價值80億美元的房地產(chǎn)大亨幫助塑造了硅谷

約翰·索布拉托可能是硅谷首富，他沒有從技術(shù)中賺錢。自1960年代以來，這家房地產(chǎn)開發(fā)商和他的家人已經(jīng)在的技術(shù)中心開發(fā)了80億美元的財富。租戶包括Apple Inc.，Amazon.com Inc.和Netflix Inc.。

現(xiàn)年80歲的索布拉托(Sobrato)開始與母親合作，于1961年為洛克希德公司(Lockheed Corp.)建造了14,000平方英尺的物業(yè)。一年后，他與當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人卡爾·伯格(Carl Berg)合作，然后在1979年獨自出手。約翰·索布拉托(John M. Sobrato)于1997年接管了日常業(yè)務(wù)，然后羅布·霍利斯特(Rob Hollister)于2013年成為首位管理房地產(chǎn)部門的非家族成員。如今，索布拉托組織已涵蓋房地產(chǎn)和開發(fā)部門，即投資部門索布拉托首都和索布拉托慈善基金會。

在通過電子郵件進(jìn)行的采訪中，索布拉托談到了他如何在該地區(qū)的繁榮與蕭條中幸存下來，他的家人自1996年以來如何向慈善機(jī)構(gòu)捐款5.5億美元，以及他的個性化車牌背景。評論已被編輯和壓縮。

您對房地產(chǎn)的處理方式是什么?

我的哲學(xué)是很少出售。我們?nèi)匀粨碛形以?960年代后期開發(fā)的建筑物。出售后，我們通常會交易到新的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會。由于通貨膨脹和租金上漲，以及高科技公司的迅猛發(fā)展(加上總體利率不斷下降的環(huán)境)，我們得以借入了很多原始成本。這提供了資本來為我們的忠實租戶建造更多建筑物，以及多樣化投資于其他資產(chǎn)，例如公共和私人股權(quán)。在1970年代，我們能夠為新興的高科技公司建造一整套建筑或校園。

您如何從硅谷的繁榮中受益?

毫無疑問，我在正確的時間到達(dá)正確的地方。在1960年代，我們以每平方英尺$ 1至$ 2的價格購買了位置優(yōu)越的土地，并擁有基礎(chǔ)設(shè)施來容納傾斜的建筑物。我們的建筑成本每平方英尺不到10美元，每月的空殼租金為每月10美分或更少。今天，我們擁有相同的土地，每平方英尺的售價超過100美元，建筑成本為每平方英尺300美元或更高。租金為每平方英尺3至5美元，具體取決于位置以及開發(fā)商所資助的租戶改善量。

您是如何度過難關(guān)的?

我們專注于大型單租戶建筑物，這些建筑物仍占我們房地產(chǎn)投資組合的很大一部分。這些風(fēng)險非常大，以至于租戶可能破產(chǎn)，有些人這樣做了。幸運的是，在我于1979年分割財產(chǎn)之前，我和卡爾·伯格(Carl Berg)擁有大約80棟這樣的建筑物。長期租用大量單租戶建筑物使我們得以度過低迷時期或當(dāng)一些租戶破產(chǎn)時。此外，由于我們通常將公司出租給大型公司，因此在困難時期，它們倒閉的可能性要小于初創(chuàng)公司。

您現(xiàn)在在哪里建造?

我們目前的工作重點是如何使我們的項目既盈利又解決我們地區(qū)面臨的一些關(guān)鍵問題。在這方面，我們的大型開發(fā)項目幾乎全部與住宅和辦公空間混合使用。兩者結(jié)合可以減少交通流量，提高可持續(xù)性，并有助于抵消該地區(qū)就業(yè)增長所帶來的住房負(fù)擔(dān)能力問題。

第二個重點是增加我們在北灣，特別是舊金山的投資。盡管我們已經(jīng)在那里擁有兩個項目，但由于舊金山已成為我們傳統(tǒng)技術(shù)客戶的重要辦公地點，因此我們正在尋求更多的收購和發(fā)展。

這是一家家族企業(yè)?

多年來，在沒有合伙人或股東的情況下，保持對家族企業(yè)的控制是我們的一項重大資產(chǎn)，這使我們能夠在市場中表現(xiàn)出機(jī)會并以使命為導(dǎo)向。

您如何看待繼承?

在過去的十年左右的時間里，我們將人員和流程放在適當(dāng)?shù)奈恢?，以使Sobrato組織在我不再參與之后能夠成長并取得成功?，F(xiàn)在，我們有幾個家族成員參與了這項業(yè)務(wù)，包括我的兒子約翰·邁克爾(John Michael)擔(dān)任董事長，我的女兒麗莎(Lisa)作為我們基金會的首席執(zhí)行官，我的女Matt馬特·索森尼(Matt Sonsini)擔(dān)任首席執(zhí)行官以及我的孫子杰夫(Jeff)在我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中。此外，Rob Hollister在過去六年中還擔(dān)任過我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總裁。

您的慈善事業(yè)是本地化的嗎?

我們地區(qū)的成功導(dǎo)致了嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)能力問題。當(dāng)我開始從事這項業(yè)務(wù)時，一個人可以以20,000美元左右的價格在Palo Alto購買一棟小房子。如今，同一套原型房屋的售價為150萬美元。這導(dǎo)致了貧富之間的分歧越來越大，加劇了我們的無家可歸問題，并導(dǎo)致一些高科技公司離開該地區(qū)。因此，盡管我們的業(yè)務(wù)肯定會從這種增長中受益，但我們擔(dān)心該地區(qū)的長期風(fēng)險以及不平等現(xiàn)象。因此，在山谷中促進(jìn)機(jī)會，支持英語學(xué)習(xí)者的教育計劃以及培育當(dāng)?shù)氐姆菭I利部門是Sobrato家庭基金會的主要目標(biāo)。

您家人的捐贈是什么樣的?

我們的大部分慈善工作都得到了捐贈建筑物的支持，這些建筑物后來被出售以資助贈款和各種倡議。該家庭通過Sobrato家庭基金會進(jìn)行集體捐贈，也可以通過個人捐贈(我們都將其稱為Sobrato慈善事業(yè))。從歷史上看，雖然我們大多數(shù)慈善事業(yè)都是以地點為基礎(chǔ)，并專注于硅谷，但這個家庭正在不斷探索超越硅谷的倡議。

您有幾個個性化的車牌?

因此，債務(wù)和承擔(dān)重大風(fēng)險是我們建立業(yè)務(wù)的重要組成部分。我的車上有兩個車牌-一個說Hi Debt，另一個說大筆貸款是有原因的。今天，既然業(yè)務(wù)已經(jīng)建立，我們在債務(wù)的使用上會更加保守。