哪些城市土地財(cái)政依賴度較高 哪些城市土地供應(yīng)偏緊

今天看到公號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”做了一個(gè)土地財(cái)政的報(bào)告，非常好。

他是寫(xiě)給房企看的，我拿來(lái)是要給購(gòu)房者看的。

比如哪些城市土地財(cái)政依賴度較高?哪些城市土地供應(yīng)偏緊?

通過(guò)對(duì)30個(gè)典型城市土地出讓金額、土地財(cái)政依賴度以及供應(yīng)土地去化周期的分析，可以看出房?jī)r(jià)后市漲跌的壓力大小。

先看土地出讓金，整個(gè)2019年，全國(guó)土地成交總金額高達(dá)6.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)了14.3%，再創(chuàng)新高。

杭州以2746億元再次蟬聯(lián)第一，同比增長(zhǎng)13%，比上海高出700余億元，約是北京土地出讓金的1.6倍。

土地出讓金超過(guò)1000億元的城市有16個(gè)。

包括杭州、上海、廣州、武漢、南京、北京、重慶、寧波、成都、天津、鄭州、蘇州、溫州、青島、昆明、福州。

跟2018年比，新晉級(jí)千億的是南京、蘇州、溫州、青島、昆明和福州6個(gè)城市。

從城市能級(jí)來(lái)看，除溫州外，土地出讓金過(guò)千億的城市均是一二線城市。

圖：土地出讓金過(guò)千億的城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及其他政府網(wǎng)站、CRIC

就2019年出讓金變動(dòng)情況來(lái)看，有近八成城市土地出讓金保持上漲勢(shì)頭。

其中，增幅最大的城市是福州，2019年福州土地出讓金為1019億元，同比2018年上漲了90%。

按土地出讓金與一般公共預(yù)算收入比的口徑來(lái)測(cè)算，當(dāng)前大部分城市土地財(cái)政依賴現(xiàn)象都很?chē)?yán)重，近九成城市超過(guò)50%。

通過(guò)細(xì)化分析，可以將30個(gè)典型城市分為三大類(lèi)：

第一，超高土地財(cái)政依賴城市(≥100%)，占據(jù)樣本城市的四成。

包含溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、廣州、南京、佛山、鄭州。

這些城市有一個(gè)很大的共性，那就是城市新區(qū)建設(shè)比較迅猛，政府財(cái)政相對(duì)偏緊，想通過(guò)賣(mài)地緩解財(cái)政壓力，造成了土地財(cái)政的超高依賴。

第二，高土地財(cái)政依賴城市(50%~100%)，接近樣本城市的五成。

包含寧波、成都、濟(jì)南、蘇州、天津、廈門(mén)、沈陽(yáng)等城市，這些城市土地出讓面積增加較為平穩(wěn)，但受城市經(jīng)濟(jì)增速下降的影響，財(cái)政壓力較大，因此依賴度依然處于較高水平。

第三，相比之下，土地財(cái)政依賴較低的城市較少(<50%)，僅占樣本城市的一成左右。

包含深圳、上海、北京和無(wú)錫四個(gè)城市。

典型如深圳，土地財(cái)政依賴度僅有19%，是樣本城市中最低的，偏緊的土地供應(yīng)導(dǎo)致使得房?jī)r(jià)上漲壓力巨大。

可以看到，土地財(cái)政依賴度低的基本上是一線城市。

除了廣州依賴度很高外，主要也是廣州的各個(gè)城概念太多了，從早期的亞運(yùn)城，科學(xué)城，到知識(shí)城，現(xiàn)在的金融城，南沙，都在大規(guī)模建設(shè)中。

圖：30個(gè)典型城市土地財(cái)政依賴度

注：土地財(cái)政依賴度=土地出讓金/一般公共預(yù)算收入×100%

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及其他政府網(wǎng)站、CRIC

總體來(lái)看，目前大部分城市土地財(cái)政依賴嚴(yán)重。所以就會(huì)有穩(wěn)樓市，進(jìn)一步賣(mài)地的根本動(dòng)力在里面。

當(dāng)然除了土地財(cái)政，經(jīng)濟(jì)下滑的城市，也會(huì)想要刺激樓市來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)。

接下來(lái)讓我們看看各個(gè)城市的土地供應(yīng)量是多是少，可以通過(guò)去化周期來(lái)衡量。

從2017-2019年商品住宅成交規(guī)模來(lái)測(cè)算土地去化周期，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，30個(gè)典型城市中，有一半的城市2019年供應(yīng)的土地去化周期超1.5年，說(shuō)明土地供應(yīng)存在過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)。

表：2019年典型城市宅地去化情況

(按照宅地去化周期從高到低排序，年)

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局及其他政府網(wǎng)站、CRIC

具體來(lái)看，去化周期超過(guò)3年的城市有4個(gè)，分別為福州、太原、昆明和鄭州。

其中，福州土地去化周期高達(dá)3.6年，是土地供應(yīng)過(guò)量最嚴(yán)重的城市。

2019年，福州宅地成交規(guī)模達(dá)到1049萬(wàn)平方米，較2018年實(shí)現(xiàn)翻番。

緊跟其后的太原和昆明去化周期為3.1年，兩城2019年宅地成交規(guī)模也大幅增加，成交量分別為1664萬(wàn)平方米、3073萬(wàn)平方米。

鄭州以3年去化周期位列第四位，盡管2019年宅地成交量同比減少15%，但供應(yīng)量依然達(dá)到了3672萬(wàn)平方米，供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)依然十分顯著。

這4個(gè)城市還有一個(gè)共同特點(diǎn)，土地財(cái)政依賴度超高，都超過(guò)百分百，所以特別有“賣(mài)地沖動(dòng)”，這更加會(huì)造成土地供給量過(guò)剩。

值得注意的是，嚴(yán)調(diào)控、高房?jī)r(jià)之下的上海近些年商品住宅成交量居于較低位，但土地供應(yīng)增加明顯，2019年宅地成交量為1437萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%，去化周期為2.2年，也有相對(duì)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)我認(rèn)為上海倒不是單純?yōu)榱速u(mài)地賺出讓金，確實(shí)也是從增加土地供給量，平抑房?jī)r(jià)的角度上出發(fā)來(lái)賣(mài)地的，畢竟上海的土地財(cái)政依賴度并不高。

樣本城市中，供地明顯緊張的城市有5個(gè)，包括?？?、佛山、無(wú)錫、沈陽(yáng)和深圳。

?？谑菫榱巳シ康禺a(chǎn)化，所以賣(mài)地少，而且海口的房地產(chǎn)存量土地還比較奪。佛山、無(wú)錫是因?yàn)橹暗臉鞘胁惶茫菫榱巳?kù)存，所以減少了賣(mài)地。

而深圳，一方面是真的沒(méi)什么太多地賣(mài)，另一方面是政府也不樂(lè)意增加住宅用地的占比，減少工業(yè)和商業(yè)用地。所以長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

從土地去化周期來(lái)看，超過(guò)3年的肯定是存在房?jī)r(jià)調(diào)整壓力的。

福州、太原、昆明、鄭州，特別是郊區(qū)，因?yàn)橥恋毓┙o量大多在郊區(qū)，今年明年的房?jī)r(jià)調(diào)整壓力還是比較大的。

實(shí)際上鄭州的房?jī)r(jià)2019年一直就在調(diào)整。2020年預(yù)計(jì)還有壓力。

而去化期在一兩年左右的城市，目前只有寧波是比較強(qiáng)悍的城市，而南京，目前河西南也在漲了，片區(qū)分化比較明顯。

其他青島、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)南市場(chǎng)都不會(huì)太好，一是調(diào)控不會(huì)放松，二是土地供給量去化周期又不短。

北京五環(huán)內(nèi)新房供給其實(shí)并不多，新盤(pán)供給集中在五環(huán)外，之所以房?jī)r(jià)下跌，實(shí)在是因?yàn)楸本┱{(diào)控太嚴(yán)格了，樓市完成喪失了杠桿，今年北京五環(huán)外的限價(jià)房庫(kù)存還比較多，樓市依然有壓力。

杭州、蘇州市場(chǎng)都比較火爆，土地供應(yīng)均衡，而杭州主要是人口流入多，需求有支撐，新房限價(jià)又太嚴(yán)，跟二手房倒掛明顯，所以大家都搶購(gòu)。

土地供應(yīng)偏緊的城市，?？凇⑸蜿?yáng)未來(lái)房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲壓力，海口不會(huì)放松調(diào)控，而沈陽(yáng)是因?yàn)闈q的遲，所以土地去化周期短很正常，今年土地供給量多半會(huì)增長(zhǎng)。

佛山，靠近廣州的片區(qū)樓市今年會(huì)回暖，非臨廣片區(qū)并沒(méi)有上漲壓力，無(wú)錫目前已經(jīng)開(kāi)始在小漲了。

深圳，不想真的出臺(tái)調(diào)控措施，但知道短期沒(méi)辦法增加供給量，現(xiàn)在只好強(qiáng)力壓制二手房，開(kāi)始做一些行政管制措施，比如對(duì)二手房限價(jià)，價(jià)格太高的不允許掛牌賣(mài)，打擊黑中介，黑樓盤(pán)等。

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