韓國(guó)樓市面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)暴跌、成交量大幅下降

根據(jù)中國(guó)基金報(bào)的報(bào)道，曾經(jīng)是全球最熱門地區(qū)之一的韓國(guó)樓市正在面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去5年，韓國(guó)的房?jī)r(jià)整體上漲了80%，2020年到2021年的漲幅甚至超過(guò)了40%，而首爾更是漲幅超過(guò)了50%。房?jī)r(jià)甚至一度達(dá)到每平方米15萬(wàn)元人民幣，僅次于中國(guó)香港。

然而，在2021年8月，隨著韓國(guó)央行開始加息，韓國(guó)樓市進(jìn)入了崩盤模式，首爾實(shí)際交易房?jī)r(jià)暴跌了25%，部分社區(qū)甚至下跌了三成至四成，跌幅創(chuàng)下歷史新高，成交量也暴跌了70%以上。

據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》的消息，2023年，韓國(guó)公寓和多戶型住宅的公示價(jià)格平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。在首爾，部分公寓的價(jià)格下跌了30%至40%，成交量更是暴跌了70%以上。

韓國(guó)樓市的崩盤引發(fā)了投資界的恐慌情緒，就像一場(chǎng)瘟疫在韓國(guó)的投資圈中傳播開來(lái)。而韓國(guó)樓市未來(lái)的不確定性更加加劇了追隨美聯(lián)儲(chǔ)政策的輸入性變數(shù)。

韓國(guó)荷蘭國(guó)際集團(tuán)銀行（ING）韓日市場(chǎng)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師閔柱剛被稱為“韓國(guó)樓市多頭女王”。他在5月24日發(fā)布的投資報(bào)告中承認(rèn)，2023年的韓國(guó)樓市前景并不樂(lè)觀，預(yù)計(jì)整年將持續(xù)低迷，而首爾以外地區(qū)的情況可能比首爾更加嚴(yán)重。

一些業(yè)內(nèi)專家則更加悲觀。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，韓國(guó)樓市由于前幾年的過(guò)度投機(jī)已經(jīng)飽和，再加上人口老齡化和人口減少的問(wèn)題，即使在首爾市中心的公寓也面臨著嚴(yán)重的空置問(wèn)題。首爾以外地區(qū)還面臨著嚴(yán)重的人口外流問(wèn)題，因此樓市的長(zhǎng)期前景更加不容樂(lè)觀。

韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞最近接受彭博社采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)貸款拖欠率上升的情況下，金融部門的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，需要政府采取政策手段來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。然而，閔柱剛認(rèn)為政府的政策調(diào)節(jié)實(shí)際上起到了反作用。

閔柱剛分析稱，此前文在寅政府追求“房屋可負(fù)擔(dān)性”，推行了一系列抑制房地產(chǎn)價(jià)格的政策，包括限制房地產(chǎn)投資和對(duì)多個(gè)業(yè)主征收高額稅費(fèi)，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)。然而，這些舉措被炒房者解讀為“房屋供不應(yīng)求，趁早搶購(gòu)，否則過(guò)時(shí)不候”。資金涌入樓市，帶動(dòng)了更嚴(yán)厲的政策調(diào)控之前的瘋狂投資。

尹錫悅政府上臺(tái)后，追隨美國(guó)高利率政策，試圖以高利率來(lái)應(yīng)對(duì)通脹壓力。然而，這導(dǎo)致住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)從平均50左右飆升到了80。據(jù)閔柱剛的計(jì)算，一旦韓國(guó)住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)達(dá)到80，需求下降的趨勢(shì)就很難撼動(dòng)。

韓國(guó)是以出口為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)體，但住房和建筑在其內(nèi)需部分的占比也非常重要。以GDP計(jì)算，韓國(guó)的建筑支出約占2022年名義GDP總額的15%左右，包括建筑施工和土木工程。在工業(yè)生產(chǎn)中，建筑業(yè)約占整個(gè)韓國(guó)工業(yè)的6%。在韓國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)，建筑業(yè)在2022年創(chuàng)造了超過(guò)210萬(wàn)個(gè)工作崗位，相當(dāng)于總就業(yè)人數(shù)的7.6%。

與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸在韓國(guó)金融體系中扮演著重要角色。由于房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)大多數(shù)普通韓國(guó)民眾的關(guān)聯(lián)度和感知度更高，樓市的動(dòng)向?qū)ι鐣?huì)的影響更為重要。韓國(guó)樓市的大幅波動(dòng)不僅僅是冷冰冰的數(shù)據(jù)，更直接地影響著社會(huì)的穩(wěn)定。