醫(yī)療保健房地產行業(yè)發(fā)生了驚人的變化

在過去的十年里，醫(yī)療保健房地產行業(yè)發(fā)生了驚人的變化，這是由人口老齡化和在急性護理環(huán)境之外提供服務的雄心增加所驅動的。在接下來的10年里，資產類別可能會出現更劇烈的變化。

昨天，120多名芝加哥CRE專業(yè)人士參加了由REJournal主辦的第六屆年度醫(yī)療和醫(yī)療辦公室會議。有兩次小組討論：第一次是從三萬英尺的高度觀察醫(yī)療市場狀況，第二次小組則深入討論醫(yī)療保健和醫(yī)療辦公樓的分段解決方案。

市場狀況

由Quarles&Brady LLP合伙人瑪麗·安·默里(Mary Ann Murray)主持，來自第一批專題討論小組成員的大部分討論集中于醫(yī)療保健房地產從機構地點到人們居住和工作的社區(qū)的穩(wěn)步蔓延。

根據聯邦醫(yī)療保險和醫(yī)療補助服務中心的數據，2017年，作為整體經濟的一部分，醫(yī)療支出增長了3.9%，達到3.5萬億美元，相當于人均10，739美元，占GDP的17.9%。Mortenson的房地產開發(fā)-醫(yī)療保健總監(jiān)ChantilyMalibago說，這是站不住腳的。

“數據收集，消費者體驗和技術進步，這是改善醫(yī)療保健的三大支柱，”Malibago說。

隨著每個人都帶著智能手機，越來越多的人使用活動追蹤器和其他可穿戴設備，提供、監(jiān)控和管理護理的能力變得越來越個人化。這反映在醫(yī)療地產行業(yè)，因為該行業(yè)的零售和向社區(qū)轉移的速度在最近幾年才有所加快。

他說：“隨著零售業(yè)的發(fā)展放緩，越來越多的人在尋找新的投資和發(fā)展機會。安庫拉董事總經理邁克·奧基夫(MikeO‘Keefe)表示：“這就是醫(yī)療保健的發(fā)展方向?！薄搬t(yī)療保健的狀況非常強勁，因為我們看到了許多新進入市場的公司?！?/p>

一個常見的統計數據是，每天都有1萬名嬰兒潮一代65歲。隨著老年人對醫(yī)療保健的需求越來越大，這個行業(yè)多年來一直在迎合這個最大的一代。但是根據人口普查局的人口預測，千禧一代在今年某個時候應該會超過繁榮期的人，成為最大的成年人口。

NAI Hiffman公司副總裁布賴恩·埃杰頓(BrianEdgerton)表示，這意味著醫(yī)療行業(yè)將不得不保持足夠的靈活性，為這一群體服務。

“他們將以不同的方式使用該系統，”Edgerton說?！扒ъ淮_始建立家庭，這意味著更多的OB-GYN訪問，更多的兒科訪問。他們也更有可能在網上購買醫(yī)療保健產品，比較價格和閱讀評論，從而做出醫(yī)療保健決策?！?/p>

Edgerton還指出，伊利諾伊州的立法禁止新的醫(yī)院發(fā)展項目少于100張病床。他認為，這種情況需要改變，以適應微型醫(yī)院能夠更好地為農村地區(qū)和小社區(qū)服務的趨勢?！罢l知道，如果某些倒閉的醫(yī)院能縮小到更高效的模式，它們會不會有更好的機會呢？”他說。

StageEquityPartners,LLC總裁BrianHoward指出，對于一般房地產而言，南部州，特別是像佛羅里達州和格魯吉亞這樣的東南部，正推動著繁榮。但在過去幾年里，伊利諾伊州所遭受的人口損失并不像最初看起來那樣痛苦。

“頂尖的學術和研究機構都在這里和東北部。很多人住在那些炎熱的南方市場--當他們生病時，他們來到這里?！盎羧A德說?！笆堑?，我們正在減少人口，但如果你擁有與頂級衛(wèi)生系統或醫(yī)生群體相一致的房地產，情況會更好?！蔽艺J為我們這個行業(yè)的未來仍然是強勁的?！?/p>

執(zhí)行副總裁戴夫·阿諾德（DaveArnold）在談到他們的房地產時，看到了醫(yī)生團體運作方式的轉變。過去，當醫(yī)生接近退休年齡時，他們會把自己的份額賣給年輕的同事。但今天的年輕醫(yī)生不太愿意承擔這些風險。

阿諾德說：“他們寧愿有機會在理想的地點找到自己的戰(zhàn)略，而不是在機會成本高得多的時候使用回報率僅為9%的資本?！薄按蠖鄶灯髽I(yè)都希望通過使用第三方資本來實現增長?！?/p>

醫(yī)療保健和暴民解決方案

ComEd能源效率保健和實驗室推廣中心Peter Locke主持了第二次小組討論，會上詳細審查了保健房地產的最新設計、融資和其他趨勢。

小波房地產集團創(chuàng)始人兼總裁喬納森·斯溫德爾(JonathanSwindle)討論了醫(yī)療設施在物業(yè)管理方面對其他房地產資產的挑戰(zhàn)。

“我們最大的擔憂之一是責任，”Swindle說?！澳阌卸嘧孕潘械纳踩囟急唤y一檢查了，特別是因為所有不同的人群都在看電梯和滅火器，其他的東西都被分割開了？”我們現在有更多的技術工具可供使用，因此沒有理由停留在20世紀50年代?！?/p>

現代醫(yī)療設施建設最有希望的技術之一是模塊化建設的演進。Skender的保健設計總監(jiān)珍妮·韓解釋說，醫(yī)療保健的模塊化已經存在一段時間了，例如，某些床墻外殼和浴室吊艙。但是，她的公司與其新的模塊化制造設施的努力將這一概念提升到更高的水平。

“如果你做一個考場，你可以百分之九十五完成，取決于家具，”韓說?！澳憧梢园央娨晵煸趬ι?，或者把家具裝進房間里。這一切都完成了，并以滑動框的形式出現在現場。“

凱勒·威廉姆斯商業(yè)地產公司的高級董事兼執(zhí)行副總裁Patrice Marks提供了房東的視角。她看到的一件事是醫(yī)生團體要求在他們的建筑物內提供靈活的空間作為教育空間，為社區(qū)提供課程。她還見過醫(yī)生團體要求并獲得更短的租期。

馬克斯說：“好消息是，一旦房客到了那里，他們就會重新來過?！薄皦南⑹?，當所有者出售時，投資者會看到這些較短的租約，而出價卻較低?！?/p>

洛克問專家小組，可持續(xù)性是否是醫(yī)療保健設計的驅動力?？蛻羰欠褚蠊?jié)能或其他環(huán)保功能，或他們必須鼓勵客戶投資于這些戰(zhàn)略？

“我們認識到靈活性對借款人很重要，我們希望找到解決方案，”CapitalOne醫(yī)療保健公司的助理副總裁KatelynGi羅德說。“我們看到的一件事，雖然不一定在伊利諾伊州，是要求佩斯[財產評估清潔能源]融資的地面建設。他們是州到州的項目，我們在加州和得克薩斯州見過，但在伊利諾伊州并不是這樣。“

有一點是很清楚的：醫(yī)療保健領域的房地產市場仍然是一個充滿活力的世界，未來幾年，芝加哥和全國各地都可能發(fā)生巨大的變化。