今年前4月土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍 和房企蜂擁二線城市不無(wú)關(guān)系

來(lái)自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交額達(dá)4838億元，同比增長(zhǎng)6%;規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交面積達(dá)11802萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%;龍頭房企表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，萬(wàn)科、融創(chuàng)、新城控股、碧桂園、中海等5家房企前4月拿地金額均超過(guò)300億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，今年前4月土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，和房企蜂擁二線城市不無(wú)關(guān)系。如西安作為西部重點(diǎn)城市，土地成交面積位居全國(guó)首位，前4月累計(jì)成交達(dá)1700萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，這是由于房企的可持續(xù)發(fā)展需要和融資環(huán)境放寬等多重因素疊加所致。

從土地成交的分布上來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)高居居首，中西部熱度持續(xù)上升。從城市排行榜來(lái)看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，4月漲幅顯著。

2019年1~4月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市中，杭州僅4月的土地成交額就達(dá)379億元，前4月累計(jì)成交總額達(dá)850億元，高居榜首;緊隨其后的是武漢662億元，北京617億元、天津526億元、蘇州506億元。

作為西部重點(diǎn)城市，西安土地市場(chǎng)趨于火熱，前4月成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)1700萬(wàn)平方米，位居首位，且4月漲幅顯著。此外，從城市土地成交總價(jià)的同比和環(huán)比變化來(lái)看，部分城市或有回暖跡象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，4月份全國(guó)土地成交規(guī)模加速上升，其中杭州、武漢、蘇州表現(xiàn)亮眼。4月份整體延續(xù)2019年一季度末回暖態(tài)勢(shì)，土地成交同環(huán)比均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，溢價(jià)率也有所回升。

雖然一季度多數(shù)房企拿地意愿相對(duì)較弱，但進(jìn)入到二季度初，部分房企迫于提升銷(xiāo)售目標(biāo)壓力，依然需要擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。而且隨著2019年初以來(lái)行業(yè)融資環(huán)境的邊際改善，企業(yè)資金面承壓態(tài)勢(shì)有所緩解，房企資金壓力減輕，拿地意愿或有所增強(qiáng)，進(jìn)而帶動(dòng)土拍市場(chǎng)小幅回溫。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，首先從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度頭部房企拿地方式出現(xiàn)變化，比如碧桂園，自2018年下半年起就開(kāi)始“控速”，拿地節(jié)奏顯著放緩，4月份雖然拿地面積顯著，但較去年明顯更加趨穩(wěn)。

相比之下，第二陣營(yíng)的房企拿地比較活躍。前4月融創(chuàng)以625億元的拿地總金額躍居榜首，在環(huán)渤海和中西部均居首位，且拿地主要集中在太原、重慶、武漢、天津等二線城市;新城控股以拿地金額385億元位居第三，且在長(zhǎng)三角位居榜首。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，TOP10房企拿地總額3213億元，占TOP100房企的36.3%;TOP30房企拿地總額5970億元，占TOP100企業(yè)的67.5%。由此可見(jiàn)，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯。

一個(gè)顯著現(xiàn)象是，房企拿地開(kāi)始向長(zhǎng)三角、珠三角、中西部、環(huán)渤海四個(gè)城市群靠攏。從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角持續(xù)居首，房企拿地金額1324億元，高居首位;而受人才落戶(hù)政策實(shí)施、地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，逐漸成為房企土儲(chǔ)布局的重點(diǎn)，TOP10企業(yè)拿地面積高達(dá)3871萬(wàn)平方米，持續(xù)位居榜首。

二線與三四線城市的決擇

從房企進(jìn)駐的城市來(lái)看，前4月土地成交金額TOP10城市中 ，二線城市占了7個(gè)，成為絕對(duì)主力軍，而三四線城市則無(wú)一入選。

前4月，房企整體拿地金額同比出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，這主要是杭州、武漢、西安等城市地價(jià)相對(duì)較高，使得整體金額上升較多有關(guān)。

同時(shí)，今年土地溢價(jià)率較高的城市也集中在二線城市。

4月29日，杭州蕭山區(qū)出讓6宗土地，總成交金額達(dá)74.3億元，其中兩宗地塊溢價(jià)率超100%，最高溢價(jià)率為105.45%。

4月30日，寧波海曙區(qū)一宗地塊被中海以33.97億元競(jìng)得，樓面價(jià)2.08萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率29.7%;同日，南京溧水區(qū)一宗宅地經(jīng)過(guò)37輪競(jìng)價(jià)，被佳兆業(yè)旗下全資子公司以總價(jià)9.4億元競(jìng)得，樓面價(jià)6504元/平方米，溢價(jià)率62.07%。

種種跡象表明，房企的布局重心發(fā)生了悄然改變，即回歸核心二線城市。

不過(guò)，一位TOP10房企高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這并不意味著房企開(kāi)始回歸一二線。其實(shí)早在2017年就有房企提出回歸一二線城市的說(shuō)法，但彼時(shí)三四線城市正經(jīng)歷有史以來(lái)最火熱的時(shí)刻，也正因此，早早回到一二線的房企錯(cuò)過(guò)了這輪絕佳的紅利期。

自2018年下半年開(kāi)始，三四線城市棚改減緩，從財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金預(yù)算的通知》可知，對(duì)比2018年，37個(gè)省市2019年棚改套數(shù)共計(jì)285.29萬(wàn)套，較2018年588萬(wàn)套的計(jì)劃改造套數(shù)減少近51%。

不過(guò)上述房企高管表示，這也是預(yù)料之中的事，2019年棚改資金需求在1.3萬(wàn)億元左右，落實(shí)到政策性銀行貸款與專(zhuān)項(xiàng)債的共有1.17萬(wàn)億元。但在政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式取消后，保守估計(jì)2019年棚改專(zhuān)項(xiàng)債有6000億元的配額，因此還有接近6000億元的資金缺口。

由于整個(gè)三四線城市布局會(huì)放緩，三四線城市今年整體棚改減慢，房企如果再大量拿地，未來(lái)庫(kù)存能否被消化將是個(gè)未知數(shù)。

張波則告訴記者，如果今年三四線大力推行棚改，則會(huì)促使開(kāi)發(fā)商繼續(xù)拿地力度，而這一結(jié)果很有可能造成后續(xù)城市庫(kù)存積壓的情況。房企也是清晰地看到了這點(diǎn)，改變了以往的策略，即從原來(lái)的三四線布局向城市群靠攏，尤其是以二線城市為主的地區(qū)做規(guī)劃。

此外，雖然房企回歸一二線城市，但是土地供應(yīng)跟不上，不可能大量增加土地供應(yīng)。新城新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地賣(mài)一塊少一塊，地方政府稀土如金，有節(jié)奏的供應(yīng)。“嚴(yán)格意義上講，現(xiàn)在大家對(duì)二線城市搶地比較關(guān)注，但整體來(lái)看是和二線城市土地供應(yīng)有關(guān)。”上述房企高管表示。

不過(guò)，上述房企高管指出，房企要想持續(xù)獲得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，還是得下沉到三四線，即便現(xiàn)在固守在調(diào)控有些放松的一二線城市，由于缺乏足夠的供應(yīng)量，故而無(wú)法保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。而三四線城市即便收縮，只要去一些比較好的城市，還是有機(jī)會(huì)可尋。