耗資9000萬美元的集體訴訟和解是CBL現(xiàn)在最不需要的

眾所周知，近幾年商場(chǎng)的交通量一直在迅速下降，最糟糕的商場(chǎng)也出現(xiàn)了最大幅度的下滑。Mall REIT CBL&Associates (紐約證券交易所代碼：CBL)受到這一趨勢(shì)的重創(chuàng)，因?yàn)槠浯蟛糠稚虉?chǎng)的質(zhì)量都低于平均水平。

CBL剛剛遭受了另一次打擊，因?yàn)樗庵Ц?000萬美元來解決集體訴訟。因此，房地產(chǎn)投資信托基金將暫停其股息至少兩個(gè)季度。

此外，結(jié)算支付增加了CBL在未來幾年將遇到進(jìn)一步財(cái)務(wù)困難的風(fēng)險(xiǎn)。截至美國東部時(shí)間周三，這條消息導(dǎo)致CBL股價(jià)暴跌20%。

收入一直在迅速減少

CBL的經(jīng)營調(diào)整資金(FFO) - 房地產(chǎn)投資信托基金的主要盈利指標(biāo)與其他公司的每股收益相當(dāng) - 在2016年達(dá)到最近的2.41美元的峰值。由于零售天啟已經(jīng)有所下降摧毀了CBL的商場(chǎng)。調(diào)整后的FFO在2017年暴跌至2.08美元，在2018年跌至1.73美元。

去年Bon-Ton Stores和Sears Holdings的破產(chǎn)只會(huì)增加CBL的困境。Bon-Ton 完全清算，而西爾斯關(guān)閉了大量的商店。除了從這些百貨公司失去租金外，錨店關(guān)閉通常會(huì)觸發(fā)“共同租賃條款”，以減少較小租戶的租金，直到相關(guān)的錨箱再次被填滿。

因此，該公司2019年初的指引要求調(diào)整后的FFO再次大幅下跌，報(bào)價(jià)在1.41美元至1.46美元之間。此外，CBL可能不得不在未來幾年增加資本支出(資本支出)以重新開發(fā)空的Sears和Bon-Ton建筑物，以避免更快的FFO下降。

由于這種不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)金緊縮，CBL在2017年底將其季度股息從0.265美元降至0.20美元。一年后，它宣布了更大幅度的降息，將其季度支出削減至0.075美元。然而房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)金流問題仍在繼續(xù)。

CBL的另一個(gè)挫折

三年前，CBL和各個(gè)附屬公司被一名租戶起訴，他聲稱房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)多收了電費(fèi)和其他租戶。(商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主通常會(huì)將公用事業(yè)成本等物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給租戶。)原告最終成功將訴訟變?yōu)榧w訴訟程序。

最近幾個(gè)月，CBL遭遇了一系列法律挫折，計(jì)劃于4月初開始試驗(yàn)。它決定解決，同意向現(xiàn)有和前租戶提供6000萬美元的賠償。目前的租戶將在未來五年內(nèi)獲得租金信貸，而前租戶將以現(xiàn)金結(jié)算他們的索賠。CBL還同意支付原告的2800萬美元的法律費(fèi)用，以及高達(dá)150,000美元的管理費(fèi)用。

與CBL的2018年運(yùn)營現(xiàn)金流3.75億美元相比，這似乎只是一小筆錢。然而，CBL上個(gè)月表示，其現(xiàn)金流和資產(chǎn)出售收益將足以支付其2019年的資本支出，股息和所需的債務(wù)支付。

因此，該和解要求CBL從今年第三季度開始暫停其股息至少兩個(gè)季度。這將保留約2600萬美元的現(xiàn)金。CBL將被允許在此之后恢復(fù)其股息 - 但目前尚不清楚它將能夠承受什么。

這是一個(gè)生病的企業(yè)

CBL的臨時(shí)股息暫停將僅涵蓋最近宣布的和解的2019年現(xiàn)金成本的一部分。房地產(chǎn)投資信托基金可能不得不求助于其新的信貸工具來為差價(jià)提供資金。同時(shí)，由于大部分補(bǔ)償金將在未來五年內(nèi)作為租金信貸支付，因此和解將繼續(xù)拖累CBL的現(xiàn)金流量相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

股東們不得不希望CBL的重建活動(dòng)帶來足夠的新租戶來抵消其為保持現(xiàn)有租戶所做的租金優(yōu)惠。也就是說，CBL仍處于重建過程的早期階段。在短期內(nèi)，重建將是一項(xiàng)重大開支，并且至少兩年內(nèi)不會(huì)感受到大部分好處。

一個(gè)更大的問題是，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)十年的擴(kuò)張，越來越多的跡象表明美國經(jīng)濟(jì)可能在未來幾年內(nèi)陷入衰退。鑒于CBL近年來其商場(chǎng)每平方英尺的銷售增長(zhǎng)乏力，經(jīng)濟(jì)衰退可能導(dǎo)致交通和銷售大幅下滑，導(dǎo)致更多租戶逃離。

因此，9億9千萬美元的結(jié)算賠付是CBL目前最不需要的。在平衡所需的股息支付與償債和迫切需要的資本支出投資方面，房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)在薄冰上滑冰。它的轉(zhuǎn)機(jī)前景今天更加暗淡。