隨著2020年經(jīng)濟(jì)增長放緩 該公司更傾向于長期租賃收入

國際房地產(chǎn)投資經(jīng)理Savills Investment Management（Savills IM）更喜歡2020年的長租收益流，而不是依賴于經(jīng)濟(jì)和強(qiáng)勁就業(yè)前景的增值和機(jī)會主義策略..

在目前投資周期的后期階段，泛歐占領(lǐng)市場的前景比幾年來都要弱。多位預(yù)測人士預(yù)計，由于全球需求失去勢頭，且若干地緣政治風(fēng)險仍未解決，未來12至18個月的經(jīng)濟(jì)增長將保持低迷。盡管如此，Savills IM的2020年展望強(qiáng)調(diào)，辦公室、零售和物流部門仍然存在機(jī)會，但投資者必須注意資產(chǎn)位置、結(jié)構(gòu)變化和彈性格式等特征。

Savills IM的歐洲研究主管（Andreas Trump）評論說：“在這個周期中，我們正在尋求長期收入流。我們更喜歡CBD、CBD邊緣和中心城市位置，那里的建筑靠近良好的交通基礎(chǔ)設(shè)施?，F(xiàn)代高效辦公空間短缺的市場也可以提供一些有趣的機(jī)會。在中心地點租期短的多租資產(chǎn)通過積極管理為租金增長提供了機(jī)會。

“迎合購物體驗的零售資產(chǎn)，如出口中心，或便利購物模式，如零售公園，它們限制了附近的競爭，而且很容易為大型人口聚集區(qū)所利用，看起來也很有吸引力。

”進(jìn)入主要運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)和勞動力是物流配方中的關(guān)鍵要素。因此，我們喜歡大型現(xiàn)代配送倉庫，靠近主要運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，以及大型和高密度城市內(nèi)部或附近的較小城市設(shè)施。

報告強(qiáng)調(diào)的主要主題包括：

現(xiàn)代甲級空間的稀缺意味著在中期仍然可以預(yù)期一些租金增長，盡管比前幾年更有限。預(yù)期較低的長期利率意味著房地產(chǎn)收益率可能需要比預(yù)期更長的時間才能見底，從而延長了周期。在這種情況下，隨著辦公室收益率和政府債券收益率之間的有吸引力的差距持續(xù)存在，投資量應(yīng)該保持不變。擁有穩(wěn)定收入來源的高質(zhì)量資產(chǎn)可以提供避風(fēng)港，而供應(yīng)緊張的區(qū)域辦事處市場從定價角度看可能具有吸引力。

關(guān)鍵選擇：

布魯塞爾、盧森堡、德國前七大城市中的CBD邊緣地區(qū)的現(xiàn)代化辦公大樓，巴黎、里昂、米蘭、赫爾辛基、奧斯陸、斯德哥爾摩、里斯本、馬德里、巴塞羅那、倫敦、克拉科夫、弗羅茨瓦夫和特里城

·在哥本哈根、斯德哥爾摩、維也納、德國前七大城市（柏林、科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福、漢堡、慕尼黑和斯圖加特）和華沙的核心/核心+機(jī)會

技術(shù)發(fā)展、人口變化和不斷變化的消費者行為正在推動整個歐洲零售部門發(fā)生巨大變化。那些為消費者提供更好的購物體驗或便利的資產(chǎn)更能抵御改變購物習(xí)慣的破壞。對于那些選擇能夠承受并從結(jié)構(gòu)變化中受益的資產(chǎn)的投資者來說，仍然可以獲得有吸引力的風(fēng)險調(diào)整回報，而積極管理是其中的關(guān)鍵。

關(guān)鍵選擇：

·在荷蘭、法國、英國、愛爾蘭、德國、和瑞典具有積極長期需求前景的地區(qū)的主要零售園區(qū)，特別是如果它們是食物錨定的，并且包括服務(wù)和經(jīng)驗

·法國、德國排名前七、倫敦、大城市、哥本哈根、奧胡斯、斯德哥爾摩、里斯本、馬德里和巴塞羅那

由于歐洲經(jīng)濟(jì)前景疲弱和運(yùn)營成本上升，被占需求驅(qū)動因素正在放緩。然而，物流部門將受益于新技術(shù)的實施、自動化、消費習(xí)慣的改變和從到歐洲的新絲綢之路等發(fā)展舉措等結(jié)構(gòu)性變化。不斷上升的完工率將挑戰(zhàn)租金增長，但與其他部門相比，由于大量可用資本和有吸引力的收益率，投資市場在2020年將保持健康。

關(guān)鍵選擇：

*沿主要運(yùn)輸走廊、維也納、巴黎、里昂、馬賽、愛爾蘭（M50）、北、主要德國物流集群、丹麥的斯賈蘭、赫爾辛基、瑞典物流三角、波蘭的樞紐（如華沙和弗羅茨瓦夫）、主要運(yùn)輸走廊以及葡萄牙、馬德里和巴塞羅那的主要港口附近的現(xiàn)代配送中心

*荷蘭（Bleiswijk）、聯(lián)合王國、主要德國倉庫、哥本哈根、斯德哥爾摩、赫爾辛基、挪威的城市物流和中小型倉庫，以及奧地利的選擇性機(jī)會

波蘭是歐洲增長最快的經(jīng)濟(jì)體之一。根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)測，2020年GDP將提高3.2%，增長因素應(yīng)該保持穩(wěn)定。這為投資各個房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了非常好的條件。華沙寫字樓市場的復(fù)蘇是由技術(shù)、金融和服務(wù)部門的需求推動的。根據(jù)Savills Research的研究，辦公空間的租金增長應(yīng)該在2020年繼續(xù)。這將與空缺率下降有關(guān)，特別是在地點。最佳辦公投資的回報率將達(dá)到4.5%，這為發(fā)達(dá)的西歐市場提供了一個有吸引力的替代方案。

反過來，物流空間市場的發(fā)展及其地理多元化是由物流租戶的需求和日益增長的電子門驅(qū)動的。租金的快速增長最近有所放緩。不過，預(yù)計在今后幾個月內(nèi)有效費率將進(jìn)一步提高，原因之一是建筑費用增加。

盡管有大量的消費支出，但波蘭成熟的零售業(yè)正變得更加分化。根據(jù)法國巴黎（BNP Paribas Real E）的數(shù)據(jù)，最先進(jìn)的購物中心擁有高需求和高水平的商業(yè)化；然而，舊資產(chǎn)越來越多地面臨電子商務(wù)競爭和租賃模式的負(fù)面變化。

關(guān)鍵選擇：

華沙有吸引力的辦公資產(chǎn)，通過其所在地和便利的交通基礎(chǔ)設(shè)施，保證收入穩(wěn)定。在克拉科夫、弗羅茨瓦夫和特里城的區(qū)域市場上精心挑選的辦事處項目

具有高價值增長潛力的現(xiàn)代分銷中心，位于主要運(yùn)輸走廊沿線，支持多式聯(lián)運(yùn)?？拷鞘械貐^(qū)和新興物流集群的資產(chǎn)..

（Andreas Trump）補(bǔ)充說：“無論投資者采取什么樣的策略，我們都會建議他們與擁有當(dāng)?shù)貙I(yè)知識和實地知識的資產(chǎn)管理公司合作，以確定并確保在挑戰(zhàn)市場的最佳機(jī)會。