西雅圖的公寓建設(shè)熱潮繼續(xù) 給人們帶來了新的壓力

建筑起重機(jī)正籠罩著西雅圖，在城市的公寓樓上籠罩著一層陰影。

研究公司CoStar Group的高級(jí)市場(chǎng)分析師賈里德·卡德里(Jared Kadry)說：“西雅圖是城市中空天下最多的起重機(jī)。” 根據(jù)項(xiàng)目管理公司Rider，Levett和Bucknall保留的“起重機(jī)指數(shù)” ，截至2019年1月，西雅圖有59臺(tái)起重機(jī)在工作。

據(jù)卡德里(Kadry)等研究人員稱，這些建筑用起重機(jī)正在建造更多的新公寓，超過了西雅圖可能一次吸收的新公寓。但是西雅圖經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展已經(jīng)有幾年了，并且其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，盡管現(xiàn)在計(jì)劃在2019年開放數(shù)千套公寓，但空置率仍然會(huì)相對(duì)較低。

房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際(Colliers International)西雅圖多戶家庭團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行副總裁戴倫·西蒙(Dylan Simon)說：“市場(chǎng)表現(xiàn)大大好于一年前專家的預(yù)期。” “對(duì)新交付的公寓房的吸收尤其強(qiáng)勁，消除了對(duì)過度開發(fā)的擔(dān)憂。”

力量的跡象，麻煩的跡象

盡管有大量的新建筑，公寓管理者在西雅圖仍然有提高租金的空間。穆迪Analytics Reis Inc.的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家芭芭拉·丹納姆(Barbara Denham)表示：“西雅圖的有效租金增長率為5.5%，名列十大都會(huì)城市之列。”

西雅圖強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)持續(xù)創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)，幫助填補(bǔ)新的公寓單元。丹納姆說：“西雅圖去年的就業(yè)增長強(qiáng)勁，達(dá)到2.4%，高于的1.8%。” 那只是去年。丹納姆說，在過去五年中，西雅圖的平均就業(yè)增長為2.9%，高于的平均1.8%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家一致認(rèn)為，該地區(qū)目前空置的公寓比例仍然接近5.0%，達(dá)到或降低了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

例如，根據(jù)雷斯(Reis)的數(shù)據(jù)，在截至2019年第一季度的三年中，該市公寓的總庫存量增長了11.2%。同期，已租公寓的數(shù)量增長了10.8%?？罩霉⒌陌俜直纫蚕鄳?yīng)增加，從2019年的4.6%上升到2019年第一季度的5.6%。Denham說：“這并不罕見，因?yàn)樵S多地鐵的空置率隨著新建建筑的增長超過了入住率的增長而增加。”

據(jù)CoStar(不包括為老年人，學(xué)生或低收入房客建立的社區(qū))，開發(fā)商計(jì)劃在2019年度過最大的一年，有望在西雅圖都會(huì)區(qū)開設(shè)13,000套新公寓。這比他們?cè)?018年新開的10,880套新公寓還多。它甚至打破了2015年高峰時(shí)的記錄，當(dāng)時(shí)有11010套新公寓上市。據(jù)CoStar稱，即使西雅圖強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)也將需要時(shí)間來吸收2019年計(jì)劃的所有公寓。“我們預(yù)計(jì)2019年的空置率將達(dá)到7%，” Kadry說。

其他專家認(rèn)為，西雅圖強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)將足以滿足目前正在建設(shè)的大量新公寓的需求。西蒙說：“城市公寓單位的需求仍然強(qiáng)勁，并且預(yù)計(jì)將基于極其強(qiáng)勁的技術(shù)就業(yè)而與交付保持同步。”

就目前而言，新公寓的租金繼續(xù)非?？焖?。例如，據(jù)CoStar稱，在西雅圖市中心的一座新高層建筑Stratus中，該高層建筑于2019年3月達(dá)到穩(wěn)定，新公寓的租用每月超過22個(gè)單位。

但是，西雅圖的公寓市場(chǎng)已經(jīng)顯示出過度建設(shè)的壓力。甚至像Stratus之類的非常成功的建筑也必須提供大幅折扣以吸引足夠的居民：向簽署了12個(gè)月租約的新租戶提供四周的免費(fèi)租金。西雅圖大都市區(qū)普遍存在類似的優(yōu)惠，2019年第一季度，所有租賃物業(yè)中有19%提供了某種優(yōu)惠，而新租房者有11%的現(xiàn)金優(yōu)惠提供了一個(gè)月的免費(fèi)租金。到CoStar。這大約是2015年底提供優(yōu)惠的房地產(chǎn)份額的兩倍。

“不幸的是，沒有跡象表明開發(fā)商在放慢腳步，” CoStar說。“頭條新聞總是讀著'永無止境'。”

地方官員還提供了新土地，開發(fā)商現(xiàn)在可以在這里建造大型公寓樓。2019年3月，該市更改了分區(qū)，以允許在27個(gè)社區(qū)中進(jìn)行高層建筑，這些社區(qū)僅限于單戶住宅。這些社區(qū)大部分位于沿市區(qū)延伸的輕軌線上。

相對(duì)于物業(yè)收入，投資者仍然愿意為西雅圖的公寓物業(yè)支付高價(jià)。在過去的三個(gè)季度中，該市公寓物業(yè)的12個(gè)月滾動(dòng)平均上限率一直穩(wěn)定在4.6%。雷斯說，這低于平均水平的5.4%。

“雖然西雅圖大都會(huì)的市場(chǎng)基本面已經(jīng)走了一段時(shí)間，但投資者的胃口仍然強(qiáng)勁。因此，房地產(chǎn)交易仍然要求高昂的定價(jià)和極低的上限利率。”房地產(chǎn)管理軟件和服務(wù)提供商RealPage Inc.的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家格雷格·威利特(Greg Willett)說。