長(zhǎng)期地租租金的百分比價(jià)值

長(zhǎng)期地租的固有主要挑戰(zhàn)是他們是長(zhǎng)期合同。地面租賃期限可長(zhǎng)達(dá)99年甚至更長(zhǎng)，租賃必須為市場(chǎng)變化和未來(lái)多年才會(huì)發(fā)生的事件做好準(zhǔn)備。在長(zhǎng)期地面租賃的背景下，一個(gè)主要問(wèn)題是地租在租賃期內(nèi)的調(diào)整方式。一開(kāi)始，地租是由各方確定的(通常是通過(guò)對(duì)當(dāng)事人確定土地公平市場(chǎng)價(jià)值的資本化率)。與空間租賃類似，固定租金可能會(huì)定期固定增加(例如，每年2%)。然而，在地租的期限內(nèi)，當(dāng)?shù)刈獾墓潭ㄔ黾娱_(kāi)始侵蝕租金的價(jià)值時(shí)，將會(huì)有一段時(shí)間。要解決這個(gè)問(wèn)題，基于當(dāng)時(shí)土地公平市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)間。這種調(diào)整地租的方法存在諸多問(wèn)題，并且已經(jīng)被廣泛討論，但這些問(wèn)題的主要原因是缺乏可預(yù)測(cè)性，一些租戶認(rèn)為這些可預(yù)測(cè)性使其租賃無(wú)法獲得和/或無(wú)法出售。

租金百分比

雖然公平市場(chǎng)價(jià)值重置在地面租賃中仍然普遍存在并且可能仍然存在，但另一個(gè)有趣但不太常見(jiàn)的重估地租的方法是使用百分比租金，以與購(gòu)物中心租賃相同的方式實(shí)施。租金百分比的工作原理是將百分比率應(yīng)用于項(xiàng)目的年度收入，可以是總收入，還本付息前的收入，凈營(yíng)業(yè)收入或基于收入的其他表述，可能適用于總收入或僅適用于同意門檻。與公平市場(chǎng)價(jià)值調(diào)整一樣，百分比租金的目標(biāo)是向房東提供反映土地對(duì)項(xiàng)目貢獻(xiàn)的回報(bào)。在地面租賃的背景下，百分比租金應(yīng)反映市場(chǎng)的增長(zhǎng)，而不會(huì)使租金達(dá)到與項(xiàng)目產(chǎn)生的收入無(wú)關(guān)的水平。它還為房東提供參與項(xiàng)目利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，使其成為某些情況下的吸引人的選擇。最簡(jiǎn)單的方法是在沒(méi)有任何閾值的情況下將百分比應(yīng)用于總收入而不是凈收入。使用總收入也可以避免波動(dòng)是一個(gè)函數(shù)可變營(yíng)業(yè)費(fèi)用以及租戶計(jì)算營(yíng)業(yè)凈收入的爭(zhēng)議可能性。

可能的安排

房東的目標(biāo)是獲取房產(chǎn)產(chǎn)生的每一項(xiàng)收入，而房客必須考慮為了確定租金百分比而應(yīng)排除哪些可能包含在總收入中的金額。不反映項(xiàng)目收入的付款可包括空間租戶對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和房地產(chǎn)稅，電費(fèi)和其他公用事業(yè)費(fèi)用以及保險(xiǎn)收益(業(yè)務(wù)中斷保險(xiǎn)除外)的報(bào)銷。為了安全起見(jiàn)，租戶可能更愿意在還本付息后(甚至優(yōu)先退貨后)以現(xiàn)金流量開(kāi)始。這可能太不確定，房東可以輕松地就應(yīng)該應(yīng)用的百分比達(dá)成一致，并可能導(dǎo)致房東對(duì)融資金額設(shè)置限制。

如果租金百分比是基于凈營(yíng)業(yè)收入，那么房東不僅要承擔(dān)業(yè)務(wù)績(jī)效的風(fēng)險(xiǎn)，還要承擔(dān)租戶管理業(yè)務(wù)的技能。房東必須注意向租戶附屬管理公司支付的過(guò)高費(fèi)用以及與經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)無(wú)直接關(guān)系的專業(yè)費(fèi)用。

凈營(yíng)業(yè)收入方法開(kāi)始類似于合資企業(yè)。計(jì)算租金百分比比其他類型的租賃支付結(jié)構(gòu)更加繁瑣，要求房東監(jiān)控租戶的活動(dòng)和業(yè)績(jī)。例如，由于租金百分比為房東提供了項(xiàng)目收入的回報(bào)，因此房東需要確保租戶以最大化收益的方式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。因此，在物業(yè)的某個(gè)半徑內(nèi)操作競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)的最低操作要求和限制可包括在租賃中。以低于市場(chǎng)租金租賃給租戶的附屬公司的空間(適當(dāng)?shù)墓芾磙k公室除外)應(yīng)該“收取”該空間的公平市場(chǎng)租金。租約還需要包括租戶必須遵守的報(bào)告和付款流程。大多數(shù)租約要求將總收入報(bào)表連同預(yù)估付款一起提交給房東，因?yàn)槊吭禄蛎考径鹊淖饨鸢俜直?。一旦承租人確定實(shí)際產(chǎn)生的總收入金額，在年底后進(jìn)行調(diào)整。

風(fēng)險(xiǎn)等于獎(jiǎng)勵(lì)

傳統(tǒng)上，房東期望穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)收入，并且不承擔(dān)與房產(chǎn)業(yè)務(wù)成功相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。然而，在百分比租金情況下，房東也參與任何上行，并可能享有與此風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的更高回報(bào)。如果執(zhí)行良好，返回可能超過(guò)項(xiàng)目土地的實(shí)際價(jià)值。承租人還承擔(dān)與房東事實(shí)上的合伙關(guān)系的某些負(fù)擔(dān)，包括有義務(wù)將其賬簿和記錄提供給房東進(jìn)行審查，以確認(rèn)承租人已支付了正確的金額。額外的工作可能值得處理，以減輕對(duì)公平市場(chǎng)價(jià)值重置的不可預(yù)測(cè)性的擔(dān)憂。