多家庭在CRE部門中表現(xiàn)出最強勁的增長

Ten-X Commercial是全國領(lǐng)先的交易平臺，占所有在線商業(yè)房地產(chǎn)銷售的90%，今天發(fā)布了其最新的Multifamily Market Outlook，這顯示出強勁的行業(yè)增長，并概述了全國多家庭物業(yè)的前五大“買入”和“賣出”市場。該研究還發(fā)現(xiàn)，盡管千禧一代未能“離開巢穴”，但多家庭部門在2019年第一季度的所有創(chuàng)業(yè)板塊(多家庭，辦公室，工業(yè)，零售和酒店)中的增長最為強勁。

多戶型部門的增長主要歸功于強勁的租賃市場。2019年第一季度是五年來首次出現(xiàn)新的出租物業(yè)數(shù)量下降。這一減少幫助多家庭市場空置率保持穩(wěn)定在4%的上限范圍內(nèi)，這是自2018年第三季度以來的水平。然而這些數(shù)字是相對的，因為實際空置公寓單位的數(shù)量仍然是2012年中期以來的最高水平。隨著新公寓的數(shù)量開始下降，市場上的公寓租得更快。

穩(wěn)定的住房擁有率是多家庭部門整體增長的另一個原因，因為該比率沒有逐年變化，仍然保持在64.3%。由于抵押貸款利率和房價仍然居高不下，許多人仍無法獲得房屋所有權(quán)。盡管房屋所有權(quán)略有上升，但這使租賃市場基本保持不受威脅和強勢。

導(dǎo)致強勁租賃市場的其他因素包括低失業(yè)率，強勁的工資增長以及對房屋所有權(quán)和租房的千禧年態(tài)度。在學(xué)生債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重的情況下，許多千禧一代在大學(xué)畢業(yè)后的幾年里選擇住在童年的家中，大約32%的18-34歲的孩子留在家中，相比之前的周期為27%。當(dāng)千禧一代處于財務(wù)狀況時，他們會租房而不是買房?；橐瞿挲g的增長也推動了租房的選擇。

“千禧一代是當(dāng)前租賃市場蓬勃發(fā)展的一個重要原因，”Ten-X首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Peter Muoio表示。“盡管我們預(yù)計這個重要年齡組的房屋所有權(quán)在長期內(nèi)會增加，但到目前為止他們?nèi)匀粚Ｗ⒂谧夥?。與此同時，仍有新的租賃物業(yè)進(jìn)入市場。但是，預(yù)計下一步建筑規(guī)模將縮小年度，由于家庭形成的持續(xù)增加，導(dǎo)致空置率上升至預(yù)測的5.7%，然后迅速被吸收。“

盡管租金價格穩(wěn)步上漲，但由于經(jīng)濟(jì)強勁且工資穩(wěn)定增長，租房者仍可留在單位。2019年第一季度租金價格同比強勁增長超過4%，比2018年略有下降，但在整個2018年價格上漲之前。隨著時間的推移，租金價格將繼續(xù)提高，有效租金預(yù)計到2022年將達(dá)到每單位1,476美元。

2019年第一季度多家庭物業(yè)交易量也有所減少。根據(jù)RCA數(shù)據(jù)，交易量下降至略低于365億美元。雖然這比2018年第四季度下降了30.5%，但仍然比去年同期增長了1.4%。公寓價格也出現(xiàn)了季度下降，與去年同期相比有所下降。在2018年第四季度創(chuàng)下歷史新高后，2019年第一季的公寓價格下跌了3.4%，盡管同比上漲10.2%。

7月Ten-X商業(yè)公寓Nowcast通過Ten-X商用平臺上的實時競價和市場活動數(shù)據(jù)來衡量實時房地產(chǎn)價格動態(tài)，顯示市場停滯不前，租金價格同比僅上漲2.1% 。

“整個多家庭市場的定價增長持平，”Muoio說。“雖然自2018年以來租金有所上漲，但近期增長放緩。”

Ten-X July Nowcast還發(fā)現(xiàn)多家庭部門是唯一一個年度定價增長超過1%的CRE部門，截至7月份增長1.9%。最近的數(shù)據(jù)突顯了多家庭部門，特別是租賃市場的持續(xù)強勢，因為吸收率對于較少的公寓建設(shè)仍然穩(wěn)固。

“多家庭部門在2019年上半年繼續(xù)蓬勃發(fā)展并不足為奇，”Muoio繼續(xù)說道。“隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和勞動力市場非常健康，成分仍然存在，以保持穩(wěn)定的家庭形成和公寓需求。我們?nèi)匀黄谕ъ淮鷮⑦w出他們的家庭住房以租住公寓，最終還是單身家庭住宅擁有。”

Ten-X商業(yè)多戶評估指數(shù)也包括2019年第一季度以來的數(shù)據(jù)，顯示2019年的估值下降超過14%。預(yù)計這種下降將持續(xù)到2020年，預(yù)計到2021年的復(fù)蘇。

來自Ten-X商業(yè)平臺的進(jìn)一步見解表明，2019年上半年多家庭的實時競價率仍然保持強勁，44%的多戶住宅物業(yè)在拍賣期間進(jìn)行拍賣交易。這表明投資者情緒濃厚，對多戶家庭的興趣濃厚。Ten-X預(yù)測今年剩余時間內(nèi)的貿(mào)易利率將繼續(xù)強勁。

多家庭部門的前五大“買入”市場：

休斯頓

西南部繼續(xù)擁有最強勁的“買入”市場前景，其中德克薩斯州是公寓購買活動的明顯杰出代表。在休斯敦多戶市場繼續(xù)穩(wěn)步增長，預(yù)計有15.9%增加租金單價和空缺預(yù)計到2022年將下降150個基點休斯頓已經(jīng)證明了彈性已經(jīng)幫助當(dāng)?shù)氐?，因為它的?fù)蘇能源部門的年經(jīng)濟(jì)和提高公寓租金。

拉斯維加斯

拉斯維加斯是在多戶部門最有前途的“買入”市場。由于公寓購買主要集中在西部，租賃單位價格穩(wěn)步增長，預(yù)計將增長11.5%。拉斯維加斯的職位空缺預(yù)計到2022年將下降90個基點。

Raleigh-Durham

根據(jù)Ten-X Commercial的市場調(diào)查，公寓購買也主要集中在南部.Raleigh-Durham是其南部同行的最佳評級市場之一，包括邁阿密和華盛頓特區(qū)。雖然它是前五大“買入”市場之一，但地區(qū)預(yù)測仍然提供了前景樂觀。到2022年，租賃單位預(yù)計將增加12.8%，而空置率預(yù)計將下降10個基點。

亞特蘭大

雖然東南部多戶住宅市場的狀況各不相同，但亞特蘭大的公寓購買活動仍然很高。預(yù)計2019年第一季度至2022年之間的租賃單位價格將增長12%。盡管預(yù)計未來兩到三年的單位定價將會增加，但預(yù)計空置率仍將停滯在4.8%。

鹽湖城

鹽湖城蓬勃發(fā)展的交通和公用事業(yè)部門繼續(xù)推動就業(yè)增長和公寓供應(yīng)。根據(jù)Ten-X Commercial的最新數(shù)據(jù)，該市的平均租金單價預(yù)計到2022年將增長10.2%。這一預(yù)測對該市有利，預(yù)計空置率將下降140個基點。

多家庭部門的前五大“賣出”市場：

圣何塞

與西南部的其他州不同，加州的多家庭市場前景不太樂觀。在三個灣區(qū) “賣出”市場中，所有受到技術(shù)風(fēng)險和新供應(yīng)過剩雙重因素的負(fù)面影響。圣何塞的經(jīng)濟(jì)放緩繼續(xù)影響其多戶型市場，從現(xiàn)在到2022年，租賃單位費率預(yù)計將下降1.9%。預(yù)計2022年空置率將達(dá)到6.8%，比當(dāng)前水平高出240個基點。

奧克蘭

與圣何塞一樣，蓬勃發(fā)展的科技產(chǎn)業(yè)與單戶住宅和公寓供過于求的結(jié)合繼續(xù)在奧克蘭經(jīng)濟(jì)衰退中發(fā)揮重要作用。預(yù)計到2022年，當(dāng)?shù)刈赓U單位費率將下降1.8%，而未來三年的空置率預(yù)計將上升至5.8%。

舊金山

Ten-X Commercial繼續(xù)將舊金山列為今年第一季度多家庭部門的一個問題區(qū)域。與被列為“賣出”市場的其他兩個灣區(qū)市場一樣，房屋過剩以及技術(shù)擴張導(dǎo)致該城市的抵御能力降低，預(yù)計到2022年，每單位租金將下降1.5%。舊金山的空置預(yù)計將在到2022年增長5.1%。

邁阿密

連續(xù)第二年，邁阿密被列為今年第一季度的頂級“銷售”市場。其低調(diào)的前景是由當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的降溫和持續(xù)的重型建筑管道引起的。租賃單位預(yù)計將下降0.5%，而預(yù)計到2022年空置率將增長8.7%。

密爾沃基

未來三年，密爾沃基的單位租金預(yù)計將增長0.9%，預(yù)計到2022年空置率將大幅上升至6.8%。未來幾年在密爾沃基 - 以及全國各地 - 就業(yè)增長和工資上漲可能允許更多的千禧一代進(jìn)入租賃和購房市場，但高學(xué)生債務(wù)等因素繼續(xù)提供限制。