華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城的建設和運營這塊兒 就是一個隱形冠軍

01

前段時間和清華五道口金融學院的一位導師聊天，聽他講了一個名詞。

他說，歐洲經(jīng)濟和國際貿(mào)易的基石，不是那些聲名顯赫的大企業(yè)，而是在各自所在的細分市場默默耕耘并且成為全球行業(yè)領袖的中小企業(yè)。

例如有這么一家企業(yè)，只生產(chǎn)螺絲、螺母等，卻在全球80多個有300家銷售網(wǎng)點。你能在衛(wèi)星上找到他們家的螺絲釘，也能在兒童玩具和柜子、家用電器里找到這家公司的產(chǎn)品。他們涵蓋了所有行業(yè)領域，一年能賣70億歐元的螺絲。

還有這樣一家企業(yè)，你喝過的十瓶啤酒里，有八瓶都是他們家產(chǎn)的啤酒花。

很多行業(yè)都有這樣的企業(yè)，是那些并不知名行業(yè)的佼佼者，或者說叫基石，做的是行業(yè)的連接者，他們有一個名字：隱形冠軍。

時間撥回到2019年底，那個最懂的外國人胡潤，曾經(jīng)公布過一個全球獨角獸榜。在這個榜單里有近500家獨角獸企業(yè)，而和各占了200家。再往下深究，在無疑問的龍頭是阿里，一家企業(yè)貢獻了三個獨角獸，而能和其相提并論的是誰?

不是騰訊。

是另一個貢獻了三家獨角獸企業(yè)的，也算最大最擅長投資的白馬股，平安(601318)。

把時間再往前撥到2019年初，平安做了一個讓人震驚的決定：第二次向華夏幸福(600340,股吧)大規(guī)模撒錢，成為華夏幸福的二股東。

這個最具投資眼光的企業(yè)，為什么如此青睞華夏幸福?

這個問題困擾我了很久。

直到今年，看到了一個據(jù)說是華夏幸福內(nèi)部的戰(zhàn)略資料，我想明白了：

看華夏幸福的前景，平安這是低頭撿到了個寶貝。

前面所說的隱形冠軍，其實有一個核心理念：專業(yè)的人做專業(yè)的事。

不同于其他房地產(chǎn)公司低頭開發(fā)的模式，做產(chǎn)業(yè)見長的華夏幸福應該是國內(nèi)和同行合作、跨界合作最多的企業(yè)了。

這些合作不是簡單的股份投入，而是在戰(zhàn)略、業(yè)務、科技、金融、產(chǎn)業(yè)、研究等多方面的深度合作，簡言之，就是讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，讓企業(yè)運營更高效。

在我看來，華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城的建設和運營這塊兒，就是一個隱形冠軍。

華夏幸福在做的一件事，是行業(yè)的連接者。

而獨角獸平安與隱形冠軍華夏幸福的強強聯(lián)合，就是華夏幸福未來增長的穩(wěn)健基石。

02

4月24日，華夏幸福2019年年報公布了，業(yè)績報表顯示，華夏幸福這一年，實現(xiàn)了穩(wěn)健增長、持續(xù)盈利和股東高回報。

華夏幸福營業(yè)收入1052.10億元，同比增長25.6%，可能對比其他過5千億的房企，并不算第一陣營，但在產(chǎn)業(yè)新城方面，華夏幸福卻是實打?qū)嵉墓谲姟?/p>

歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年凈利潤年復合增長率達32.1%。五年連續(xù)高增長這個數(shù)據(jù)，是很驚艷的。

整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點。

ROE為35.7%，同比增加0.5個百分點?，F(xiàn)金分紅45.20億元，連續(xù)五年現(xiàn)金分紅占凈利潤比重不低于30%。

這個分紅率，我覺得很多龍頭房企都應該臉紅了，很多上市房企都忘記了應該為股東提供高回報，很多股東也忘了關注股價之余，分紅是持有一家企業(yè)股票的另一項權力。

另一個亮眼數(shù)據(jù)是，那些年華夏幸福畫過的藍圖，正在一一兌現(xiàn)：產(chǎn)業(yè)簽約再創(chuàng)新高，城市配套正在持續(xù)完善。

華夏幸福這些年，一直都沒離開核心都市圈。

致力于打造“3+3+N”的核心都市圈布局，環(huán)京以外區(qū)域銷售額占比從上年同期的46.5%大幅提升至57.8%;銷售面積比重由54.2%提升至63.7%，異地復制見效。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，2019年，華夏幸福投資運營的園區(qū)新增簽約投資額1956.13億元，創(chuàng)歷史新高，比去年同期上升了17.8%。

新增簽約入園企業(yè)545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%，公司引入龍頭能力顯著。公司新增簽約投資額持續(xù)高速增長，近四年復合增長率38.2%。

這就是我這段時間想明白的事：為什么平安會重注華夏幸福?這些園區(qū)逐漸成熟的產(chǎn)業(yè)，就是未來華夏幸福騰飛的渦輪增壓發(fā)動機。

那為什么說華夏幸福是個超級連接者?

看看其開放合作進展的速度就知道了。

去年其他開發(fā)商參與合作取地的產(chǎn)業(yè)新城從14個增長到了31個，合作伙伴取地面積同比增長了近六成。

這是資源的連接。

產(chǎn)業(yè)新城配套學校在校生人數(shù)突破1.2萬人，商業(yè)運營面積115萬平方米，運營各類廠站數(shù)量44個，住宅物業(yè)管理戶數(shù)32萬戶，住宅物業(yè)管理面積4443萬平方米，城市運營服務管理面積達6600萬平方米，城市運營能力得到充分體現(xiàn)。

這是人的連接。

03

在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務基礎上，華夏幸福另外一個開始發(fā)力的賽道，是新業(yè)務。

在傳統(tǒng)的開發(fā)模式基是重資產(chǎn)，在這個基礎上，華夏幸福基于自己的特長技能，開始加速開拓輕資產(chǎn)模式，北京麗澤項目成為公司首個“輕資產(chǎn)”模式項目，開啟與平安合作新篇章。

華夏幸福也開始大舉進軍零售物業(yè)和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領域，積極探索并布局康養(yǎng)、公共住房和科學社區(qū)等新型不動產(chǎn)領域。

這些東西，是嶄新的業(yè)務，但對華夏幸福來說并不陌生。

華夏幸福通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標桿項目，進入了北京及華中片區(qū)核心圈層，開啟了在核心都市圈內(nèi)的新地域布局。

短短一年多時間里，華夏幸福新業(yè)務已經(jīng)迅速打開局面，摘牌武漢長江中心綜合體項目，成為公司首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設、運營管理全周期的商業(yè)綜合體項目。

布局深圳市坪山區(qū)碧嶺頂?shù)瘸鞘懈马椖?，成功被選定為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個，并繼續(xù)大力拓展新項目。

華夏幸福以國內(nèi)核心都市圈不動產(chǎn)投資開發(fā)及運營管理平臺的布局，是其他房企不具備的優(yōu)勢。這也是很多人一直看好華夏幸福模式的基礎。

而在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機遇下，持續(xù)深耕都市圈，圍繞京津冀、長三角、粵港澳、鄭州、武漢、成都等城市進行的布局，是華夏幸福前瞻戰(zhàn)略目光：

在都市圈層和城市圈層重點布局產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務，在城市圈層和核心圈層重點布局商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務。

華夏幸福在做的，是不斷提升現(xiàn)金流能力、降低負債、保持利潤穩(wěn)健增長，持續(xù)提升經(jīng)營質(zhì)量是華夏幸福2020年的可持續(xù)發(fā)展目標。

關于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。

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