佛羅里達(dá)州東南部住房市場的前進(jìn)方向

佛羅里達(dá)州東南部是感染的熱點地區(qū)，目前正遭受極大的經(jīng)濟(jì)損失。邁阿密-戴德縣，布勞沃德縣和棕櫚灘縣的“三縣”地區(qū)目前在整個佛羅里達(dá)州的所有Covid-19病例中占近60%。即使根據(jù)該州28%的人口比例進(jìn)行調(diào)整，這也是一個驚人的統(tǒng)計數(shù)字。州內(nèi)這種高度集中的主要原因是來自紐約的人潮涌入，近幾周來，紐約州的一直肆虐。在這三個佛羅里達(dá)州的所有三個國際機(jī)場中，往返紐約的航空旅行量很高。

由于該地區(qū)對旅游業(yè)，國際貿(mào)易，航運(yùn)，郵輪業(yè)和相關(guān)業(yè)務(wù)的依賴，因此對佛羅里達(dá)州的經(jīng)濟(jì)影響嚴(yán)重。旅館業(yè)務(wù)本身已經(jīng)遭受了毀滅性的打擊，這些業(yè)務(wù)的損失在整個當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中回蕩。旅館業(yè)每失去十個工作機(jī)會，就會導(dǎo)致其他部門再增加六個工作機(jī)會。這種連鎖效應(yīng)使該地區(qū)在短期內(nèi)特別容易受到房地產(chǎn)市場疲軟的影響。

在這種情況下，RCLCO認(rèn)為該市場將在這場經(jīng)濟(jì)和健康危機(jī)解決后得到特別強(qiáng)勁的復(fù)蘇。對一系列商品，服務(wù)和住房的需求激增可能會比整個更快。

佛羅里達(dá)州這一地區(qū)還以其活躍的成人社區(qū)而聞名，面向55歲以上的人群銷售。這個群體不太擔(dān)心抵押貸款(該地區(qū)許多活躍的成年購買者都是現(xiàn)金購買者)，但是其中一些人只是在股市崩盤并延遲購買佛羅里達(dá)州房屋時看到了他們的儲備金縮水。在這個利基市場中，結(jié)果是多種多樣的。在RCLCO的研究中，我們發(fā)現(xiàn)在這個經(jīng)濟(jì)體中，一些活躍的成人社區(qū)比其他社區(qū)掙扎得多。位于總體規(guī)劃社區(qū)(以及屬于總體規(guī)劃社區(qū))中的以退休人員為導(dǎo)向的社區(qū)似乎比不屬于較大規(guī)劃社區(qū)的細(xì)分社區(qū)的承受力要好。我們的分析表明，就像金融市場一樣，住房存在著“逃離安全”的趨勢。

關(guān)于不同退休人員群體的購房意愿差異的另一種解釋是，他們的股票敞口差異很大。近年來，有些人變現(xiàn)了現(xiàn)金，有些人在過去幾年中逐漸調(diào)整了投資組合以減少風(fēng)險敞口，而且它們并沒有受到股票價值下跌的直接影響。其他人則具有曝光度，但有一個讓步的理念，期望在相對不久的將來某個時候反彈。還有一些人非常容易受到股票的沖擊，失去了積nest的資金，覺得自己不得不推遲退休，或者至少推遲一段時間在佛羅里達(dá)購買養(yǎng)老院。

公寓開發(fā)商如何應(yīng)對

南佛羅里達(dá)州的租賃開發(fā)商和業(yè)主報告說，4月份的租金收入約為90%，比某些人擔(dān)心的要好，但5月份的租金收入預(yù)計會更低。

對于公寓開發(fā)商而言，一線希望是，較新的建筑物將獲得更大的優(yōu)勢，并且與舊建筑物相比將獲得更大的租金收益。目前處于早期計劃階段的公寓樓有機(jī)會安裝更好的HVAC和其他健康建筑功能。在Covid危機(jī)過去很久之后，對人們觀念和恐懼的影響將持續(xù)存在，他們將更喜歡能減輕恐懼感的建筑物。認(rèn)為：非接觸式技術(shù)，改進(jìn)的空調(diào)系統(tǒng)，優(yōu)越的通風(fēng)和空氣流通以及減少居民之間疾病傳播的措施。通過這些升級，在Covid之后建造的公寓樓將比“ 2019樓”或更舊的公寓具有競爭優(yōu)勢。

Ram Real Estate首席執(zhí)行官Casey Cummings表示：“我們在新建筑中納入了技術(shù)，這將使我們的維護(hù)團(tuán)隊能夠監(jiān)視HVAC性能之類的事物并響應(yīng)問題，而與居民之間的互動很少。”

卡明斯補(bǔ)充說：“我們還在重新考慮一些設(shè)計功能，例如增加戶外聚會空間并創(chuàng)造更多的在家工作的機(jī)會。”

單戶租金的需求也將增加。這將吸引那些希望在郊區(qū)生活的租房者(千禧一代現(xiàn)在開始生孩子，對院子，操場和好學(xué)區(qū)的需求增加)，想要家庭辦公室的人(可能會越來越受歡迎)，以及那些由于健康原因?qū)⒈晃捷^不密集的生活環(huán)境中的人(單身家庭比高層公寓更容易與社會隔離)。在包括南佛羅里達(dá)在內(nèi)的佛羅里達(dá)州的各個地方，已經(jīng)計劃有更多的單戶出租房屋，但這可能會在未來幾年刺激更多房屋。

即將反彈：兩種需求上升

幾乎沒有人相信“ V”形周期理論，包括我們自己在內(nèi)，但仍然有一個論點是被壓抑的需求存在，并且將在某個時候支出激增中體現(xiàn)出來。而且，在今天的情況下，實際上有兩種被壓抑的需求。在傳統(tǒng)意義上，被壓抑的需求是具有比喻性的，而現(xiàn)在也有了字面的需求。人們在自己的家中感到被壓抑了(詞源：“用筆約束”)，渴望只是去咖啡店或餐館，為孩子們試穿新鞋，或完成延期的牙齒檢查， UPS。度假的需要在他們心中沸騰了。取消限制后，即使部分解除限制，某些類型的消費者支出也可能會激增。可以肯定的是，仍然會有逆風(fēng)，而向上的攀爬將與我們剛剛掉下的懸崖的陡峭度不符，但是，這種支出激增肯定會導(dǎo)致就業(yè)增長率以百分比快速增長。收入的增長(以及股市可能的反彈)將刺激房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

住房市場最終將取決于長期的人口趨勢，這將推動對以年齡為目標(biāo)的社區(qū)，混合年齡的社區(qū)和多代住房的大量需求。單戶住宅也將有強(qiáng)勁的增長，包括那些將要考慮租房者的房屋。而且，從長遠(yuǎn)來看，對城市和郊區(qū)所有類型的出租公寓的需求可能會繼續(xù)強(qiáng)勁增長。RCLCO的研究表明，機(jī)會投資者會發(fā)現(xiàn)南佛羅里達(dá)州是未來幾個月要考慮的主要地區(qū)。