佛羅里達(dá)州東南部住房市場(chǎng)的前進(jìn)方向

佛羅里達(dá)州東南部是感染的熱點(diǎn)地區(qū)，目前正遭受極大的經(jīng)濟(jì)損失。邁阿密-戴德縣，布勞沃德縣和棕櫚灘縣的“三縣”地區(qū)目前在整個(gè)佛羅里達(dá)州的所有Covid-19病例中占近60%。即使根據(jù)該州28%的人口比例進(jìn)行調(diào)整，這也是一個(gè)驚人的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。州內(nèi)這種高度集中的主要原因是來自紐約的人潮涌入，近幾周來，紐約州的一直肆虐。在這三個(gè)佛羅里達(dá)州的所有三個(gè)國際機(jī)場(chǎng)中，往返紐約的航空旅行量很高。

由于該地區(qū)對(duì)旅游業(yè)，國際貿(mào)易，航運(yùn)，郵輪業(yè)和相關(guān)業(yè)務(wù)的依賴，因此對(duì)佛羅里達(dá)州的經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重。旅館業(yè)務(wù)本身已經(jīng)遭受了毀滅性的打擊，這些業(yè)務(wù)的損失在整個(gè)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中回蕩。旅館業(yè)每失去十個(gè)工作機(jī)會(huì)，就會(huì)導(dǎo)致其他部門再增加六個(gè)工作機(jī)會(huì)。這種連鎖效應(yīng)使該地區(qū)在短期內(nèi)特別容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的影響。

在這種情況下，RCLCO認(rèn)為該市場(chǎng)將在這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和健康危機(jī)解決后得到特別強(qiáng)勁的復(fù)蘇。對(duì)一系列商品，服務(wù)和住房的需求激增可能會(huì)比整個(gè)更快。

佛羅里達(dá)州這一地區(qū)還以其活躍的成人社區(qū)而聞名，面向55歲以上的人群銷售。這個(gè)群體不太擔(dān)心抵押貸款(該地區(qū)許多活躍的成年購買者都是現(xiàn)金購買者)，但是其中一些人只是在股市崩盤并延遲購買佛羅里達(dá)州房屋時(shí)看到了他們的儲(chǔ)備金縮水。在這個(gè)利基市場(chǎng)中，結(jié)果是多種多樣的。在RCLCO的研究中，我們發(fā)現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，一些活躍的成人社區(qū)比其他社區(qū)掙扎得多。位于總體規(guī)劃社區(qū)(以及屬于總體規(guī)劃社區(qū))中的以退休人員為導(dǎo)向的社區(qū)似乎比不屬于較大規(guī)劃社區(qū)的細(xì)分社區(qū)的承受力要好。我們的分析表明，就像金融市場(chǎng)一樣，住房存在著“逃離安全”的趨勢(shì)。

關(guān)于不同退休人員群體的購房意愿差異的另一種解釋是，他們的股票敞口差異很大。近年來，有些人變現(xiàn)了現(xiàn)金，有些人在過去幾年中逐漸調(diào)整了投資組合以減少風(fēng)險(xiǎn)敞口，而且它們并沒有受到股票價(jià)值下跌的直接影響。其他人則具有曝光度，但有一個(gè)讓步的理念，期望在相對(duì)不久的將來某個(gè)時(shí)候反彈。還有一些人非常容易受到股票的沖擊，失去了積nest的資金，覺得自己不得不推遲退休，或者至少推遲一段時(shí)間在佛羅里達(dá)購買養(yǎng)老院。

公寓開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)

南佛羅里達(dá)州的租賃開發(fā)商和業(yè)主報(bào)告說，4月份的租金收入約為90%，比某些人擔(dān)心的要好，但5月份的租金收入預(yù)計(jì)會(huì)更低。

對(duì)于公寓開發(fā)商而言，一線希望是，較新的建筑物將獲得更大的優(yōu)勢(shì)，并且與舊建筑物相比將獲得更大的租金收益。目前處于早期計(jì)劃階段的公寓樓有機(jī)會(huì)安裝更好的HVAC和其他健康建筑功能。在Covid危機(jī)過去很久之后，對(duì)人們觀念和恐懼的影響將持續(xù)存在，他們將更喜歡能減輕恐懼感的建筑物。認(rèn)為：非接觸式技術(shù)，改進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)，優(yōu)越的通風(fēng)和空氣流通以及減少居民之間疾病傳播的措施。通過這些升級(jí)，在Covid之后建造的公寓樓將比“ 2019樓”或更舊的公寓具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

Ram Real Estate首席執(zhí)行官Casey Cummings表示：“我們?cè)谛陆ㄖ屑{入了技術(shù)，這將使我們的維護(hù)團(tuán)隊(duì)能夠監(jiān)視HVAC性能之類的事物并響應(yīng)問題，而與居民之間的互動(dòng)很少。”

卡明斯補(bǔ)充說：“我們還在重新考慮一些設(shè)計(jì)功能，例如增加戶外聚會(huì)空間并創(chuàng)造更多的在家工作的機(jī)會(huì)。”

單戶租金的需求也將增加。這將吸引那些希望在郊區(qū)生活的租房者(千禧一代現(xiàn)在開始生孩子，對(duì)院子，操場(chǎng)和好學(xué)區(qū)的需求增加)，想要家庭辦公室的人(可能會(huì)越來越受歡迎)，以及那些由于健康原因?qū)⒈晃捷^不密集的生活環(huán)境中的人(單身家庭比高層公寓更容易與社會(huì)隔離)。在包括南佛羅里達(dá)在內(nèi)的佛羅里達(dá)州的各個(gè)地方，已經(jīng)計(jì)劃有更多的單戶出租房屋，但這可能會(huì)在未來幾年刺激更多房屋。

即將反彈：兩種需求上升

幾乎沒有人相信“ V”形周期理論，包括我們自己在內(nèi)，但仍然有一個(gè)論點(diǎn)是被壓抑的需求存在，并且將在某個(gè)時(shí)候支出激增中體現(xiàn)出來。而且，在今天的情況下，實(shí)際上有兩種被壓抑的需求。在傳統(tǒng)意義上，被壓抑的需求是具有比喻性的，而現(xiàn)在也有了字面的需求。人們?cè)谧约旱募抑懈械奖粔阂至?詞源：“用筆約束”)，渴望只是去咖啡店或餐館，為孩子們?cè)嚧┬滦蛲瓿裳悠诘难例X檢查， UPS。度假的需要在他們心中沸騰了。取消限制后，即使部分解除限制，某些類型的消費(fèi)者支出也可能會(huì)激增?？梢钥隙ǖ氖?，仍然會(huì)有逆風(fēng)，而向上的攀爬將與我們剛剛掉下的懸崖的陡峭度不符，但是，這種支出激增肯定會(huì)導(dǎo)致就業(yè)增長(zhǎng)率以百分比快速增長(zhǎng)。收入的增長(zhǎng)(以及股市可能的反彈)將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

住房市場(chǎng)最終將取決于長(zhǎng)期的人口趨勢(shì)，這將推動(dòng)對(duì)以年齡為目標(biāo)的社區(qū)，混合年齡的社區(qū)和多代住房的大量需求。單戶住宅也將有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，包括那些將要考慮租房者的房屋。而且，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)城市和郊區(qū)所有類型的出租公寓的需求可能會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。RCLCO的研究表明，機(jī)會(huì)投資者會(huì)發(fā)現(xiàn)南佛羅里達(dá)州是未來幾個(gè)月要考慮的主要地區(qū)。