樓盤售價與開發(fā)商拿地時的樓面價差距大幅縮小

最近小茹姐發(fā)現(xiàn)樓盤售價與開發(fā)商拿地時的樓面價差距大幅縮小這個話題相信很多小伙伴們都很感興趣吧，那么今天就帶大家了解下樓盤售價與開發(fā)商拿地時的樓面價差距大幅縮小的具體詳情,那么小茹姐就來給大家說說具體的一些問題吧，希望對大家有所幫助。

前些年，新盤樓面價與售價之間動輒就有上萬元甚至幾萬元的差額，如今這種現(xiàn)象已逐漸得到改變。隨著市區(qū)樓市回歸理性，市區(qū)近期開盤的樓盤，定價也較為理性，相比開發(fā)商拿地時的樓面價，差距已大幅縮小。

樓盤售價與開發(fā)商拿地時的樓面價差距大幅縮小

一二級市場回歸理性

今年下半年以來，市區(qū)多個樓盤相繼開盤，并獲熱銷。其中，各大樓盤相對較為理性的定價，是取得銷售佳績的主要原因之一。

根據(jù)溫州商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，今年下半年市區(qū)開盤的住宅樓盤有濱江九里、海景壹號、溫州大公館、金域傳奇、海派公館等十多個，形成近年來少有的開盤潮。除位于鹿城區(qū)核心地段的海景壹號、溫州大公館外，其余都位于新興板塊，每平方米銷售均價均不到兩萬元，其中位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海園區(qū)的溫州碧桂園，其均價更是在7000元/?左右。較前些年動輒兩三萬元，甚至四五萬元一平米的價格，已逐漸回歸理性。

與此同時，經(jīng)過幾年樓市的調(diào)整，近兩年的土地市場，也不再像前些年那么瘋狂。近兩年，市區(qū)土地出讓，大多以開發(fā)商底價拿地或略高于底價成交，較少出現(xiàn)多家開發(fā)商競相爭地的現(xiàn)象，尤其是今年以來，市區(qū)土地市場均為僅一家開發(fā)商報名直接拿地，前幾年頻頻出現(xiàn)的“地王”，如今更是難以見到。

個別項目售價與樓面價無差別

那么，樓盤售價與開發(fā)商拿地時的樓面價相比，又有怎樣的變化呢?記者分別從溫州市公共資源交易中心、溫州商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)中了解到相關(guān)數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行計算，獲得了幾個樓盤的銷售均價和拿地時的樓面價，發(fā)現(xiàn)近年來樓盤的銷售均價與拿地時的樓面價相比，差距大幅縮小。比較發(fā)現(xiàn)，2009年前后，兩者差價大多在15000元/?以上，甚至出現(xiàn)幾個差價超過20000元/?的樓盤。而今年開盤的樓盤，兩者差價基本在15000元/?以下，而其中多數(shù)在10000元/?內(nèi)(如下表)。這中間，有部分樓盤是市場高峰時拿地，卻碰到市場低迷，致使這些明星樓盤的銷售價與拿地時的地價幾乎沒有差別，形成了溫州樓市的獨特一景。

另外， 2009年前后開盤的樓盤基本位于鹿城區(qū)，新興板塊僅有位于黃嶼、龍灣中心區(qū)等地的少數(shù)樓盤，而如今各大新興板塊樓盤遍地開花，鹿城區(qū)不再獨大。近期開盤的金域傳奇均價在17850元/?左右，而2009年前后，同屬黃嶼板塊的多個樓盤開盤均價在25000元/?左右，而樓面價相差并不大。

值得一提的是，近年來，萬象城、立體城等多個城市綜合體地塊，由于是政府招商，均以較低的價格出讓，這在前幾年的樓市中是比較少見的，其住宅樓盤定價與拿地時的樓面價差距甚遠(yuǎn)，但這些項目中大多需建設(shè)不同規(guī)模的辦公和自持商業(yè)面積，應(yīng)與純住宅樓盤區(qū)別看待。

開發(fā)商利潤空間逐漸被擠壓

關(guān)于樓盤售價與樓面價差距縮小的原因與影響，溫州智越房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐曉清有深刻的體會。

徐曉清認(rèn)為，由于近幾年市場變化，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已從當(dāng)初以單一的廉價取得土地的經(jīng)營導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃褚匝芯肯M者的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向。目前，市場上投資型客戶已基本退出市場，主要以剛需客戶和改善性購房者為主，加上大量新盤庫存及安置房、二手房等房源，客戶分流現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

同時，如今在土地出讓時，一般會規(guī)定開工時間、竣工時間等，且開發(fā)商對未來市場難以預(yù)測，使其必須縮短開發(fā)周期，追求銷售速度。而當(dāng)年開發(fā)商看漲樓市時，往往采取放慢開發(fā)周期的做法，以相對較低的價格獲取土地，并以高價出售，形成較大的利潤空間。

如今，開發(fā)商必須在產(chǎn)品上追求品質(zhì)與包裝，在銷售上追求“短平快”換取銷售量，以盡快回籠資金，相對而言利潤已大幅度降低。當(dāng)前，盡管個別樓盤面臨虧損，但在這種情況下，即使除去建安成本、財務(wù)成本及稅收等，多數(shù)樓盤仍有一些利潤空間。

面對新的市場形勢，以及準(zhǔn)現(xiàn)房的出現(xiàn)、新興板塊配套建設(shè)的需要等，房地產(chǎn)項目開發(fā)將更考驗開發(fā)商的資金、專業(yè)度、資源等，使得開發(fā)商不得不進(jìn)行整合，抱團(tuán)開發(fā)、地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐的現(xiàn)象將會增加，并確立鮮明的開發(fā)模式。