在奧斯汀的投資環(huán)境中

在過(guò)去的幾年中，得克薩斯州奧斯汀市的表現(xiàn)出色，盡管交付量強(qiáng)勁，但租金增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期。地鐵的多樣化經(jīng)濟(jì)在很大程度上依賴于波動(dòng)性低的先進(jìn)行業(yè)，從而助長(zhǎng)了上升趨勢(shì)。投資者注意到了這一點(diǎn)，并開(kāi)始審查奧斯汀的產(chǎn)品。

《多住房新聞》與總部位于奧斯丁的投資公司Rastegar Property Co.的首席執(zhí)行官Ari Rastegar討論了有關(guān)投資 德克薩斯州表現(xiàn)最好的多戶家庭市場(chǎng)，潛在的經(jīng)濟(jì)衰退和“機(jī)會(huì)區(qū)”倡議的問(wèn)題。

貴公司已于今年初收購(gòu)了奧斯丁的兩個(gè)增值社區(qū)。什么標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)您的選擇?

拉斯特加(Rastegar)：我們尋找優(yōu)越的地理位置，有機(jī)租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁的地區(qū)，以及人們真正想要居住的地方。我們?cè)趭W斯丁租金最高的走廊上擁有物業(yè)。我們最近在奧斯汀的兩處物業(yè)均處于高需求區(qū)域，因此我們對(duì)其進(jìn)行了翻新并能夠大幅提高租金。

可持續(xù)發(fā)展在您的重新定位策略中扮演什么角色?告訴我們更多有關(guān)此的信息。

Rastegar：我們希望通過(guò)智能技術(shù)來(lái)增強(qiáng)這些屬性，如果有使用可持續(xù)性功能的方法，我們就會(huì)這樣做。例如，我們添加了NEST系統(tǒng)，以便人們可以使用應(yīng)用程序控制空調(diào)和開(kāi)門，以及帶有攝像頭的數(shù)字門鈴，這些攝像頭將新時(shí)代的技術(shù)帶入較舊的老式產(chǎn)品中。為了從物業(yè)管理的觀點(diǎn)出發(fā)，我們還向物業(yè)的某些區(qū)域添加了傳感器，用于監(jiān)視建筑物的潛在泄漏或問(wèn)題。

Rastegar Property今年也獲得了土地。您對(duì)這些網(wǎng)站有什么計(jì)劃?

Rastegar：在奧斯丁，我們收購(gòu)了兩個(gè)標(biāo)志性的地段。一個(gè)是在市區(qū)外的South First Street上一個(gè)1.8英畝的土地。在這里，我們計(jì)劃開(kāi)發(fā)包含住宅和商業(yè)組件的混合用途項(xiàng)目。我們?nèi)匀幌虮镜亟ㄖ咎峁㏑FP，很快，我們將宣布結(jié)果。另一個(gè)是在本·懷特(Ben White)以南的南方國(guó)會(huì)(South Congress)上占地1.2英畝的土地，我們認(rèn)為，這將是未來(lái)五年奧斯汀最高的公制增長(zhǎng)走廊。

在住房負(fù)擔(dān)能力方面，奧斯丁正逐漸與帕洛阿爾托進(jìn)行比較。您如何看待這種比較?

拉斯特加：我認(rèn)為這不是一個(gè)公平的聲明。加利福尼亞州的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)成為一種流行病，承受能力嚴(yán)重短缺。與其他主要市場(chǎng)(如紐約和舊金山)相比，奧斯汀的房?jī)r(jià)雖然上漲了，但我們?nèi)匀贿h(yuǎn)遠(yuǎn)低于它，提供了更多負(fù)擔(dān)得起的選擇。

今天的多戶投資領(lǐng)域最大的挑戰(zhàn)是什么?您如何管理它們?

拉斯特加(Rastegar)：多戶家庭是抵御通貨膨脹的好方法，也是保護(hù)資本的好方法。許多其他聰明的人以這種方式看待事物，因此投資環(huán)境變得相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力。在周期的后期，收購(gòu)收益開(kāi)始比平時(shí)更多地壓縮，因此投資者需要了解投資策略，并了解風(fēng)險(xiǎn)和增長(zhǎng)潛力。

因此，在周期的這一點(diǎn)上，我們遠(yuǎn)離核心優(yōu)勢(shì)和核心資產(chǎn)，而專注于增值機(jī)會(huì)。此外，即使價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而略微上漲，但如果您擁有強(qiáng)大的增值組件，則可以通過(guò)提高租金來(lái)創(chuàng)造價(jià)值，從而導(dǎo)致采用IRR驅(qū)動(dòng)的方法。

盡管我們處于歷史上最長(zhǎng)的牛市中，但經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表明存在潛在的下滑趨勢(shì)。您認(rèn)為多戶市場(chǎng)能夠維持多長(zhǎng)時(shí)間?

拉斯特加(Rastegar)：我認(rèn)為是對(duì)的，我們處于歷史上最長(zhǎng)的牛市中，但是除了其他全球關(guān)注的問(wèn)題之外，我們看到的問(wèn)題還涉及與的貿(mào)易戰(zhàn)和與的問(wèn)題。但是當(dāng)您觀察通貨膨脹時(shí)，它仍然相對(duì)較低，失業(yè)率也相對(duì)較低。因此，存在很多混合信號(hào)，很難確定我們的確切位置。

我將告訴您一件事：歷史不再代表未來(lái)，因?yàn)锳I和計(jì)算機(jī)生成的場(chǎng)景中所有這些新變量都在起作用，因此很難預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展。我們必須聰明，前瞻而不是后退。對(duì)于多戶家庭，我們將其視為對(duì)公共市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的強(qiáng)大替代方案，并且出于多種原因而穩(wěn)定，但這主要是因?yàn)榍ъ淮?gòu)買住房的可能性不高。

奧斯丁的多戶家庭市場(chǎng)怎么樣?

拉斯特加：著火了。有這么多人搬進(jìn)來(lái)。據(jù)我上次的人口普查，一天有大約180人搬到奧斯丁。此外，現(xiàn)在有許多工作和大公司，而且還會(huì)有更多。

您對(duì)“機(jī)會(huì)區(qū)”計(jì)劃有何看法?

拉斯特加：我有百感交集。我們今年早些時(shí)候在鳳凰城購(gòu)買了一個(gè)機(jī)會(huì)區(qū)高層建筑，我們正計(jì)劃為此開(kāi)發(fā)一項(xiàng)綜合用途的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。鳳凰城市中心是多戶家庭部門中有機(jī)租金增幅最高的地區(qū)，而辦公部門的增幅也很大。到處都是偉大的城市，我們很幸運(yùn)能成為其中的一分子。

機(jī)會(huì)區(qū)旨在激勵(lì)那些沒(méi)有經(jīng)濟(jì)刺激的地區(qū)，我認(rèn)為該計(jì)劃并不能很好地實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，但是開(kāi)發(fā)人員已經(jīng)能夠利用他們本來(lái)希望成為的地區(qū)的機(jī)會(huì)區(qū)從指標(biāo)級(jí)別進(jìn)行投資。我們不相信投資房地產(chǎn)以獲得稅收優(yōu)惠，但是如果這樣做，那只是最重要的。