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據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計,從目前披露出來的18份A股上市銀行年報來看,截至去年年底,相關(guān)上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修)原值接近9000億元,凈值超過6000億元。
考慮到尚有逾10家銀行尚未披露年報,根據(jù)2017年年報來看,這些上市銀行“涉房固定資產(chǎn)”原值很可能逾在700億元-1000億元之間。也就是說,全部A股上市銀行合計的“涉房固定資產(chǎn)”原值迫近萬億元,而市值保守估計在8萬億元以上。
上市銀行繼續(xù)“囤房”
去年新購置逾150億元
去年,全國多地樓市“冷清”,但是這并不意味著不存在局部的“升溫”數(shù)據(jù)。
《證券日報》記者注意到,利潤指標(biāo)多以億元,甚至是千億元為計量單位的商業(yè)銀行,在2018年還是在憑借雄厚的現(xiàn)金流“囤房”,而且是自用的固定資產(chǎn)。
《證券日報》記者研讀已經(jīng)披露的18份A股上市銀行年報注意到,絕大多數(shù)銀行在2018年都有新增加的房屋及建筑物,合計的購置規(guī)模超過150億元;僅2家銀行資產(chǎn)原值未發(fā)生變化,部分銀行還有投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)入(或轉(zhuǎn)出)。其中,有1家國有大行僅新增的資產(chǎn)規(guī)模超過54億元;另1家國有大行新增資產(chǎn)超過35億元;有5家銀行新增資產(chǎn)超過10億元。
除了新增的房屋及建筑物,多數(shù)銀行去年還有大量的涉房類在建工程。某股份制銀行2018年年報顯示,該行去年在建工程同時包括6座分行新大樓,截至年底大部分在建工程已經(jīng)轉(zhuǎn)入房屋及建筑物類別的固定資產(chǎn)。
另一家股份制銀行也表示,該行長期資產(chǎn)預(yù)付款由2017年年底的105億元升至108億元,該款項“主要是本集團(tuán)為購置或建造辦公大樓預(yù)先支付的款項”。
當(dāng)然,并非所有銀行都執(zhí)著于“囤房”,部分銀行的選擇是“有進(jìn)有出”。
某國有大行2018年購置房屋及建筑物35.32億元,出售(處置)同類別資產(chǎn)31.01億元。換句話說,其涉房固定資產(chǎn)雖然有所增加,但更像是一種優(yōu)化。
折舊率約為30%
“樓齡”平均超10年
如上所述,上市銀行涉房固定資產(chǎn)近萬億元的原值與7000億元左右的賬面凈值出現(xiàn)了比較大的差異,這是因為按照相關(guān)規(guī)定,絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價值,并按照一定的速度進(jìn)行折舊,普遍的每年折舊率在2%-7%之間,其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當(dāng)然,也有少數(shù)銀行將年折舊率上限設(shè)定的十分寬泛——接近20%,如果按照上限折舊,上市銀行的固定資產(chǎn)5年時間就可以在賬面上“消失”。
以某國有大行為例,截至2018年年末,該行房屋建筑物的原值為1511億元,累計折舊609億元。該行對于房屋建筑物固定資產(chǎn)的年折舊率設(shè)定為1.94%-20%,累計折舊率接近40%。
需要說明的是,工農(nóng)中建四大行的房產(chǎn)入賬方法有些與眾不同,因為其上市之前經(jīng)歷了大規(guī)模的財務(wù)重組和注資,因此其部分固定資產(chǎn)是按照重組時的評估值入賬。例如,多家國有大行2018年年報中做出類似表示,“固定資產(chǎn)按成本并考慮預(yù)計棄置費用因素的影響進(jìn)行初始計量。為本行股份制改組而評估的固定資產(chǎn),按其經(jīng)財政部確認(rèn)后的評估值作為入賬價值。固定資產(chǎn)從達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的次月起,采用年限平均法在使用壽命內(nèi)計提折舊”。不過,即便是按照較晚上市的農(nóng)業(yè)銀行上市時間計算,四大行固定資產(chǎn)評估入賬后至今也已經(jīng)超過了9年。
再以某股份制銀行為例,截至2018年年末,該行房屋建筑物的成本或評估值為219億元,在建工程近13億元,累計折舊52億元。該行對于房屋建筑物固定資產(chǎn)的年折舊率設(shè)定為3%上下,累計折舊率約為24%,考慮到資產(chǎn)持續(xù)增加以及近年來房價走勢影響,該行大部分資產(chǎn)顯然配置于10年以前。
從記者統(tǒng)計來看,多家大中型上市銀行的累計折舊率(累計折舊/最新一期的成本)在30%左右,其中,個別上市銀行的累計折舊率甚至超過50%,在老牌上市銀行中,即便是折舊率較低的上市銀行,目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價值也較原值打了八折;而近年來新上市的城商行目前折舊率較低,但是由于其體量較小,對于行業(yè)均值的影響幾乎可以忽略不計。
即便是按照較為常見的30%以上的累計折舊率估算,相關(guān)資產(chǎn)普遍的折舊年限已經(jīng)有10年以上。
保守市價約為8萬億元
“變現(xiàn)”時間窗開啟
即便是萬億元的原值,當(dāng)然也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這些涉房固定資產(chǎn)目前的全部價值。2016年,曾有上市公司靠賣兩套學(xué)區(qū)房保殼——買房12年狂賺16倍。
近年來,監(jiān)管部門加強(qiáng)了樓市宏觀調(diào)控,強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”原則。但是,在之前10多年時間內(nèi),房價已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、供需關(guān)系轉(zhuǎn)換、通貨膨脹等因素的共同影響下,增長了數(shù)倍。因此,即便是今后房價進(jìn)入穩(wěn)定期甚至是小幅震蕩區(qū)間,上市銀行涉房固定資產(chǎn)的公允價值已經(jīng)數(shù)倍于原值。如果按照10年增長10倍計算,其市值很可能達(dá)到10萬億元;即便是保守估計樓市價格漲幅,其合計市值也能突破8萬億元。
當(dāng)然,對于上市銀行來說,買樓絕大多數(shù)都是為了自用,或者可以理解為“另類剛需”。“我們銀行買樓是為了自用,而且當(dāng)時銀行內(nèi)部對于買樓也存在很大爭議,沒想到房價在10年間漲了不止15倍”,某上市銀行原董事長曾對包括《證券日報》在內(nèi)的多位媒體坦言,而此位資深銀行家個人也一直拒絕進(jìn)行樓市投資。另據(jù)《證券日報》記者此前獨家統(tǒng)計,上市銀行購置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年,這兩年恰逢國際金融危機(jī),國內(nèi)房價出現(xiàn)過階段性下降。
由于上市銀行固定資產(chǎn)具有自用非投資屬性,因此公允價值計量法只是在固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房產(chǎn)時才能發(fā)力。在2017年之前,上市銀行追求的是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)點擴(kuò)張,固定資產(chǎn)“變現(xiàn)”的可能性非常低。近年來,上市銀行選擇了收縮人員與物理網(wǎng)點,同時對原有網(wǎng)點進(jìn)行智能化轉(zhuǎn)型,銀行物理網(wǎng)點的數(shù)量和單店規(guī)模有望迎來“雙降”。也就是說,銀行固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與變現(xiàn)迎來新的契機(jī)。
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