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長期地租的固有主要挑戰(zhàn)是他們是長期合同。地面租賃期限可長達99年甚至更長,租賃必須為市場變化和未來多年才會發(fā)生的事件做好準備。在長期地面租賃的背景下,一個主要問題是地租在租賃期內(nèi)的調(diào)整方式。一開始,地租是由各方確定的(通常是通過對當事人確定土地公平市場價值的資本化率)。與空間租賃類似,固定租金可能會定期固定增加(例如,每年2%)。然而,在地租的期限內(nèi),當?shù)刈獾墓潭ㄔ黾娱_始侵蝕租金的價值時,將會有一段時間。要解決這個問題,基于當時土地公平市場價值的區(qū)間。這種調(diào)整地租的方法存在諸多問題,并且已經(jīng)被廣泛討論,但這些問題的主要原因是缺乏可預測性,一些租戶認為這些可預測性使其租賃無法獲得和/或無法出售。
租金百分比
雖然公平市場價值重置在地面租賃中仍然普遍存在并且可能仍然存在,但另一個有趣但不太常見的重估地租的方法是使用百分比租金,以與購物中心租賃相同的方式實施。租金百分比的工作原理是將百分比率應用于項目的年度收入,可以是總收入,還本付息前的收入,凈營業(yè)收入或基于收入的其他表述,可能適用于總收入或僅適用于同意門檻。與公平市場價值調(diào)整一樣,百分比租金的目標是向房東提供反映土地對項目貢獻的回報。在地面租賃的背景下,百分比租金應反映市場的增長,而不會使租金達到與項目產(chǎn)生的收入無關(guān)的水平。它還為房東提供參與項目利潤的機會,使其成為某些情況下的吸引人的選擇。最簡單的方法是在沒有任何閾值的情況下將百分比應用于總收入而不是凈收入。使用總收入也可以避免波動是一個函數(shù)可變營業(yè)費用以及租戶計算營業(yè)凈收入的爭議可能性。
可能的安排
房東的目標是獲取房產(chǎn)產(chǎn)生的每一項收入,而房客必須考慮為了確定租金百分比而應排除哪些可能包含在總收入中的金額。不反映項目收入的付款可包括空間租戶對運營費用和房地產(chǎn)稅,電費和其他公用事業(yè)費用以及保險收益(業(yè)務中斷保險除外)的報銷。為了安全起見,租戶可能更愿意在還本付息后(甚至優(yōu)先退貨后)以現(xiàn)金流量開始。這可能太不確定,房東可以輕松地就應該應用的百分比達成一致,并可能導致房東對融資金額設置限制。
如果租金百分比是基于凈營業(yè)收入,那么房東不僅要承擔業(yè)務績效的風險,還要承擔租戶管理業(yè)務的技能。房東必須注意向租戶附屬管理公司支付的過高費用以及與經(jīng)營房產(chǎn)無直接關(guān)系的專業(yè)費用。
凈營業(yè)收入方法開始類似于合資企業(yè)。計算租金百分比比其他類型的租賃支付結(jié)構(gòu)更加繁瑣,要求房東監(jiān)控租戶的活動和業(yè)績。例如,由于租金百分比為房東提供了項目收入的回報,因此房東需要確保租戶以最大化收益的方式運營項目。因此,在物業(yè)的某個半徑內(nèi)操作競爭業(yè)務的最低操作要求和限制可包括在租賃中。以低于市場租金租賃給租戶的附屬公司的空間(適當?shù)墓芾磙k公室除外)應該“收取”該空間的公平市場租金。租約還需要包括租戶必須遵守的報告和付款流程。大多數(shù)租約要求將總收入報表連同預估付款一起提交給房東,因為每月或每季度的租金百分比。一旦承租人確定實際產(chǎn)生的總收入金額,在年底后進行調(diào)整。
風險等于獎勵
傳統(tǒng)上,房東期望穩(wěn)定的可預測收入,并且不承擔與房產(chǎn)業(yè)務成功相關(guān)的風險。然而,在百分比租金情況下,房東也參與任何上行,并可能享有與此風險相關(guān)的更高回報。如果執(zhí)行良好,返回可能超過項目土地的實際價值。承租人還承擔與房東事實上的合伙關(guān)系的某些負擔,包括有義務將其賬簿和記錄提供給房東進行審查,以確認承租人已支付了正確的金額。額外的工作可能值得處理,以減輕對公平市場價值重置的不可預測性的擔憂。
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