是什么促使修復(fù)全方位服務(wù)的酒店

鑒于目前的市場動(dòng)態(tài)，豪華大酒店已被證明是翻新的成熟選擇。增值投資者尤其被“全方位服務(wù)”或“高檔”酒店所吸引，這些酒店至少提供餐飲服務(wù)，并經(jīng)常為客人提供全套設(shè)施，例如健身中心，游泳池和會(huì)議空間。

“自2016年以來，活動(dòng)一直在增加，”總部位于紐約的Real Capital Analytics高級副總裁Jim Costello說。

根據(jù)Real Capital Analytics(RCA)的數(shù)據(jù)，截至2019年第一季度的12個(gè)月中，近有一半(41%)的購買全方位服務(wù)酒店的交易具有增值特征。相比之下，同期購買有限服務(wù)酒店的交易中只有六分之一(16%)是增值交易。

提供全方位服務(wù)的酒店對增值投資者的吸引力可能是其出色的表現(xiàn)。全方位服務(wù)的酒店幾乎沒有來自新開發(fā)項(xiàng)目的競爭。截至2018年底，在所有最近開業(yè)的酒店客房中，只有3.1%為豪華酒店，而中檔酒店為37.1%。

提供全方位服務(wù)的酒店之所以難于開發(fā)，部分原因是它們規(guī)模較大，在黃金地段需要較大的開發(fā)場地以及難以組裝的大量建設(shè)貸款。

“許多酒店業(yè)主正在裝修，以保持與新的，高度裝飾化的高檔酒店的競爭力，” CoStar Portfolio Strategy顧問Robin Trantham說。

因此，根據(jù)STR的數(shù)據(jù)，全方位服務(wù)酒店的平均入住率比有限服務(wù)酒店的平均入住率高出近10個(gè)百分點(diǎn)。Trantham說：“高檔酒店業(yè)確實(shí)起飛了……全國各地的許多市場都經(jīng)歷了創(chuàng)紀(jì)錄的旅游業(yè)和收入的增長。”

這提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，可以在不淹沒市場的情況下翻新舊酒店建筑，使其達(dá)到新的全方位服務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。Trantham說：“如今，大部分正在翻修的酒店(約占25%)是1980年代的產(chǎn)品，通常缺乏這些新型高檔酒店的外觀，感覺和便利設(shè)施。”

選擇合適的物業(yè)

增值投資者精心選擇了有待改善的酒店物業(yè)進(jìn)行翻新。

世邦魏理仕酒店集團(tuán)全球負(fù)責(zé)人凱文·馬洛里(Kevin Mallory)說：“您想看看一家表現(xiàn)不佳的酒店。“確定表現(xiàn)不佳的房產(chǎn)非常容易。”

投資者依靠諸如酒店的“滲透指數(shù)”之類的指標(biāo)來衡量酒店是否正在發(fā)揮其潛力。市場分析人員可以確定一家旅館如果在當(dāng)?shù)厥袌錾汐@得了“應(yīng)有的份額”，將吸引多少客戶。馬洛里說，如果一家酒店的滲透率指數(shù)表明它僅獲得了該業(yè)務(wù)的80%，則表明仍有很大的改進(jìn)空間。

增值投資者還需要一個(gè)明確的計(jì)劃，在酒店中增加一些顧客愿意支付的東西。投資者可能計(jì)劃在裝修中增加設(shè)施，改變管理層甚至是酒店品牌–或以上所有。世邦魏理仕(CBRE)的Mallory說：“投資者真的在利用他們的技能來尋找機(jī)會(huì)。” “如果房地產(chǎn)與他們的實(shí)際經(jīng)歷并不一致，他們可能會(huì)繼續(xù)前進(jìn)。”

周期后期

增值投資也很有吸引力，部分原因是酒店已經(jīng)表現(xiàn)良好，不太可能變得更好。這意味著投資者將必須采取更積極的步驟(例如裝修)，才能從投資酒店物業(yè)中獲得更高的收益。

世邦魏理仕的馬洛里(Mallory)說：“我們深陷這一循環(huán)。” “從這個(gè)市場的強(qiáng)勁增長中受益的機(jī)會(huì)減少了。”根據(jù)STR，Inc.的數(shù)據(jù)，在2018年，有66.2%的酒店客房被占用。這大約相當(dāng)于的入住率。

相對于租金收入，投資者為酒店客房支付的價(jià)格也已經(jīng)很高。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，全美的資本化率(代表物業(yè)收入占售價(jià)的百分比)相對較低。

南佛羅里達(dá)州是增值投資者忙于購買和維修高檔酒店的一個(gè)很好的例子。

Trantham說：“邁阿密的許多酒店正在裝修中。”

今年春天，邁阿密的Celino酒店于今年春天重新開業(yè)，擁有132間客房，兩個(gè)海濱泳池甲板和兩個(gè)高級餐廳。Trantham表示，這是邁阿密酒店物業(yè)最引人注目的增值投資。