kuò)大42.7%至75億新元。工業(yè)產(chǎn)權(quán)的投資銷售額也從此前的19億新元增長(zhǎng)42.8%至27億新元。

總體而言，源自公共部門的投資銷售額今年已下降0.7%至58億新元，而來自私營部門的交易額增長(zhǎng)了41%，達(dá)到171億新元，符合世邦魏理仕的數(shù)據(jù)。

因此，2016年公共部門的份額從去年的32.5%下滑至25.4%。