你的房子在法律上有多健康

產(chǎn)權(quán)搜索，是對財產(chǎn)各個方面的盡職調(diào)查，以確定其法律健康?！霸谵D(zhuǎn)售物業(yè)的情況下，現(xiàn)有業(yè)主可能已通過抵押貸款或個人貸款，或通過其他財務(wù)負債，以待定的服務(wù)或公用事業(yè)費用的形式，在物業(yè)上設(shè)立了產(chǎn)權(quán)負擔(dān)。不應(yīng)想當(dāng)然地認為，每一位首次所有者都會披露此類產(chǎn)權(quán)負擔(dān)，”仲量聯(lián)公司董事長兼主管阿努伊?普里(Anuj Puri)警告稱。

Hariani公司的律師Anirudh Hariani補充說，一個人還必須熟悉各種權(quán)威機構(gòu)、法庭和法院的最新判決。“有些具有里程碑意義的判決對各種法規(guī)進行了深入的解釋，并給出了遵守這些法規(guī)的正確方法。為了正確地起草交易文件，考慮這些判斷和命令是很重要的，”他建議。他解釋說，其他實際操作和盡職調(diào)查程序也會對整個交易產(chǎn)生影響。

參見:在沒有律師的情況下核實購房文件的提示

約翰主張，買方應(yīng)首先核實賣方的銷售能力。例如，如果出售物業(yè)的人是代名人，或已故業(yè)主的法定繼承人之一，未經(jīng)所有法定繼承人的同意，他不能出售物業(yè)。如果他是通過遺囑獲得財產(chǎn)，就必須審查是否需要遺囑認證。他解釋說，如果房產(chǎn)是政府所有，必須事先獲得有關(guān)部門的許可。

出售或購買、許可和重新開發(fā)物業(yè)的整個法律程序是多方面的。標(biāo)題搜索本身涉及法律的各個方面(各州的法律各不相同)，其中大多數(shù)相互之間沒有聯(lián)系，處于不斷變化的狀態(tài)。約翰指出，與不動產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的規(guī)定分散在不同的法律中，包括《物權(quán)法》、《登記法》、《圖章法》、《聯(lián)邦應(yīng)急管理署法》、《監(jiān)護人與被監(jiān)護人法》、《繼承法》、《所得稅法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》和《公共信托法》，此外還有州政府法規(guī)。

還需要遵守各種政府通知和規(guī)則，其中大多數(shù)在教科書或評論中沒有提到。這些法律和通知的適用性各不相同，并取決于財產(chǎn)的性質(zhì)、權(quán)利的類型、交易的性質(zhì)和當(dāng)事人的法律地位。

“產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和形成方式是通過各種交易文件。這些文件構(gòu)成財產(chǎn)的“所有權(quán)”。這些文件體現(xiàn)了雙方對該物業(yè)的權(quán)利和利益，包括輔助文件，因此非常重要，”Hariani解釋說。這種事務(wù)性文檔沒有固定的格式。每一份文件都各不相同，為了滿足當(dāng)事人的需要，減輕將來的法律責(zé)任，保護當(dāng)事人的權(quán)利，可能需要對同一份文件進行修改，”他補充說。

約翰指出，越來越多的人依賴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來完成交易。“代理人有以前協(xié)議的格式，其中他們替換了姓名、地址和房產(chǎn)描述，為他們的客戶準(zhǔn)備新的協(xié)議。我看到有幾個人因為這種做法而陷入嚴(yán)重的問題，”他警告說。

對于土地和較老的高價值房產(chǎn)，進行徹底的產(chǎn)權(quán)搜索尤為重要。雖然沒有固定的清單，但一個相對安全的選擇是聘請一名律師。