無(wú)責(zé)任購(gòu)買受污染的財(cái)產(chǎn)

房地產(chǎn)購(gòu)買者及其專業(yè)顧問(wèn)對(duì)第一階段環(huán)境場(chǎng)地評(píng)估(ESA)太熟悉了。出自《 42 USC§§9601》及其后的《綜合環(huán)境響應(yīng)，賠償和責(zé)任法》(CERCLA)。(通常稱為超級(jí)基金法)，ESA第一階段是在潛在買方進(jìn)行盡職調(diào)查期間準(zhǔn)備的報(bào)告。

多年來(lái)，由于CERCLA的苛刻責(zé)任，潛在的購(gòu)買者通常會(huì)遠(yuǎn)離受污染的財(cái)產(chǎn)，責(zé)任是嚴(yán)格的(沒(méi)有過(guò)錯(cuò))，并且是連帶責(zé)任(任何一方對(duì)所有責(zé)任)。根據(jù)CERCLA，僅受污染財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是賠償責(zé)任的基礎(chǔ)。多年來(lái)，所有者最好的逃脫責(zé)任的機(jī)會(huì)是“無(wú)辜的土地所有者”辯護(hù)，該辯護(hù)要求所有者在經(jīng)過(guò)認(rèn)真的，收購(gòu)前的調(diào)查后，對(duì)污染不了解財(cái)產(chǎn)的環(huán)境條件。如果向潛在購(gòu)買者提供ESA第一階段報(bào)告以確認(rèn)污染，那么潛在購(gòu)買者顯然將具有知識(shí)，因此將無(wú)法主張“無(wú)辜的土地所有人”辯護(hù)。CERCLA的故事就是二十多年了。

2002年的棕地修正案

2002年，對(duì)CERCLA進(jìn)行了修訂，以保護(hù)知道有意進(jìn)行重建的受污染物業(yè)(“棕地”用地)的購(gòu)買者免于承擔(dān)責(zé)任。同意管理和減輕在收購(gòu)前盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的污染風(fēng)險(xiǎn)的購(gòu)買者現(xiàn)在被定義為“真誠(chéng)的潛在購(gòu)買者”，并且不承擔(dān)責(zé)任。要獲得這種“真誠(chéng)”的抗辯，所有者必須滿足并維持以下八項(xiàng)要求(請(qǐng)參閱42 USC§9601(40))：

財(cái)產(chǎn)中所有有害物質(zhì)的處置必須在購(gòu)置之前進(jìn)行。

買方必須對(duì)財(cái)產(chǎn)的先前所有權(quán)和用途進(jìn)行“所有適當(dāng)?shù)牟樵?rdquo;。這意味著買方的盡職調(diào)查應(yīng)包括完整且準(zhǔn)備充分的第一階段ESA。

購(gòu)買者必須確保提供有關(guān)發(fā)現(xiàn)或釋放有害物質(zhì)的所有法律要求的通知。

購(gòu)買者必須通過(guò)采取合理步驟以(a)停止任何持續(xù)釋放，(b)防止任何可能的未來(lái)釋放，以及(c)防止或限制人類，環(huán)境或自然資源的方式對(duì)危險(xiǎn)物質(zhì)采取“適當(dāng)護(hù)理”。接觸任何先前釋放的有害物質(zhì)。

買方必須與所有有權(quán)采取響應(yīng)行動(dòng)或恢復(fù)活動(dòng)，包括提供進(jìn)入物業(yè)的政府人員合作。

買方必須遵守并且不妨礙與任何響應(yīng)行動(dòng)有關(guān)的任何機(jī)構(gòu)控制和土地使用限制的有效性。

買方必須遵守與污染有關(guān)的任何政府信息要求。

買方不得與可能對(duì)污染負(fù)責(zé)的任何人有關(guān)聯(lián)。

自2002年以來(lái)，聯(lián)邦法院就有機(jī)會(huì)分析地主主張的“善意準(zhǔn)買家”辯護(hù)，法院也提供了一些有用的指導(dǎo)。從法院的判決中可以汲取兩個(gè)教訓(xùn)。

第1課：第一階段的ESA必須嚴(yán)格遵守EPA法規(guī)

買方必須在購(gòu)買財(cái)產(chǎn)之前進(jìn)行“所有適當(dāng)?shù)脑儐?wèn)”。這意味著買方的ESA第一階段報(bào)告必須遵守EPA的法規(guī)(請(qǐng)參見(jiàn)40 CFR§312，C部分)，其中包括要求該報(bào)告由合格的環(huán)境專業(yè)人士(現(xiàn)任和過(guò)去的所有者)編寫的要求，采訪運(yùn)營(yíng)商，居住者和雇員，審查歷史財(cái)產(chǎn)和政府記錄，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和檢查，并考慮購(gòu)買者可能擁有的任何專業(yè)知識(shí)以及購(gòu)買價(jià)格是否反映了折扣這可能表示污染。

律師經(jīng)常建議其客戶，對(duì)嚴(yán)格遵守EPA法規(guī)的ESA第一階段報(bào)告進(jìn)行詳細(xì)審查至關(guān)重要。這種類型的全面審查和高標(biāo)準(zhǔn)的ESA第一階段報(bào)告很重要，因?yàn)椴焕漠?dāng)事方和法院已經(jīng)表示愿意使用絲毫的錯(cuò)誤或不足作為質(zhì)疑所有者的“善意”和不負(fù)責(zé)任的基礎(chǔ)。狀態(tài)。吸引有能力的環(huán)境專業(yè)人員的重要性不可低估。

第2課：解決污染的收購(gòu)后環(huán)境計(jì)劃至關(guān)重要

買主必須對(duì)財(cái)產(chǎn)的污染采取“適當(dāng)?shù)恼疹?rdquo;。在這方面，法院研究了受污染財(cái)產(chǎn)的所有人是否采取了“合理步驟”來(lái)阻止持續(xù)釋放，防止將來(lái)釋放以及保護(hù)人員和環(huán)境免遭暴露。那么問(wèn)題是什么是不合理的。

發(fā)現(xiàn)采集后未能及時(shí)清理并清除已知的污染區(qū)域是不合理的。發(fā)現(xiàn)無(wú)法維持限制污染物進(jìn)入的工程屏障(例如，破碎的巖石覆蓋層)是不合理的。已發(fā)現(xiàn)拆除建筑物，但將污染土壤留在原處是不合理的。在一個(gè)案例中，一家重建承包商破壞了一個(gè)以前未知的地下儲(chǔ)罐，釋放了大約20加侖的石油。承包商在現(xiàn)場(chǎng)將受污染的土壤與干凈的土壤混合，并使用該材料作為填充物，法院認(rèn)為這不僅不合理，而且實(shí)際上是收購(gòu)后發(fā)生的新的處置事件。

所有者捍衛(wèi)其購(gòu)后護(hù)理適當(dāng)性的最佳方法是，先制定購(gòu)后環(huán)境計(jì)劃，該計(jì)劃明確指出解決任何污染所必需的任何持續(xù)義務(wù)，然后實(shí)施并記錄該計(jì)劃的遵守情況。

結(jié)論

CERCLA的2002年棕地修正案通過(guò)減輕負(fù)責(zé)任的CERCLA責(zé)任購(gòu)買者，在促進(jìn)受污染財(cái)產(chǎn)的重建方面取得了一些成功。買家要獲得并維護(hù)其“善意”地位，最重要的事情就是執(zhí)行收購(gòu)前的盡職調(diào)查，包括全面并符合EPA法規(guī)的ESA第一階段，以及制定和實(shí)施收購(gòu)后制定了對(duì)任何污染采取適當(dāng)措施的環(huán)境計(jì)劃。