在奧斯汀的投資環(huán)境中

在過去的幾年中，得克薩斯州奧斯汀市的表現(xiàn)出色，盡管交付量強勁，但租金增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期。地鐵的多樣化經(jīng)濟在很大程度上依賴于波動性低的先進行業(yè)，從而助長了上升趨勢。投資者注意到了這一點，并開始審查奧斯汀的產(chǎn)品。

《多住房新聞》與總部位于奧斯丁的投資公司Rastegar Property Co.的首席執(zhí)行官Ari Rastegar討論了有關(guān)投資 德克薩斯州表現(xiàn)最好的多戶家庭市場，潛在的經(jīng)濟衰退和“機會區(qū)”倡議的問題。

貴公司已于今年初收購了奧斯丁的兩個增值社區(qū)。什么標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)您的選擇?

拉斯特加(Rastegar)：我們尋找優(yōu)越的地理位置，有機租金增長強勁的地區(qū)，以及人們真正想要居住的地方。我們在奧斯丁租金最高的走廊上擁有物業(yè)。我們最近在奧斯汀的兩處物業(yè)均處于高需求區(qū)域，因此我們對其進行了翻新并能夠大幅提高租金。

可持續(xù)發(fā)展在您的重新定位策略中扮演什么角色?告訴我們更多有關(guān)此的信息。

Rastegar：我們希望通過智能技術(shù)來增強這些屬性，如果有使用可持續(xù)性功能的方法，我們就會這樣做。例如，我們添加了NEST系統(tǒng)，以便人們可以使用應(yīng)用程序控制空調(diào)和開門，以及帶有攝像頭的數(shù)字門鈴，這些攝像頭將新時代的技術(shù)帶入較舊的老式產(chǎn)品中。為了從物業(yè)管理的觀點出發(fā)，我們還向物業(yè)的某些區(qū)域添加了傳感器，用于監(jiān)視建筑物的潛在泄漏或問題。

Rastegar Property今年也獲得了土地。您對這些網(wǎng)站有什么計劃?

Rastegar：在奧斯丁，我們收購了兩個標(biāo)志性的地段。一個是在市區(qū)外的South First Street上一個1.8英畝的土地。在這里，我們計劃開發(fā)包含住宅和商業(yè)組件的混合用途項目。我們?nèi)匀幌虮镜亟ㄖ咎峁㏑FP，很快，我們將宣布結(jié)果。另一個是在本·懷特(Ben White)以南的南方國會(South Congress)上占地1.2英畝的土地，我們認(rèn)為，這將是未來五年奧斯汀最高的公制增長走廊。

在住房負(fù)擔(dān)能力方面，奧斯丁正逐漸與帕洛阿爾托進行比較。您如何看待這種比較?

拉斯特加：我認(rèn)為這不是一個公平的聲明。加利福尼亞州的住房價格已經(jīng)成為一種流行病，承受能力嚴(yán)重短缺。與其他主要市場(如紐約和舊金山)相比，奧斯汀的房價雖然上漲了，但我們?nèi)匀贿h(yuǎn)遠(yuǎn)低于它，提供了更多負(fù)擔(dān)得起的選擇。

今天的多戶投資領(lǐng)域最大的挑戰(zhàn)是什么?您如何管理它們?

拉斯特加(Rastegar)：多戶家庭是抵御通貨膨脹的好方法，也是保護資本的好方法。許多其他聰明的人以這種方式看待事物，因此投資環(huán)境變得相當(dāng)有競爭力。在周期的后期，收購收益開始比平時更多地壓縮，因此投資者需要了解投資策略，并了解風(fēng)險和增長潛力。

因此，在周期的這一點上，我們遠(yuǎn)離核心優(yōu)勢和核心資產(chǎn)，而專注于增值機會。此外，即使價格因競爭而略微上漲，但如果您擁有強大的增值組件，則可以通過提高租金來創(chuàng)造價值，從而導(dǎo)致采用IRR驅(qū)動的方法。

盡管我們處于歷史上最長的牛市中，但經(jīng)濟指標(biāo)表明存在潛在的下滑趨勢。您認(rèn)為多戶市場能夠維持多長時間?

拉斯特加(Rastegar)：我認(rèn)為是對的，我們處于歷史上最長的牛市中，但是除了其他全球關(guān)注的問題之外，我們看到的問題還涉及與的貿(mào)易戰(zhàn)和與的問題。但是當(dāng)您觀察通貨膨脹時，它仍然相對較低，失業(yè)率也相對較低。因此，存在很多混合信號，很難確定我們的確切位置。

我將告訴您一件事：歷史不再代表未來，因為AI和計算機生成的場景中所有這些新變量都在起作用，因此很難預(yù)測未來的發(fā)展。我們必須聰明，前瞻而不是后退。對于多戶家庭，我們將其視為對公共市場進行風(fēng)險調(diào)整后的強大替代方案，并且出于多種原因而穩(wěn)定，但這主要是因為千禧一代購買住房的可能性不高。

奧斯丁的多戶家庭市場怎么樣?

拉斯特加：著火了。有這么多人搬進來。據(jù)我上次的人口普查，一天有大約180人搬到奧斯丁。此外，現(xiàn)在有許多工作和大公司，而且還會有更多。

您對“機會區(qū)”計劃有何看法?

拉斯特加：我有百感交集。我們今年早些時候在鳳凰城購買了一個機會區(qū)高層建筑，我們正計劃為此開發(fā)一項綜合用途的開發(fā)項目。鳳凰城市中心是多戶家庭部門中有機租金增幅最高的地區(qū)，而辦公部門的增幅也很大。到處都是偉大的城市，我們很幸運能成為其中的一分子。

機會區(qū)旨在激勵那些沒有經(jīng)濟刺激的地區(qū)，我認(rèn)為該計劃并不能很好地實現(xiàn)這一目標(biāo)，但是開發(fā)人員已經(jīng)能夠利用他們本來希望成為的地區(qū)的機會區(qū)從指標(biāo)級別進行投資。我們不相信投資房地產(chǎn)以獲得稅收優(yōu)惠，但是如果這樣做，那只是最重要的。