房地產(chǎn)租賃泡沫正在發(fā)展嗎

在對租賃物業(yè)進行過多投資之前，投資者最好能非常了解其本地市場的租賃活動。從購買單戶住宅的小型“媽媽和流行”投資者到專注于建造更多公寓大樓的REIT，租賃市場正在出現(xiàn)新的“狂熱”。

關(guān)于取消抵押品贖回權(quán)的所有新聞，媒體已經(jīng)發(fā)展出一種理論，即那些流離失所的前房主將尋求出租房屋而不是購買房屋。但是，許多這些前房主遭受了巨大的收入損失，或者仍然沒有工作。長期失業(yè)普遍存在的影響之一是，新家庭總數(shù)一直在減少。這表明對現(xiàn)有住房的需求減少，而不是更多。

作為出租物業(yè)的投資者，我看到越來越多的租戶難以支付現(xiàn)有的租金。由于通貨膨脹以及燃料和食品成本的上漲，從來沒有遇到過房租問題的租戶開始掙扎。即使是那些收入較高的人，也發(fā)現(xiàn)維持生計更加困難。這意味著許多市場的房東都無法提高租金以支付保險，稅金和維修費用的上漲。

由于已經(jīng)有數(shù)百萬的房屋被取消抵押品贖回權(quán)，還有數(shù)以百萬計的房屋仍處于取消抵押品贖回權(quán)的管道中，在受住房危機打擊最嚴重的那些市場，價格仍在下跌。您可能會認為，租賃房地產(chǎn)是房價低廉，借貸成本較低的“明智之舉”，但這并沒有轉(zhuǎn)化為許多地區(qū)的較高租金收入。

盡管如此，不知情的房東仍在爭先恐后地買房出租，卻發(fā)現(xiàn)他們很難以可觀的正現(xiàn)金流量進行出租。在已經(jīng)有很多房屋被取消抵押品贖回權(quán)的地區(qū)，新公寓如雨后春筍般涌現(xiàn)，因為有數(shù)以百萬計的前房主需要租房。但是我的感覺是，這可能再次成為“ deja-vu”，因為在未來幾年中，有太多的房地產(chǎn)將作為租賃房地產(chǎn)重新投入使用。反過來，這將導(dǎo)致更高的空缺率并減少租金。然后，隨著正現(xiàn)金流變?yōu)樨摂?shù)，又進行了另一輪投資者止贖。

雖然主要城市的強勢市場可能會因為薪水更高的職位和需求的增加而表現(xiàn)不錯，但郊區(qū)不太可能維持這種需求。住房趨向于成群結(jié)隊，因為任何看起來像是當今“熱門”投資策略的方案最終都會吸引過多的參與者，產(chǎn)生過多的競爭并扭曲市場。這是在房地產(chǎn)繁榮時期發(fā)生的，當時每個人都跳上了價格上漲的潮流。如今，每個人都在追趕租賃房地產(chǎn)潮流，可能的結(jié)果是，隨著競爭的加劇和需求無法跟上，許多市場的租金率將趨于平穩(wěn)。

精明的投資者會仔細觀察當?shù)厣鐓^(qū)，看是否有太多“待租”標志，以及廣告中寫著“租金減少”或“首月房租免費!”的廣告，而且，如果您是“媽媽和流行”投資者，請勿在大型公寓大樓附近購買租賃物業(yè)。與大型公司投資者競爭可能很困難。而且，無論您是個人投資者還是房地產(chǎn)投資信托基金投資者，都請留意是否有太多租賃物業(yè)被添加到您的本地市場。導(dǎo)致特定類型房地產(chǎn)過度投資或過度開發(fā)的錯誤很容易被所有類型的投資者重復(fù)犯錯。

如果政府確實開始出售捆綁的房利美和房地美的財產(chǎn)，并要求將其用于出租，那么所有賭注都將被取消。這確實會使整個全國的租賃市場錯向正確的方向。