國(guó)內(nèi)的絕大多數(shù)城市發(fā)展新區(qū)都并不是因?yàn)橹鞒菂^(qū)沒(méi)有地

前日里，在家翻看新聞，作為地產(chǎn)從業(yè)者，深圳衛(wèi)視有一條新聞非常吸引眼球。

深圳并非沒(méi)有土地空間。

其中的例子便是光明區(qū)。今年3月，光明科學(xué)城啟動(dòng)區(qū)土地整備項(xiàng)目，22天簽約，28天騰空，不足一個(gè)月的時(shí)間，整備出182萬(wàn)平方米土地。

借此，我們來(lái)聊一聊兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是城市到底有沒(méi)有地的話題。

另一個(gè)話題則是從第一個(gè)問(wèn)題衍生出的，關(guān)于要不要去賭新區(qū)的問(wèn)題。

利用效率

聊新區(qū)之前，我們先聊聊土地和土地利用效率。

作為最年輕的一線城市，深圳早在八九十年代其實(shí)就已經(jīng)把羅湖建設(shè)的非常繁華，老街國(guó)貿(mào)地王大廈，承載了很多人的記憶。

隨著時(shí)間推移，福田南山崛起，關(guān)內(nèi)土地越來(lái)越少，整個(gè)城市的土地中心放在了關(guān)外和填海，龍崗龍華也基本處于大面積建成的階段。

本身就不足2000平方公里的土地，加上飛速的城鎮(zhèn)化和生態(tài)保護(hù)紅線，無(wú)論是百姓還是媒體都把深圳沒(méi)有地、深圳土地困局掛在嘴邊。

而事實(shí)上，雖然深圳的城市面積與其他一線城市相比來(lái)說(shuō)偏小，但還不能說(shuō)沒(méi)有空間，實(shí)際上，深圳面臨的問(wèn)題是國(guó)土空間挖潛不夠。

以文首新聞中的例子來(lái)看，利用效率低是最大的問(wèn)題，不談商住和生態(tài)，僅僅看工業(yè)區(qū)，深圳工業(yè)區(qū)就有高達(dá)7200個(gè)，而平均毛容積率約為1.4，平均建筑層數(shù)4層。

相較于容積率三四五的住宅，容積率八九十的商辦來(lái)說(shuō)，土地的利用率低的可憐。

再比如，土地閑置，按照目前全市的清查情況，全市已批未建的土地面積超過(guò)了10平方公里。

所以，即便是對(duì)于深圳這樣的城市而言，尚有土地可以挖掘，更不用說(shuō)相對(duì)來(lái)說(shuō)，更為平攤的內(nèi)陸二三線城市。

我們以鄭州為例來(lái)測(cè)量一下，鄭州傳統(tǒng)的老三環(huán)內(nèi)有多大面積(以中州大道為東界)。

要不要在新區(qū)買(mǎi)房?關(guān)鍵在這一點(diǎn)!

通過(guò)多邊形測(cè)量，大概是135平方公里。

在這135平方公里中，一塊一塊摘出來(lái)閑置或者可盤(pán)整土地，工程量有點(diǎn)大，我們把例子再縮小到人口最密，建設(shè)最早的老城區(qū)之一，中原區(qū)的其中一部分。這部分的面積是約15平方公里。

要不要在新區(qū)買(mǎi)房?關(guān)鍵在這一點(diǎn)!

在這15平方公里，我們可以看到有覆蓋綠網(wǎng)黑網(wǎng)的待建設(shè)用地和將要拆除改造的舊廠房。

把大塊大塊的挑出來(lái)，分別是120平方米、9萬(wàn)平方米、59萬(wàn)平方米、23萬(wàn)平方米、8萬(wàn)平方米、10萬(wàn)平方米、11萬(wàn)平方米、5萬(wàn)平方米。

幾千平到一兩萬(wàn)方的地塊不計(jì)，幾十年待改造的老舊危小區(qū)不計(jì)，粗略盤(pán)點(diǎn)出來(lái)的面積就已經(jīng)超過(guò)了240萬(wàn)平方米，約占案例區(qū)域中的15%。

整個(gè)老三環(huán)內(nèi)135平方公里，按照15%的比例至少有20平方公里土地，實(shí)際是閑置或低效利用可盤(pán)整的。

這一數(shù)據(jù)可能不夠準(zhǔn)確，但大體不會(huì)差太多。

按照《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，居住用地占城市建設(shè)用地的比例是32%～40%這樣的比例適用于新區(qū)新開(kāi)發(fā)，傳統(tǒng)老城區(qū)的土地，至少會(huì)有70%以上是住宅用地或商住用地。

所以，粗略的推算至少有14平方公里的商住或住宅可以開(kāi)發(fā)。3.5的容積率至少可以蓋到4千萬(wàn)平方米，真按照房子算別管是住宅、安置、還是公寓，至少有幾十萬(wàn)套。

這是一個(gè)什么樣龐大的數(shù)字，算了才知道。

更不用說(shuō)三環(huán)外連片閑置未開(kāi)發(fā)或者剛剛拆遷還沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)的土地，僅僅一個(gè)小小的鄭州，四環(huán)內(nèi)能開(kāi)發(fā)的土地絕對(duì)不低于50平方公里。

所以，很簡(jiǎn)單的一個(gè)道理，所有喊自己主城區(qū)缺地的城市，大多數(shù)都沒(méi)怎么缺地，除了極個(gè)別島嶼城市。

有條件的避開(kāi)新區(qū)

然后我們說(shuō)說(shuō)新區(qū)。

為什么會(huì)有新區(qū)呢?有兩個(gè)原因。

一個(gè)是老城區(qū)的改造整備比較麻煩，耗時(shí)耗力，不出政績(jī)。二是新城區(qū)規(guī)劃輕松簡(jiǎn)單。

但首先我們要了解一點(diǎn)，新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)最需要的是什么?

對(duì)，是錢(qián)!

然后我們?cè)偎伎家粋€(gè)問(wèn)題，就是政府到底有沒(méi)有錢(qián)，有多少錢(qián)，有多少地方要花錢(qián)。

如果你完全不知道城市運(yùn)營(yíng)的繁復(fù)，建議可以下載一款游戲叫《模擬城市》，這款游戲的主要內(nèi)容，就是在一個(gè)固定范圍的土地上，由玩家擔(dān)任一職，滿足城市內(nèi)所有市民的日常生活所需。

從規(guī)劃住宅、商業(yè)及工業(yè)用地，建設(shè)公路、捷運(yùn)、體育場(chǎng)、海港、機(jī)場(chǎng)、和消防局，甚至稅金及各種公共設(shè)施支出的分配都由你自行設(shè)計(jì)。

當(dāng)你在游戲里體驗(yàn)過(guò)一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜之后，靜下來(lái)心。

再來(lái)思考如果一個(gè)城市有多個(gè)新區(qū)，特別是N個(gè)高規(guī)格的新區(qū)平行，或者省市區(qū)三級(jí)政府都分別推動(dòng)新區(qū)的情況下，哪里來(lái)足夠多的錢(qián)去建設(shè)和推進(jìn)。

即便是錢(qián)到位了，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好的當(dāng)下，落地能否達(dá)到預(yù)期?打幾折?

所以，對(duì)于要不要選新區(qū)怎么選新區(qū)，你在理解清楚之后，還是要遵循一貫選擇新區(qū)的基本原則。

以及，另外再加兩個(gè)額外因素去篩選。

基本原則：

一、不看區(qū)級(jí)新區(qū)，起步市府推動(dòng)新區(qū)和省府推動(dòng)新區(qū)，謹(jǐn)慎對(duì)待龐大的級(jí)新區(qū)。

二、無(wú)論級(jí)別，需要滿足和城市邊緣沒(méi)有過(guò)大的斷裂帶，一般不超過(guò)5公里。

三、警惕一切沒(méi)有市府省府相關(guān)辦公遷入的新區(qū)，以及產(chǎn)業(yè)定位和城市嚴(yán)重不符的新區(qū)。

四、警惕一切以文旅為主題的不論誰(shuí)推動(dòng)的新區(qū)，特別是在非旅游城市。

五、警惕一切先賣(mài)房后建配套的偽新區(qū)。

六、警惕一切三四線以下城市的新區(qū)，特別是經(jīng)濟(jì)較弱的城市。

而兩個(gè)額外判斷條件分別是：

第一，你的城市是否是條狀城市，還是環(huán)狀城市?

如果你的城市是深圳一樣的帶狀條狀城市，那跟著新區(qū)走，往城市發(fā)展的主方向去，即便是遠(yuǎn)點(diǎn)也問(wèn)題不大， 因?yàn)槌鞘械奶厥饨Y(jié)構(gòu)。

如果是環(huán)狀城市，未來(lái)的發(fā)展則會(huì)很有意思，當(dāng)核心老城區(qū)基本填滿后，有快速路的二環(huán)三環(huán)便會(huì)崛起，成為價(jià)格最高，最被人優(yōu)先選擇的區(qū)域，甚至某些城市四環(huán)也會(huì)雞犬升天。

但當(dāng)城市繼續(xù)環(huán)狀向外攤大餅的時(shí)候，由于通勤時(shí)間幾何增長(zhǎng)，主城價(jià)值逐步回歸。主城和無(wú)縫外拓的新區(qū)成為兩或三足鼎立的狀態(tài)。

第二，你的城市可整備土地到底多不多，有沒(méi)有大量的城中村可以拆遷，廠礦企業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)被城市包圍，可能要大面積的退二進(jìn)三?

如果以上的因素都有，那基本上不推薦考慮新區(qū)，因?yàn)榈谝?，城市有足夠的土地可以更新，?yōu)質(zhì)的地鐵交通配套以及學(xué)區(qū)配套。

第二結(jié)合剛剛講的原因，當(dāng)前期中心土地因?yàn)榉N種原因沒(méi)有被利用，主要開(kāi)發(fā)力量都放到了更遠(yuǎn)的地方，因此而產(chǎn)生的大量通勤時(shí)間集合正常，也決定了主城區(qū)一旦更新，價(jià)值會(huì)面臨回歸。

文章寫(xiě)的有些復(fù)雜，但其實(shí)核心觀點(diǎn)很簡(jiǎn)單。

深圳乃至上海都有大片的土地可以利用，只是看想不想整備想不想開(kāi)發(fā)，更不用說(shuō)北京和廣州這樣的土地大市。

國(guó)內(nèi)的絕大多數(shù)城市發(fā)展新區(qū)都并不是因?yàn)橹鞒菂^(qū)沒(méi)有地。

絕大多數(shù)城市發(fā)展的新區(qū)，都會(huì)出現(xiàn)掛羊頭賣(mài)狗肉或者說(shuō)落地打骨折，優(yōu)質(zhì)的投資新區(qū)機(jī)會(huì)已經(jīng)隨著時(shí)代基本過(guò)去。

遠(yuǎn)離低水平新區(qū)，遠(yuǎn)離有割裂帶的新區(qū)，選擇一個(gè)城市近中心又不進(jìn)中心，有快速路和軌道交通的區(qū)域，被韭菜的概率能降到最低。