零售租賃應(yīng)如何處理全渠道交易

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，零售房東需要適應(yīng)越來(lái)越多采用全渠道銷售格式的租戶。

“很多時(shí)候，[房東]的租約中有一項(xiàng)條款要求房客報(bào)告銷售情況，這是房東跟蹤房客健康的一種方式，”零售高級(jí)副總裁兼總監(jiān)Scott Holmes說(shuō)。經(jīng)紀(jì)公司Marcus&Millichap組成的集團(tuán)。“如果房東知道租戶在該地區(qū)表現(xiàn)出色，那將使房東在某種程度上可以進(jìn)行重新談判的租賃具有杠桿作用。” 因此，一段時(shí)間以來(lái)，業(yè)主一直在擔(dān)心他們?nèi)绾胃櫳痰曛車Q(mào)易區(qū)域產(chǎn)生的所有銷售來(lái)源，尤其是隨著越來(lái)越多的在線銷售發(fā)生時(shí)?”

在市場(chǎng)上開(kāi)設(shè)一家新的實(shí)體店，導(dǎo)致該零售商網(wǎng)站的總體訪問(wèn)量平均增加了37%。根據(jù)ICSC的研究，對(duì)于新興品牌而言，開(kāi)設(shè)新店后，網(wǎng)點(diǎn)訪問(wèn)量平均增加了45%。

因此，當(dāng)零售商意識(shí)到實(shí)體店可以推動(dòng)在線銷售時(shí)，房東正在研究其房地產(chǎn)在其中扮演的角色，以及這最終將如何影響租金。

房地產(chǎn)研究公司CoStar的數(shù)據(jù)顯示，零售業(yè)未來(lái)的不確定性導(dǎo)致該行業(yè)的凈吸納量及其新的供應(yīng)渠道與十年前相比急劇下降。金融和物業(yè)服務(wù)提供商Draper和Kramer高級(jí)副總裁邁克•馬倫(Mike Mallon)表示，自2013年以來(lái)，新上線空間的減少導(dǎo)致租金水平上漲，盡管增速緩慢。據(jù)福爾摩斯稱，零售租約的長(zhǎng)度現(xiàn)在越來(lái)越短，部分原因是租金上漲，部分原因是該行業(yè)的整體不確定性。

許多零售商將店內(nèi)銷售收入的一定百分比支付給他們的租金。但是隨著電子商務(wù)的不斷發(fā)展和實(shí)體商店銷售量的增加，房東們對(duì)這類租賃的價(jià)值提出了質(zhì)疑。

福爾摩斯說(shuō)：“我所說(shuō)的租金百分率并不普遍。” “我不會(huì)說(shuō)這是一個(gè)廣泛的問(wèn)題，這是我與房東進(jìn)行的多次討論，尤其是那些在租約中具有此功能的房東。”

零售業(yè)主和零售商也為在線退貨后如何記錄銷售而苦惱。例如，客戶在線購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，然后決定在商店退貨，而是在回訪期間在商店中購(gòu)買(mǎi)另一件商品。是否應(yīng)該將其記錄為在線銷售(因?yàn)榻灰资窃诰€進(jìn)行的)還是實(shí)體銷售(由于最終購(gòu)買(mǎi)是在商店中的)，這尚有爭(zhēng)議。

“在過(guò)去的幾年中，這是困擾零售業(yè)和會(huì)計(jì)業(yè)的一個(gè)問(wèn)題，即如何對(duì)這些銷售進(jìn)行基本分類，” Mallon說(shuō)。“對(duì)我來(lái)說(shuō)，如果實(shí)際上有人繼續(xù)在物理環(huán)境之外進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，換句話說(shuō)，就是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，那么這將被視為互聯(lián)網(wǎng)銷售，而顯然是在商店中進(jìn)行的交易。”

隨著庫(kù)存增加，但是處理太多在線退貨的商店將顯示負(fù)面結(jié)果，但該商店從未報(bào)告過(guò)銷售。

Holmes說(shuō)：“如果他們從網(wǎng)上獲得很多退貨，可能會(huì)使商店看上去比實(shí)際情況更糟，但是沒(méi)有向同一家商店報(bào)告在線銷售。” “多年來(lái)我一直在關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。”

但是零售商正在推出店內(nèi)格式，以鼓勵(lì)消費(fèi)者通過(guò)在線購(gòu)買(mǎi)獲得店內(nèi)快速回報(bào)。因此，房東必須提出一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，以便盡快而不是遲后歸因于這些交易。

“我還不會(huì)說(shuō)有一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為這是業(yè)界仍在努力并接受的標(biāo)準(zhǔn)，” Holmes說(shuō)。“在線銷售是整個(gè)零售商生態(tài)系統(tǒng)的一部分，這一事實(shí)仍然引起了很多討論。”