醫(yī)療保健房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了驚人的變化

在過(guò)去的十年里，醫(yī)療保健房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了驚人的變化，這是由人口老齡化和在急性護(hù)理環(huán)境之外提供服務(wù)的雄心增加所驅(qū)動(dòng)的。在接下來(lái)的10年里，資產(chǎn)類(lèi)別可能會(huì)出現(xiàn)更劇烈的變化。

昨天，120多名芝加哥CRE專(zhuān)業(yè)人士參加了由REJournal主辦的第六屆年度醫(yī)療和醫(yī)療辦公室會(huì)議。有兩次小組討論：第一次是從三萬(wàn)英尺的高度觀察醫(yī)療市場(chǎng)狀況，第二次小組則深入討論醫(yī)療保健和醫(yī)療辦公樓的分段解決方案。

市場(chǎng)狀況

由Quarles&Brady LLP合伙人瑪麗·安·默里(Mary Ann Murray)主持，來(lái)自第一批專(zhuān)題討論小組成員的大部分討論集中于醫(yī)療保健房地產(chǎn)從機(jī)構(gòu)地點(diǎn)到人們居住和工作的社區(qū)的穩(wěn)步蔓延。

根據(jù)聯(lián)邦醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助服務(wù)中心的數(shù)據(jù)，2017年，作為整體經(jīng)濟(jì)的一部分，醫(yī)療支出增長(zhǎng)了3.9%，達(dá)到3.5萬(wàn)億美元，相當(dāng)于人均10，739美元，占GDP的17.9%。Mortenson的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-醫(yī)療保健總監(jiān)ChantilyMalibago說(shuō)，這是站不住腳的。

“數(shù)據(jù)收集，消費(fèi)者體驗(yàn)和技術(shù)進(jìn)步，這是改善醫(yī)療保健的三大支柱，”Malibago說(shuō)。

隨著每個(gè)人都帶著智能手機(jī)，越來(lái)越多的人使用活動(dòng)追蹤器和其他可穿戴設(shè)備，提供、監(jiān)控和管理護(hù)理的能力變得越來(lái)越個(gè)人化。這反映在醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)樵撔袠I(yè)的零售和向社區(qū)轉(zhuǎn)移的速度在最近幾年才有所加快。

他說(shuō)：“隨著零售業(yè)的發(fā)展放緩，越來(lái)越多的人在尋找新的投資和發(fā)展機(jī)會(huì)。安庫(kù)拉董事總經(jīng)理邁克·奧基夫(MikeO‘Keefe)表示：“這就是醫(yī)療保健的發(fā)展方向?！薄搬t(yī)療保健的狀況非常強(qiáng)勁，因?yàn)槲覀兛吹搅嗽S多新進(jìn)入市場(chǎng)的公司。”

一個(gè)常見(jiàn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，每天都有1萬(wàn)名嬰兒潮一代65歲。隨著老年人對(duì)醫(yī)療保健的需求越來(lái)越大，這個(gè)行業(yè)多年來(lái)一直在迎合這個(gè)最大的一代。但是根據(jù)人口普查局的人口預(yù)測(cè)，千禧一代在今年某個(gè)時(shí)候應(yīng)該會(huì)超過(guò)繁榮期的人，成為最大的成年人口。

NAI Hiffman公司副總裁布賴(lài)恩·埃杰頓(BrianEdgerton)表示，這意味著醫(yī)療行業(yè)將不得不保持足夠的靈活性，為這一群體服務(wù)。

“他們將以不同的方式使用該系統(tǒng)，”Edgerton說(shuō)。“千禧一代開(kāi)始建立家庭，這意味著更多的OB-GYN訪問(wèn)，更多的兒科訪問(wèn)。他們也更有可能在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)醫(yī)療保健產(chǎn)品，比較價(jià)格和閱讀評(píng)論，從而做出醫(yī)療保健決策。“

Edgerton還指出，伊利諾伊州的立法禁止新的醫(yī)院發(fā)展項(xiàng)目少于100張病床。他認(rèn)為，這種情況需要改變，以適應(yīng)微型醫(yī)院能夠更好地為農(nóng)村地區(qū)和小社區(qū)服務(wù)的趨勢(shì)?！罢l(shuí)知道，如果某些倒閉的醫(yī)院能縮小到更高效的模式，它們會(huì)不會(huì)有更好的機(jī)會(huì)呢？”他說(shuō)。

StageEquityPartners,LLC總裁BrianHoward指出，對(duì)于一般房地產(chǎn)而言，南部州，特別是像佛羅里達(dá)州和格魯吉亞這樣的東南部，正推動(dòng)著繁榮。但在過(guò)去幾年里，伊利諾伊州所遭受的人口損失并不像最初看起來(lái)那樣痛苦。

“頂尖的學(xué)術(shù)和研究機(jī)構(gòu)都在這里和東北部。很多人住在那些炎熱的南方市場(chǎng)--當(dāng)他們生病時(shí)，他們來(lái)到這里?！盎羧A德說(shuō)。“是的，我們正在減少人口，但如果你擁有與頂級(jí)衛(wèi)生系統(tǒng)或醫(yī)生群體相一致的房地產(chǎn)，情況會(huì)更好?！蔽艺J(rèn)為我們這個(gè)行業(yè)的未來(lái)仍然是強(qiáng)勁的。“

執(zhí)行副總裁戴夫·阿諾德（DaveArnold）在談到他們的房地產(chǎn)時(shí)，看到了醫(yī)生團(tuán)體運(yùn)作方式的轉(zhuǎn)變。過(guò)去，當(dāng)醫(yī)生接近退休年齡時(shí)，他們會(huì)把自己的份額賣(mài)給年輕的同事。但今天的年輕醫(yī)生不太愿意承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)。

阿諾德說(shuō)：“他們寧愿有機(jī)會(huì)在理想的地點(diǎn)找到自己的戰(zhàn)略，而不是在機(jī)會(huì)成本高得多的時(shí)候使用回報(bào)率僅為9%的資本?！薄按蠖鄶?shù)企業(yè)都希望通過(guò)使用第三方資本來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)?！?/p>

醫(yī)療保健和暴民解決方案

ComEd能源效率保健和實(shí)驗(yàn)室推廣中心Peter Locke主持了第二次小組討論，會(huì)上詳細(xì)審查了保健房地產(chǎn)的最新設(shè)計(jì)、融資和其他趨勢(shì)。

小波房地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人兼總裁喬納森·斯溫德?tīng)?JonathanSwindle)討論了醫(yī)療設(shè)施在物業(yè)管理方面對(duì)其他房地產(chǎn)資產(chǎn)的挑戰(zhàn)。

“我們最大的擔(dān)憂之一是責(zé)任，”Swindle說(shuō)?！澳阌卸嘧孕潘械纳踩囟急唤y(tǒng)一檢查了，特別是因?yàn)樗胁煌娜巳憾荚诳措娞莺蜏缁鹌?，其他的東西都被分割開(kāi)了？”我們現(xiàn)在有更多的技術(shù)工具可供使用，因此沒(méi)有理由停留在20世紀(jì)50年代?！?/p>

現(xiàn)代醫(yī)療設(shè)施建設(shè)最有希望的技術(shù)之一是模塊化建設(shè)的演進(jìn)。Skender的保健設(shè)計(jì)總監(jiān)珍妮·韓解釋說(shuō)，醫(yī)療保健的模塊化已經(jīng)存在一段時(shí)間了，例如，某些床墻外殼和浴室吊艙。但是，她的公司與其新的模塊化制造設(shè)施的努力將這一概念提升到更高的水平。

“如果你做一個(gè)考場(chǎng)，你可以百分之九十五完成，取決于家具，”韓說(shuō)?！澳憧梢园央娨晵煸趬ι?，或者把家具裝進(jìn)房間里。這一切都完成了，并以滑動(dòng)框的形式出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)?！?/p>

凱勒·威廉姆斯商業(yè)地產(chǎn)公司的高級(jí)董事兼執(zhí)行副總裁Patrice Marks提供了房東的視角。她看到的一件事是醫(yī)生團(tuán)體要求在他們的建筑物內(nèi)提供靈活的空間作為教育空間，為社區(qū)提供課程。她還見(jiàn)過(guò)醫(yī)生團(tuán)體要求并獲得更短的租期。

馬克斯說(shuō)：“好消息是，一旦房客到了那里，他們就會(huì)重新來(lái)過(guò)?！薄皦南⑹?，當(dāng)所有者出售時(shí)，投資者會(huì)看到這些較短的租約，而出價(jià)卻較低?！?/p>

洛克問(wèn)專(zhuān)家小組，可持續(xù)性是否是醫(yī)療保健設(shè)計(jì)的驅(qū)動(dòng)力?？蛻?hù)是否要求節(jié)能或其他環(huán)保功能，或他們必須鼓勵(lì)客戶(hù)投資于這些戰(zhàn)略？

“我們認(rèn)識(shí)到靈活性對(duì)借款人很重要，我們希望找到解決方案，”CapitalOne醫(yī)療保健公司的助理副總裁KatelynGi羅德說(shuō)?！拔覀兛吹降囊患拢m然不一定在伊利諾伊州，是要求佩斯[財(cái)產(chǎn)評(píng)估清潔能源]融資的地面建設(shè)。他們是州到州的項(xiàng)目，我們?cè)诩又莺偷每怂_斯州見(jiàn)過(guò)，但在伊利諾伊州并不是這樣?！?/p>

有一點(diǎn)是很清楚的：醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)充滿活力的世界，未來(lái)幾年，芝加哥和全國(guó)各地都可能發(fā)生巨大的變化。